梁環宇：地產業發展需要由工業地產向產業地產升級

2010年05月28日 16:03
來源：鳳凰網財經

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聯東集團戰略總監梁環宇

聯東集團戰略總監梁環宇(圖片來源：鳳凰網財經)

鳳凰網財經訊 2010年5月27日-28日，中國金融高峰會在北京釣魚臺國賓館和瑪雅島國際會議中心召開，會議主題為“金融重建與經濟發展”。鳳凰網財經作為大會獨家新媒體合作伙伴，對大會進行全程直播。

聯東集團戰略總監梁環宇在會上表示，地產業發展需要由工業地產向產業地產升級。以下為梁環宇先生發言全文：

梁環宇：我在這里演講有三個點，第一我們集團有一個業務專門做投資業務，目前我們是中國銀行前十大股東，在這塊我們有一個投資業務。第二個我們發展模式，特別講到中國產業里面新的發展模式，第三就是我們手里面的客戶，大概有4、5家中小型企業服務，能夠給在座投資者尋找一些機會。

下面進入我今天演講的主題，新形式下我們地產發展的新模式，和我們聯動U谷的一個思考和實踐。介紹在這個新形式下地產發展的模式。首先我們看一下目前我們態勢的變化，中國的經濟從09年上升世界第三位，但是也面臨一些不確定性因素，所以轉變經濟發展已經刻不容緩，要更注重發展的質量和結構的調整。下面看一下我們有幾個主要方面發展經濟推動性的因素，第一產業需要發展和升級。要提升我們的產業，發展低能耗，低排放，低污染先進制造性企業和戰略性新興產業。第二就是產業鏈的提升，對我們產業鏈終端低端制造環節向研發設計高端附加值提升，這是一個發展的規律。第二個規律從產業轉移，由全球產業轉移向中國加快，而且除了制造業環節之外，研發設計高公司總部也加快向中國轉移。第二個國內趨勢就是由東部的發達地區，比如說珠三角、長三角開始向內地加快轉移。

第三個區域我們區域經濟開始百花齊放、你追我趕的態勢。有原來的長三角，珠三角到去年開始批復13大區域的發展，各個經濟帶是我們各個區域經濟快速的發展，這也是我們實體經濟的支撐。第四個態勢城市化的進程在加速，我們城市發展的容量有限，資源矛盾日益緊缺，就面臨我們中心城市來發展高端產業。同時郊區產業要發展第二產業，形成特色產業，這是我們看到第四個規律。第五個現象那就是我們的重大基礎設施投資將改變中國經濟的版圖，其中一個就是我們客運專線的高速建設，已經進入一個高鐵經濟時代，也面臨我們開始進行新的同城發展。所以，重大基礎設施的建設也會拉動我們產業新的格局。

第五個規律房地產作為我們經濟的重要支柱，在新一輪的調控下面需要調控新的理念和模式。大家知道我們房地產對經濟的貢獻，目前在GDP占13%，產業帶動性也非常強，目前也出現一些這樣那樣的問題。第一就是我們的房地產調控政策出臺，從土地、貨幣、市場監管、退出多管齊下控制我們房地產出現的問題。這就帶來我們地產里面一個新模式的改變，地產的經濟模式和發展理念的改變，政府需要從GDP之上的觀念轉變，要推動我們地產與產業的結合，實現區域經濟的可持續發展。所以，這里面一個生存的變化就需要把產業，產業的調整走在一個新的模式。基于這么一個需求，社會的需要和發展規律，催生出市場化的產業地產的模式。

這個是社會發展的規律，也是社會分工的規律，也是產業發展的規律。需要我們發展一個新的地產模式來支撐我們產業的發展，和社會發展的需要，我們目前的產業園區的開發建設由政府主導向市場轉化，第二個由原來政策地緣優勢向產品和服務轉化。由單一的產業園功能向符合轉化，有本土化的發展向規模化發展，有產品導向到顧客導向發展，這就帶來一個新的發展模式演進。

