流動性猝緊房價調控使萬億資金將從地產流出

2010年05月14日 21:49
來源：經濟觀察報作者：劉兆瓊陳哲

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嚴厲的地產調控將使多少資金流出？又將有多少原本準備流向地產的資金轉向？答案是上萬億元。

綜合多家機構的數(shù)據(jù)顯示，今年以來至5月6日，滬深兩市資金整體表現(xiàn)為凈流出，共流出資金約4175億元。

沒有跡象表明，這些資金大規(guī)模地回流進了銀行；更沒有跡象表明它們流向了實體經濟。它們到哪里去了？清晰的流向并沒有出現(xiàn)，一個基本的事實是目前這些資金不知所措。比較殘酷的推斷是一部分財富或許會永久消失。

萬億資金將從地產流出

本報從上海房地部門獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，截止到5月6日，上海全市二手房掛牌總量為107751套，其中總價150萬以上的房源為65387套。按照每套房200萬元估算，當前僅上海市的中高端二手房掛牌總價，就在1300億元以上。

易居中國一位人士透露，目前京、滬、廣、深等大城市的新樓盤預定量，較新政前下降了60%以上，此外還有大量此前已預定客戶的正紛紛選擇違約、退房。統(tǒng)計顯示，上海市去年的新增樓盤成交額度為2826億元，按照下降60%推算，上海有將近1700億元今年原本有望進入樓市的資金，在新政后望而卻步。

全國的情況如何呢？來自中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在 “國十條”頒布后約半個月的時間里，京、滬、穗、深、津五大城市二手房掛牌量環(huán)比增幅分別為49%、30%、17%、25%和16%。截止到5月5日，五大城市二手房成交量與新政前一周相比回落87%、51%、87%、94%和59%。調查顯示：大部分投資房產的人士寄希望于地產新政無法長期執(zhí)行，地產在低靡一段時間之后仍將重拾升勢；而個別炒房人卻選擇了當下大量拋盤，希望趁高點拋出，等出現(xiàn)相對低點再進入；還有一些原本計劃進入樓市的資金開始另作打算。

多位業(yè)內人士認為，掛牌的中高端二手房所沉淀的資金，多數(shù)具有從房產領域出逃的沖動。中金公司等機構認為，在未來一段時間里，原活躍在房地產領域的資金將流向其他領域，資金規(guī)模至少在5000億元以上。而按照國際慣例，如果房地產出現(xiàn)持續(xù)低靡，將會有更多投資地產的資金規(guī)模化的溢出。

“房產如果持續(xù)低迷一年，估計至少會有上萬億資金從地產流出。”一位專業(yè)投資地產的機構內部人士對本報表示。

財富效應弱化

市場原本以為房市被打壓，炒房資金進入股市的傳統(tǒng)資金流動方向將會再現(xiàn)；但事實卻是，自“國十條”出臺之后，股票市場爆跌400點，股市資金不僅沒有增多，反而在減少。

綜合多家機構的數(shù)據(jù)顯示，今年以來至5月6日，滬深兩市資金整體表現(xiàn)為流出，共流出資金約4175億元，其中主力資金流出436億元，散戶資金流出3739億元。

事實上，在2006年之前，地產和股票兩大市場一直存在 “蹺蹺板”效應，地產低迷會造成股市的上漲；反之亦然。“但資本市場改變了一切，流動性泛濫使股市和房價放量齊漲，整個社會財富呈爆炸式增長，打破了房產和股市的“蹺蹺板”效應，從而使得兩個市場根據(jù)貨幣流動性的松緊，呈現(xiàn)正相關波動。”上述投資界人士解釋。

現(xiàn)在，當流動性緊縮成為普遍的市場預期時，股票和房產同步下跌，“股票的去泡沫化，房產的去杠桿化，大量資金沒有有效的投資市場可去。

不僅從房市、股市溢出來的錢沒有有效的投資市場可去，就連銀行放貸都沒有安全的去處。一家股份制銀行人士告訴本報，去年銀行的思路就是沿著國家的政策方向，投基礎設施建設，但現(xiàn)在這一塊已經沒法投了；房產也被打壓，銀行現(xiàn)在都不知道錢往哪里投。

