房地產新政調控了誰？

2010年06月03日 10:46
來源：商界

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這輪史上最猛烈的房地產調控中，誰是真正的受益者？

□文/本刊記者趙代波

剛結婚的李卓和楊麗正忙著到處借錢。

原因很糾結和煩心：作為在外企工作、收入頗豐的單身男女，他們此前分別在北京購買了屬于自己的小房子，生活有滋有味。前段時間兩人登記結婚，準備購買一套大點的房子，以備以后小孩、保姆和父母同住。首付已經付了，但按新政策，他們一家已是購買第三套房，說是利率增加數倍，但實際操作中，銀行基本不貸款了，開發商要求全款支付房款。而如果放棄購買，還得自己承擔違約責任！

這是倒的哪門子霉啊？

其實，這輪突如其來的史上最猛烈的房地產新政，倒霉的不止是李卓和楊麗。沸沸揚揚的毀約退房潮，突然暴增的二手房成交和蕭條的新房成交，慘淡的股市表現，讓我們弄不明白，到底誰是這輪房產調控的受益者？

受益者一：老百姓？

按理說，房地產新政最直接的受益者是老百姓。此前兩會鬧得最兇的就是房價問題，政府順應民意進行房地產調控，其目的正是為了遏止房價過快上漲，嚴防泡沫大量產生。新政一出，老百姓應該是歡呼雀躍、期待房價迅速下跌才對。

但現實完全相反。

首先，從歷史上看，這種調控或許會適度控制泡沫，但對房價本身起到的作用卻微乎其微。目前僅有恒大宣稱在全國普遍以八五折銷售，保利在經過觀望之后謹慎跟進。而大多數開發商價格一點松動的跡象都沒有。反而是二手房大量拋售，購房者因為首付不了引發違約潮。而不斷傳出的消息，再次印證了老百姓認為的，調控只是一場忽來又忽去的太陽雨的判斷：新華社發表評論稱，此次房地產調控，是進行“高位調整”。高位調整”意味著只是嫌漲得太快，并非不漲，更不是下跌！

所以有網友調侃，這次調控其實只是一場“假摔”

更大的麻煩在于，自己要想購房，卻會承擔更大的壓力：首付的增加，以及此前因各種因素已經有房的，將會花更多的錢來購買——因為政策規定，對二套房三套房的認定，按家庭購買套數計算，而且不管是否曾經按揭。

改善性住房的需求被輕輕悄悄忽略掉了。

而調控的一號主角是所謂的投機者——正是這些個投機者推高了房價泡沫，讓老百姓買不起房、住不了房啊。只是，投機與投資如何界定和區分？2009年，全國老百姓在花7萬億元買房的同時，存款仍然增加了4萬億元。這4萬億元怎么辦？唯一可進行投資的途徑無非是房市和股市，正因為此，形成了中國當前泡沫最大的市場。房地產一調控，老百姓手里的那點兒錢想保值、增值，又能往哪里投呢？

可悲的是，調控帶來的嚴重后果已經開始顯現。股市從4月15日的3109點一路下行，到5月6日，已經跌破了2800點，不僅走出了2004年以來走勢最差的4月，其下跌之勢依然未見停止。盡管有評論認為這與股指期貨的推出和國際股市不佳有關，實際上，股市是所有股民的博弈，股指期貨主要被機構投資者把玩，對股市的影響有限。

原來最應該受益的普通老百姓，卻因為宏觀調控帶來的對經濟預期的不樂觀，從股市上把大家伙跌得滿臉油菜一般兒綠。

受益者二：政府？

順應民意出臺調控政策，政府此次本該大贏民心的。然而，事與愿違。

調控本屬不得已。因為房地產問題本是一團理不清的亂麻，涉及到的糾葛太多太多。

一方面，房子是關系國計民生的大事，中國歷來就是安居才能樂業的，沒有房子住，社會的穩定都會成為大問題。而近兩年房價躥得比火箭還要快，老百姓買個燒餅就要多花50萬元才能買到房子，地王頻頻創出新記錄，所有有點錢的企業都把錢投向了房地產，泡沫越累越多，不調控能行嗎？甚至調控力度小了，都是杯水車薪無濟于事。

