上海新政實施前加緊推地前5月出讓金超650億

2010年05月18日 22:38
來源：21世紀經濟報道作者：趙飛飛伏昕

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樓市走勢未見明朗之時，上海的土地出讓市場已經賺的盆滿缽滿了。

本報統計上海規劃與土地管理局已經公布數據，截至目前，2010年上海經營性土地出讓金已經超過了650億，逼近上海去年全年土地收入675億(據上海財政局2009年土地入賬數據)。

年初，上海財政局遞交上海人大的預算報告顯示，2010年上海國有土地使用權出讓金收入將達到900億，比2009年增加33.2%。

中央財經大學稅務系教授湯貢亮對本報表示，北京目前土地出讓金也已經逼近了去年全年水準，主要是由于前幾個月地王頻出。如果接下來北京調控政策奏效，下半年形勢將逆轉。

上海市規劃和國土資源管理局公告顯示，從5月18日至25日，上海將推出近40塊土地。其將成為上海土地推介最為集中的一次“盛宴”，在地方細則出爐之前集中賣地，上海有望加速完成全年任務目標。

與此同時，懸在上海樓市上方的達摩克利斯之劍——房產保有稅，尚不知能否最終出爐，但市場公認其為控制樓市上漲的一劑關鍵猛藥。不論上海調控政策如何落地，不到半年即有650億土地收入為上海各項建設資金需求“兜底”，上海市財政已有轉圜余地。

大量地王為新政前出爐

上海財經大學公共經濟管理學院教授、中國稅務學會理事胡怡建對本報表示，上海目前推出地塊多一點，擴大土地的經濟貢獻，這對上海城市接下來發展幫助很大。

4月中中央第二波樓市調控之前，上海政府入賬的土地出讓金已經十分樂觀。

年初，幾幅陸續出爐的地王，極大充實了上海區縣政府的財政資金大盤，僅黃浦區在2月1日出讓的外灘金融中心(8-1)地塊，和8日出讓的163街坊地塊，就分別以92億和34億成交，共計有126億元將前后入賬。

本報統計上海今年成交的十幅總價最高的地王，有8幅是在1、2月成交。其為2009年樓市迅猛飆升后，房地產企業回收的大量成交額再次砸向土地市場。

包括工業用地在內，2010年截至目前，上海共成交超過160多幅土地，而各位于松江、青浦、嘉定、閔行、閘北、黃埔的十幅地塊，成交金額共計373億，占據總成交金額的一半以上。

復旦大學房地產研究中心尹伯成教授告訴本報，前幾個月份上海土地出讓金持續的攀高，對推動上海3、4月份的樓市價格攀升有巨大的推動。就在4月中旬國務院新國十條出爐之際，上海樓市同時進入新一波的上漲瘋狂。

3月底，上海改變了土地出讓條件，更新土地出讓方式，開發商簽訂土地出讓合同后，5天內拿地企業須繳納20%土地款，并在一個月內全部繳清；若申請延期支付，則須在10天內支付50%，在3個月內全部付清，其中后50%土地款須支付利息。

如此嚴格的條款，顯然影響到之后上海土地市場成交價格。5月7日，上海放量5幅廣受矚目的熱門地塊，出讓總面積達到61萬平方米之多，包括保利地產、陸家嘴股份、新鴻基、萬科、招商地產、龍湖地產、綠城等諸多地產巨頭悉數到場。

而其中最值得關注的新江灣C4和廣富林2-6號地塊，其周邊曾經都拍出過地王，當日的成交未出現過火，位于松江區廣富林2-6號地塊被北方城投以18.4億元獲得，樓面地價約13724元/平方米，低于萬科2月底拿下的廣富林2-4地塊的16378元/平方米的樓面價。

而上海城投以11.0833億元拿下新江灣城C4地塊，以底價成交。中國房產信息集團分析師薛建雄表示，從上海的基本面來看，2009年和年初的十分過火，近期拍出的幾幅土地價格較為合理，這得益于國家宏觀調控。

新政后地市走向不明朗

與此同時，上海樓市的走向也呈現離奇走勢。

佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴本報：此輪樓市調控正好一個月，全市商品住宅成交面積從政策出臺前一個月的119萬平方米減少到近一個月的52萬平方米，成交量出現腰斬，需求一再被打壓；而全市成交均價卻從政策前的20561元/平方米上漲到政策后的24833元/平方米，這與調控政策平抑房價的初衷出現了背離。

“政策還未達到效果。故而樓市調控并非制定更多的政策，而是政策的執行力度。”陸騎麟表示。

5月13日，上海市住房保障和房屋管理局相關負責人向新華社表示，上海將堅決落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的一系列措施，在調控中“從嚴掌握”。其同時透露，上海對住房持有環節的房產稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒有正式確定。

“保有稅是否出爐還看中央的決策，上海只能執行中央的政策、貫徹。”復旦大學房地產研究中心主任華偉告訴本報。