房地產邊緣化前兆：社科院稱大規模城市化行將結束

2010年05月21日 23:06
來源：經濟觀察報

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胡芳潔

房地產批判系列報道之一

2010年4月，本屆政府祭出的針對房地產的新“國十條”引發社會廣泛關注，房價會跌多少？嚴厲管控的底線在哪里？這一切懸而未決。但當我們概覽房地產業近十年帶來的繁榮時，由疾速城市化帶來的負面效應已非常明顯，“一業獨大”對經濟體的傷害比比皆是——“過度資產化”對實體經濟產生相當強勁的分解作用，持地稱王、一勞永逸正像麻醉品一樣，全方位地彌漫開來。但是，任何事情都難逃規律的制約，過度城市化在經歷癲狂發展之后，行將走向常規階段。就此本報將以“房地產批判”為題組織系列報道，從房地產對實體經濟、資金流動、行業轉型及社會心理等方面所造成的影響，予以全方位的梳理與報道，以期對讀者了解中國經濟與房地產之間的關系及未來走向有所助益，并勾劃出大致輪廓。

——編者

中國的城市化進程，將會如何進行？

今年4月，中國社會科學院經濟研究所發布的首部《宏觀經濟藍皮書》指出，“中國將在2013年左右 (2011-2016年之間)結束高速城市化過程”

而代表著房地產業最典型聲音的華遠地產總裁任志強，在此問題上，與藍皮書論斷大相徑庭，在他看來：“中國用了30年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進城問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度，才有可能在未來的20-30年，當我國經濟總量達到世界第一時，實現城市化率65%-70%的水平。

“城市化”高速增長到底應該怎么看？

一手托起了地方財政，一手綁架了銀行信貸，同時還牽涉到最為廣泛的民生、公平正義和保障，房地產業，儼然已經成長為這個時代最為舉足輕重、也最具爭議的行業。然而，中國城市化進程，必然影響到房地產業，其一業獨大的地位還能保持多久？

在任志強看來，中國遠不如發達國家更重視房地產的作用，按照發展階段來說，相對應的中國城市化率應更為充分。但是任志強稱：“這成了一個變量，而不是常量，需要經濟增長的時候就鼓勵你，需要限制投資過熱的時候就打壓你。

最高點之后

2003年，社科院成立了“中國經濟增長與宏觀穩定課題組”，在此基礎上，2004年，經濟增長理論研究室成立，一共有21名研究人員。從2003年課題組成立，城市化一直是其研究的一個重要部分。

社會科學院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝是宏觀經濟藍皮書課題負責人之一，同時也是城市化的主要研究者之一。他表示，在得出這一結果之前，業內普遍估計，城市化增長率的最高點會在2015年左右出現，隨后開始下降；而社科院研究得出2013年的結論，與之前的估計并沒有太大誤差。

“我們選取公元1800年為基準期，收集了從1949年開始近50年的數據。推算出來的符合度已經很高了。”劉霞輝說。

2009年底，該課題組在《經濟研究》上發表一篇名為“城市化、產業效率與經濟增長”的論文，實際上，宏觀經濟藍皮書中關于城市化率的計算和預測，都是源于這一研究。這一研究得出這樣的結論，“中國將在2013年左右(預計在2011-2016年之間)結束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09%，城市化率則在47.93%-53.37%之間，此后中國的城市化率增長逐步放緩。

同時，社科院根據同一增長模式，預測中國城市化率2015年為52.28%，2020年為57.67%，2030年為67.81%。而鑒于中國農村人口占總人口很大的比例，且隨著老齡社會的到來等因素的影響，68%可能是中國未來20年城市化發展的頂部，此后一個較長的時期城市化水平將維持在68%左右。

實際上，社科院的這一研究成果包含了兩部分的內容：一是城市化增長率將會在2013年左右達到頂點。這表示，接下來幾年，中國將進入城市化最為快速的發展階段；二是在增長率達到最高點之后，增長率開始下降，但城市化率依然會以較大幅度推進，直至2030年左右，城市化率達到約68%，進入相對穩定階段。

隨后，藍皮書副主編、社科院經濟研究所張自然博士向本報提供了這一結論的計算過程資料，社科院采用了通用的Logisitic函數，用于計算城市化水平，其中包括初始狀態城市化水平、增長速度、時間等變量。社科院根據這一函數預測1978年至2007年的城市化率走勢圖，與這一期間的實際城市化率走勢已經非常吻合。

而對城市化增長率最快的年份的計算結果為212.9，約為213，即約為2013年，此時的城市化率為50.11%，城市化增長率為1.0892%，約為1.09%。根據社科院提供的城市化預測曲線，此后，城市化增長率則呈下降曲線，2029年之后，增長率將會降到1%以下。本報取平均值計算，2015至2020年，城市化平均增長率為1.078%，2020年至2030年，平均增長率則降至1.014%。