今年以來，銀監(jiān)會出臺了系列收縮貸款的規(guī)定，“其實背后的意思是，政策層認為，去年的四萬億投資根本沒有多少進入實體經濟，金融危機對實體經濟的影響沒有想象中的壞，四萬億投資實際上過多了，這才有了今年的緊縮。尤其是對資產價格的大力打壓。”上述某股份制銀行人士稱。

聰明的錢

與大量的社會資金、銀行資金的迷茫相比，對投資市場十分敏感的溫州炒房團也開始了新一輪的掘金。

溫州市區(qū)大南路聚才黃金旗艦店負責人說，最近前來咨詢和投資的客戶增加到日均百人，是前幾個月的2—3倍。4月份溫州公園路“中國黃金”店銷量比3月份上漲了150%，有炒房客一次購入150萬元的實物投資金條。

從2008年開始，溫州就已經出現(xiàn)“黃金熱”，在溫州人的觀念中，實物黃金就等同于貨幣。而由于大量資金進入黃金市場，今年以來，黃金的累計漲幅已經超過了30%。

與買黃金的容易程度相比，進入私募股權投資或者小額貸款公司則有相當?shù)拈T檻。

一位陽光私募的信托人對記者表示，他將自己手上的四套房產在去年年底全部出售，全部申購了四家陽光私募的信托計劃，他期望的回報是每年10%，“比起房產投資來說，10%的回報并不高，但是現(xiàn)在投資越來越難，每年10%正回報已是相當高。

小額貸款公司以及擔保公司是江浙一帶房產退出資金的另一意向性出路。上海一位律師告訴記者，最近一些老板都來咨詢做小額貸款公司的規(guī)則問題。但是監(jiān)管部門對金融牌照控制得很緊，所以這些老板只好去做地方政府可以審批的小額貸款公司或者擔保公司。

溫州民間借貸市場開始變得日趨活躍，將民間借貸轉化成為建立陽光化的公開資金市場是政府引導的方向，已經有相當多的資金參與其中。

來自私募股權投資的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國創(chuàng)業(yè)投資及私募股權投資，共募資完成基金125只，募集完成基金數(shù)量同比上升6.8%；募集完成規(guī)模123.33億美元，中資基金從數(shù)量和規(guī)模上都大大超過外資基金。

新理益集團董事長劉益謙對記者表示，他認為今年股市仍然會有機會，現(xiàn)在屬于非理性下跌；另外，和經濟周期不相關的藝術品市場也會有大機會。他所投資的一幅油畫，4年以前730萬，而在今年已經有人出價1.3億。

如果說有萬億資金從房產和股市中溢出，那么目前這些投資市場所能承載的資金最多只有1/3或者更少，仍然只是杯水車薪。

部分財富被消亡

“如果這一輪中國經濟結構轉型是必然的，那么也必然會有一些既得利益者的部分財富會消亡在其中。”某投資人表示，比如，現(xiàn)在手上仍然持有大量房產的投資人，房產縮水部分，未來變現(xiàn)的損失部分，股市中蒸發(fā)掉的錢，都將導致大量財富消亡；還有一部分從這些投資市場出來的資金由于茫然和無序，而錯失投資機會和保值機會。

5月13日電國務院發(fā)布《關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵和引導民間資本進入法律法規(guī)未明確禁止準入的行業(yè)和領域。

政策出臺當日，已經有二級市場的私募基金向記者詢問，金融領域是否真的會對民營資本開放。而在過去的十幾年中，曾經不斷的出臺政策鼓勵民營資本進入各種領域。

但事實上，2005年以來，國內卻掀起了新一輪國有化的浪潮，不僅是傳統(tǒng)的國有資本壟斷領域，國資在大步伐的邁進，即使連原來的民營資本占據(jù)一席之地的領域，如酒店、商貿流通、地產都已經大規(guī)模的被國有資本所占領。

“這次真的會對民營資本開放嗎？而進入的門檻會不會設置得很高？”被溢出的資本或許都想知道答案。