上海新政實(shí)施前加緊推地 前5月出讓金超650億

2010年05月18日 22:38
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 作者：趙飛飛 伏昕

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樓市走勢未見明朗之時，上海的土地出讓市場已經(jīng)賺的盆滿缽滿了。

本報統(tǒng)計上海規(guī)劃與土地管理局已經(jīng)公布數(shù)據(jù)，截至目前，2010年上海經(jīng)營性土地出讓金已經(jīng)超過了650億，逼近上海去年全年土地收入675億(據(jù)上海財政局2009年土地入賬數(shù)據(jù))。

年初，上海財政局遞交上海人大的預(yù)算報告顯示，2010年上海國有土地使用權(quán)出讓金收入將達(dá)到900億，比2009年增加33.2%。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教授湯貢亮對本報表示，北京目前土地出讓金也已經(jīng)逼近了去年全年水準(zhǔn)，主要是由于前幾個月地王頻出。如果接下來北京調(diào)控政策奏效，下半年形勢將逆轉(zhuǎn)。

上海市規(guī)劃和國土資源管理局公告顯示，從5月18日至25日，上海將推出近40塊土地。其將成為上海土地推介最為集中的一次“盛宴”，在地方細(xì)則出爐之前集中賣地，上海有望加速完成全年任務(wù)目標(biāo)。

與此同時，懸在上海樓市上方的達(dá)摩克利斯之劍——房產(chǎn)保有稅，尚不知能否最終出爐，但市場公認(rèn)其為控制樓市上漲的一劑關(guān)鍵猛藥。不論上海調(diào)控政策如何落地，不到半年即有650億土地收入為上海各項(xiàng)建設(shè)資金需求“兜底”，上海市財政已有轉(zhuǎn)圜余地。

大量地王為新政前出爐

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、中國稅務(wù)學(xué)會理事胡怡建對本報表示，上海目前推出地塊多一點(diǎn)，擴(kuò)大土地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，這對上海城市接下來發(fā)展幫助很大。

4月中中央第二波樓市調(diào)控之前，上海政府入賬的土地出讓金已經(jīng)十分樂觀。

年初，幾幅陸續(xù)出爐的地王，極大充實(shí)了上海區(qū)縣政府的財政資金大盤，僅黃浦區(qū)在2月1日出讓的外灘金融中心(8-1)地塊，和8日出讓的163街坊地塊，就分別以92億和34億成交，共計有126億元將前后入賬。

本報統(tǒng)計上海今年成交的十幅總價最高的地王，有8幅是在1、2月成交。其為2009年樓市迅猛飆升后，房地產(chǎn)企業(yè)回收的大量成交額再次砸向土地市場。

包括工業(yè)用地在內(nèi)，2010年截至目前，上海共成交超過160多幅土地，而各位于松江、青浦、嘉定、閔行、閘北、黃埔的十幅地塊，成交金額共計373億，占據(jù)總成交金額的一半以上。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成教授告訴本報，前幾個月份上海土地出讓金持續(xù)的攀高，對推動上海3、4月份的樓市價格攀升有巨大的推動。就在4月中旬國務(wù)院新國十條出爐之際，上海樓市同時進(jìn)入新一波的上漲瘋狂。

3月底，上海改變了土地出讓條件，更新土地出讓方式，開發(fā)商簽訂土地出讓合同后，5天內(nèi)拿地企業(yè)須繳納20%土地款，并在一個月內(nèi)全部繳清；若申請延期支付，則須在10天內(nèi)支付50%，在3個月內(nèi)全部付清，其中后50%土地款須支付利息。

如此嚴(yán)格的條款，顯然影響到之后上海土地市場成交價格。5月7日，上海放量5幅廣受矚目的熱門地塊，出讓總面積達(dá)到61萬平方米之多，包括保利地產(chǎn)、陸家嘴股份、新鴻基、萬科、招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城等諸多地產(chǎn)巨頭悉數(shù)到場。

而其中最值得關(guān)注的新江灣C4和廣富林2-6號地塊，其周邊曾經(jīng)都拍出過地王，當(dāng)日的成交未出現(xiàn)過火，位于松江區(qū)廣富林2-6號地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價約13724元/平方米，低于萬科2月底拿下的廣富林2-4地塊的16378元/平方米的樓面價。

而上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，以底價成交。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，從上海的基本面來看，2009年和年初的十分過火，近期拍出的幾幅土地價格較為合理，這得益于國家宏觀調(diào)控。

新政后地市走向不明朗

與此同時，上海樓市的走向也呈現(xiàn)離奇走勢。

佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴本報：此輪樓市調(diào)控正好一個月，全市商品住宅成交面積從政策出臺前一個月的119萬平方米減少到近一個月的52萬平方米，成交量出現(xiàn)腰斬，需求一再被打壓；而全市成交均價卻從政策前的20561元/平方米上漲到政策后的24833元/平方米，這與調(diào)控政策平抑房價的初衷出現(xiàn)了背離。

“政策還未達(dá)到效果。故而樓市調(diào)控并非制定更多的政策，而是政策的執(zhí)行力度。”陸騎麟表示。

5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向新華社表示，上海將堅決落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的一系列措施，在調(diào)控中“從嚴(yán)掌握”。其同時透露，上海對住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒有正式確定。

“保有稅是否出爐還看中央的決策，上海只能執(zhí)行中央的政策、貫徹。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉告訴本報。

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