易憲容：去杠桿化才能力促房地產調控成功

2010年05月24日 03:05
來源：中國證券網－上海證券報

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□作者易憲容

作者系

中國社會科學院

金融研究所研究員

房地產調控新政已經滿月，盡管調控導致房產成交銳減，但房價仍然“高企”。那么，如何打破這一僵持狀態？在筆者看來，減少個人在住房購買時過度使用金融杠桿(如個人按揭貸款)，或言“去杠桿化”或言去金融化”，實際上就是房貸緊縮，對本次房地產調控的成功與否尤為關鍵。

因為，推動當前國內房地產市場過度繁榮的根本動力或根源之一，就是所謂的“金融產品創新”——已被廣泛接受的個人住房按揭貸款。個人住房按揭貸款之所以會有這樣的無窮魅力，是因為銀行普遍將個人住房按揭視為優質資產，個人則可以通過按揭貸款將自己未來的收入超前用于住房消費，由此也無限放大了個人的即時消費能力。

問題是如果個人按揭貸款被用于改善個人的消費性住房需求時，這部分資金不僅可以化解個人住房購買面臨的金融約束，而且還將可以推動實體經濟的繁榮與發展。相反，如果個人按揭貸款被用于個人的投資性購房，這部分資金僅僅只能滿足追求個人財富增長目標。試想，如果一個人將其積累的資本和未來的預期收入流主要用于投資性購房時，這勢必會無限放大其住房投資需求，結果必然會導致房價的快速攀升。

確實，去年以來大量銀行信貸資金蜂擁而入房地產市場，如2010年一季度的個人住房按揭貸款余額53000億，由此導致了中國房地產市場的非理性繁榮，房價更是快速飆升。由此可見，正是由于銀行信貸的無限擴張，導致投資性購房盛行，使中國房地產市場已經由“消費主導”向“投資主導”的逐利市場轉變，住房問題也逐漸成為一個社會問題，最終引發國家再次實施嚴厲房地產調控。

從這次嚴厲房地產調控目標分析，就是要遏制部分城市的房價快速上漲，就是從從嚴的信貸政策入手，嚴格限制各種名目的投資和投機性購房。也就是說，對住房購買要實施全面的“去杠桿化”，由此弱化住房的金融屬性，讓住房回歸其居住或消費本性。

例如，新頒布的 “國十條”規定，二套住房貸款首付款不低于50%，利率不低于基準利率的1.1倍；首套住房且建筑面積逾90平方米的，首付比例不低于30%。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平或禁止用銀行信貸購買第三套住房，及異地貸款購買住房貸款等。

據此，“杠桿化”主要體現在：一是降低第二套住房的按揭貸款比例，即提高了住房投資者投機的市場準入門檻及投機成本；二是對房價上漲過快的城市禁止給第三套住房貸款；三是禁止對國內外投資者購買住房發放異地貸款。

但是，以筆者之見，信貸政策緊縮僅從上述三方面“去杠桿化”是不夠的，還應落實以下三方面的 “去杠桿化”

首先，要通過立法的方式對住房投資與住房消費進行嚴格區分與界定，并據此規定，如果是住房消費，則可享受政府的各種住房優惠政策，包括信貸、稅收等優惠政策。相反，如果是住房投資，非但不能享受政府的任何住房優惠政策，而且還要受到嚴格限制政策的制約。只有這樣，我們才能弱化住房的金融屬性，讓中國房地產市場回歸其居住或消費的本性或功能。

其次，如果對住房投資可以清楚界定，那么我們可以通過嚴格或從嚴的信貸政策措施，如提高第二套以上住房的首付比例、上調利率、禁止異地購房貸款等，以此來限制個人的過度住房投資。

再次，如果對住房投資無法清楚界定，我們則可以通過住房交易所得稅來限制住房投資。因為，凡住房交易所得稅采取的都是高稅率，這會讓住房投資者無利可圖。例如，通過住房交易所得稅來幾十年內來德國房地產市場保持了繁榮和價格穩定(10年內僅上漲10%)。同時，還要盡快出臺物業稅，將多套住房投資者“擠出”房地產市場保持了繁榮和

其實，實施住房交易稅及物業稅等稅收政策，也能通過提高住房投資門檻而起到大幅縮減流動性的“去杠桿化”目標。當然，“去杠桿化”的過程，必然會沖擊或導致國內房地產價格下滑，并促使投資或投機者主動或被動地“吐”出過去靠金融杠桿方法吸納的大量存量住房，最終有助于實現中國房地產市場理性回歸其居住或消費本性的調控目標。

由此看來，展開中國房地產市場的“去杠桿化”，已成為保證當前房地產調控取得預期效果的必由之路。