內地土地增值稅預征從嚴樓市調控加碼(2)

2010年06月04日 03:19
來源：證券時報作者：鄭曉波肖波

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國稅總局一周以來兩次出臺有關土地增值稅政策措施

嚴征清算土地增值稅迫地產商早降價

證券時報記者肖波

國稅總局日前下發《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，就各地土地增值稅的預征、清算等工作提出嚴格要求，并要求各地在6月底前上報土地增值稅清算工作計劃。對此，市場人士表示，土地增值稅嚴格預征清算將促使開發商下決心降價以實現資金回流，將有利于地價和房價降溫。

這是國稅總局一周以來第二次出臺有關土地增值稅的政策措施。5月26日，國稅總局發布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，對2007年發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》作進一步的強調和細化。

在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》中，國稅總局不僅從清算，還從預征、核定征收等方面對土地增值稅政策進行明確。其中，劃定土地增值稅預征最低限，要求地方政府6月底前上報清算工作計劃，以及明確核定征收率原則上不得低于5%等內容最受市場關注。

對此，市場人士指出，土地增值稅嚴格征管將促進行業量價調整時間窗口提前，將有利于地價和房價降溫。安信證券地產行業分析師表示，有關土地增值稅政策應看做是落實“國十條”的配套措施之一。假如在全國范圍內嚴格征管土地增值稅并集中清繳過往未繳的稅款，可能對企業當期利潤和現金流構成相當大的沖擊。

據了解，目前各地對土地增值稅大多采取預征方式，各地預征稅率在0.5%—2%之間，清算案例極少。大部分開發商未嚴格預提土地增值稅。而國稅總局在《關于加強土地增值稅征管工作的通知》中要求，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%—西部地區省份不得低于1%。

事實上，“國十條”出臺后，一些地方相繼出臺的土地增值稅預征政策均同于或高于上述最低標準。如河南省地稅局近日下發文件明確規定，普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產項目為4.5%；因此，有分析師認為，土地增值稅預征政策對房地產開發商資金流影響較小，但增值稅嚴格清算政策則將對開發商帶來相當大的沖擊。

華泰證券地產行業分析師張馳飛表示，2007年國稅總局出臺土地增值稅清算征收政策之后，由于種種原因，地方稅務部門并沒有很好地執行，而今年以來的土地增值稅政策顯示出國稅總局要求從嚴清算的決心。“我們認為，如果從嚴征收土地增值稅，對開發商的收益和現金流都有比較大的負面影響。”他說。

國泰君安地產行業分析師孫建平也表示，土地增值稅嚴格清算將極大地壓縮開發商凈利潤，將對開發商現金流和資金鏈產生較大負面沖擊。據測算，毛利率41%、50%、60%、70%的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例分別為5.2%、8.5%、13.1%、19.1%、孫建平表示，土地增值稅嚴格清算政策最不利于“低周轉、慢開發、高毛利”開發商凈利以時間換利潤空間”的開發策略有效性將大打折扣，而“高周轉、快開發、低毛利”的開發商將相對獲益。

盡管土地增值稅新政具有抑制房價的意圖，但有不少分析師認為土地增值稅政策實際影響程度取決于各地能否真正嚴格執行。安信證券一位分析師表示，各地實施土地增值稅清算一直不太嚴格。在調控態勢較為嚴厲的時期，短期內部分熱點區域可能加大執行力度。但是考慮到地方政府的意愿，以及嚴格按照累進稅率辦法實施的操作難度，這些政策能否完全落實，并且持續時間多長尚需觀察。