另一方面，政府財政甚至整個中國經濟都被綁到了房地產的戰車上，調控過頭了，房地產可能萎靡，銀行壞賬增加可能破產，政府財政可能崩潰，中國經濟可能熄火……后果不堪設想。

第三個方面，中國將進行大規模的城鎮化建設，因此帶來的巨量房地產剛性需求是明擺著的，城市土地有限，房價上漲的空間再怎么壓縮也壓縮不了。

第四個方面，龐大的國際游資和民間資本游蕩在中國大地，尋找著一切可以投機掙錢的機會。這些游資如蝗蟲一般，席卷而來，寸草不生。而泡沫則是他們最好的溫床。

還有第五，第六個方面……

但房地產新政還是斷然出手了。只是，新政的出臺程序和對改善性住房的細節忽略，讓政府種下了好事，卻收獲了罵名：先是在一個大家猜不透的時機宣布，讓政策博弈者摸不著頭腦；然后是力度空前，保證對泡沫的打擊力，卻忽略了老百姓的投資需求；再是溫和微調，宣布只是高位調整，保證不至于把市場熱度一棍子打死，讓人懷疑此次調控又是一陣風。接下來，各地開始對第三套房按揭實行停貸，央行上調銀行存款利率準備金，公積金貸款停辦……是否會有更嚴厲的調控措施，成為懸在房市頭頂揮散不去的陰霾，又直接導致老百姓對整個經濟預期的不看好，股市狂瀉。

受益者三：銀行？

持續的房地產調控，目標直指房地產瘋漲的“泡沫”。泡沫越大，銀行的風險就越大。房地產新政，銀行是否是受益者？

一個地球人都知道的事實是：個人的房貸其實是風險最小的，房地產貸款最大的風險在房地產商。一旦房地產商扛不住，銀行損失的資金將是一個可怕的數字。

但是，調控卻把最利的劍刺向了個人按揭貸款，對銀行而言，噩夢不知道要做多久了。

這還不算完。今天中國房地產業已經綁架了中國經濟，其中的關聯度已經達到了80%，而與過去對國企的政策性貸款相比，銀行的房地產貸款，相對還算是優質。此番調控，銀行對房地產的貸款額大大受控，大量余錢躺在銀行，銀行拿什么生息吃飯？

而房地產一感冒，中國經濟就要打噴嚏。調控的結果如果是使房地產商大量倒下，那做噩夢的，將不只是銀行和房地產商。

受益者四：房地產商？

表面上看，房地產商并不是調控的一號主角，有地在手，有剛性需求在手。調控之后，會有大量實力不濟的競爭對手死掉，未來的天空會更晴朗。

但這僅僅是未來的可能，現實比想象要殘酷好多倍。

原本是必須買房的開始觀望，貸款越來越難，要求越來越高。經歷了去年樓市報復性暴漲后，開發商紛紛表示不差錢。但實際上，一份資料顯示，2009年底，十大標桿上市房地產企業手中的現金總額為1217億元，而其負債總額卻達4200億元。更可怕的是，2009年底這十大房企凈利潤只有265億元，以此利潤水平還清4200億元總負債，需要超過15年的時間！

問題的嚴重性更在于，這嚴厲的宏觀調控，使全國的樓市成交量急劇萎縮，有的地方甚至成交量被攔腰斬掉一半！

有人說了，既然這樣，干嘛不降價促銷早點賣掉房子還債呢？反正房地產的利潤率高，人家稅務局征稅都按30%利潤率預征，說明暴利是肯定的嘛。

這么說，的確是不太了解中國的市場特性。房地產市場是最典型的買漲不買跌，一旦房地產商開始大規模降價，市場的萎縮會如山崩一樣迅速到來。上一輪調控中萬科率先降價就幾乎被視為行業公敵，此次恒大公開折價賣房，房地產商大多觀望，寧可以促銷或是私下打折的方式出貨，也不敢輕易降價。

但更要命的政策接踵而來，上海將推出醞釀已久的房產稅，幾乎就與鬧得沸沸揚揚的物業稅如出一轍，這一出戲的余波會有多廣，誰也不清楚了。

　要么死扛，要么死去。博弈的玄妙與恐怖，盡在其中。

編輯周云成

E-mail:zyc@caistv.com

新政的出臺程序和對改善性住房的細節忽略，讓政府種下了好事，卻收獲了罵名