基于這么一個模式我們對我們地產進行一個新的思考和戰略定位，這是我們原來傳統的發展方式，但是我們產業鏈條有研發設計，同時我們在這個營銷和品牌營銷這一塊，我們現在營造總部基地和現代服務業的園區。我們在產業鏈的不同環節需要有不同的空間形態來滿足這個產業鏈的發展。我們整個產業鏈在提升，意味著我們整個業態需要提升，所以我們擴大了產業地產的內涵，由傳統的工業地產向產業地產的轉變，這里面推動了一個產業的升級，滿足我們制造業向產業高端升級。第二由我們傳統產業向知識性、服務型、戰略性升級，需要新的形態來滿足產業發展。

所以，目前這種理念就是在圍繞著整個微笑曲線，構建這個產業鏈價值的一體化平臺，大家可以清楚看到在我們上游環節是研發設計的環節，而我們就提供這種研發科技園區的產品。在我們的下游環節是生產制造環節，我們提供大量的標準產廠房來滿足這個要求。在品牌營銷我們方面營造總部商業園區來滿足這個社會的需要。這塊有大量的配套設施，在整個園區第二產業，第三產業的匹配互動。我們第一為政府緊密結合起來，提升它的區域價值，推動它的產業升級，拉動它的的土地，提高稅收就業，履行社會責任來跟政府實現長期的合作與共贏。

另外一個方面我們構建一個平臺為入駐企業提供高效率低成本的平臺，我們考慮各個企業所需要的產品功能進行完善。第二打造優美的環境，同時提升入駐企業的形象，優化園區的服務來降低企業的綜合運行成本。我們這個里面整個項目體現四個特征，第一就是引領，我們整個模式聚合的優模式。圍繞著優做文章，引領著我們園區的發展方式，第二就是現代，用我們先進的設計服務理念提供良好產品。地三就是實用，提供一個高性價比的形態。第四實現統一規劃，統一招商，統一運營。所以，我們整個策略實現六個統一同步，在我們產品設計規劃，建筑施工，品牌推廣，招商和運維上面實現幾個統一，來進行統一運作提供統一平臺。在整個項目之間要考慮到施工，品牌推包括招商和運維服務，我們在開放幾個項目中間要保證這幾個順利進行。

我們的優勢是圍繞著整個我們的產業地產的價值鏈來進行整合，在投資、選址、策劃、營銷推廣、招商方面形成自己的獨特優勢。選址上面我們是以總部商務園項目來支持企業發展第三產業，以工業園的項目來支持發展第二產業。我們豐富了總部辦公、獨棟辦公幾大生產線。與主流的行業協會和媒體活動來推廣我們的園區品牌，我們建立了招商體系。同時注重產業環境的培育，提升園區的軟環境，在企業入駐的時候做保姆，成熟之后做保安，發展之中做助手，我們整個出發點為入駐的園區，企業提供高效率的平臺，這個金融服務是我們下一步考慮的重要綜合方法，我們手里積累了3到5百發展企業，他們在發展中間需要金融的支持。所以，我們下一步考慮形成戰略合作，把我們的金融資源有效地引入到我們的園區中間，給我們的企業提供咨詢包括金融等方面的服務，讓他們迅速走出去在園區里面實現快速的增長。目前我們在北京已經成功運作一個項目，就是北京聯動U股，在亦莊的金橋產業，占地1300畝，容納企業500多家，稅收15個億，這是我們產品的整個形態，這是標準廠房的情況，這是圍繞著大企業和個性化很強的企業進行定制，一些相關的生活商務配套設施。目前我們著重的客戶資源就是這么幾個，第一以高端生產服務業為龍頭，以生物醫藥、精密機械為主，目前簽約的客戶有多家企業，包括500強企業我們在北京8千多家客戶，沈陽2千多家客戶，可以保證每月新增客戶2千多家。2009年46%的市場份額在北京的同行業市場里面占據了絕對的領先地位，這是我們U股項目典型客戶，包括8家世界500強，和100多家國內知名企業，包括天宇手機現在他也成功上市，包括金融等方面李寧，皮爾卡丹。我們這個U股模式得到政府的認可，在新的形式下面，產業地產發展方向是我們未來地產發展的一個新的方向。

下面就是我們這個模式在全國各地開始布局的一個情況，目前在沈陽已經有一個項目3千多畝，這個已經開始全面動工，目前已經有當當網的一些大企業入駐。無錫有一個總部商務園的項目已經拉開了在全國的新篇章，我們最終選經是成為企業投資興業的首選地，區域經濟的新引擎，我的匯報到這里，謝謝大家。