房產(chǎn)調(diào)控——向左走？向右走？

2010年06月06日 23:48
來源：投資者報(bào)

0人參與0條評(píng)論

《投資者報(bào)》記者劉敏

五月的最后一天，晚上九點(diǎn)半，北京家樂福馬連道店已經(jīng)臨近打烊，兩三家房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員依然舉著印有售房信息的牌子試圖吸引出店人流的注意，但行人匆匆而過，甚至沒有人對(duì)他們賣力的舉動(dòng)看上一眼。

“這陣子一筆成交都沒有，我已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月只能領(lǐng)到一千元底薪了。”中大恒基的業(yè)務(wù)員王浩(化名)告訴記者。對(duì)比3月份，王浩形容那時(shí)可以算是“全民炒房”的頂峰，他自己那個(gè)月光傭金就拿到4萬元。

對(duì)于目前的慘淡時(shí)光，王浩把原因歸結(jié)為人們對(duì)地產(chǎn)調(diào)控政策“不現(xiàn)實(shí)”的預(yù)期，“許多人都是“隨大流”，盼著房?jī)r(jià)能降兩成、三成甚至五成、七成，其實(shí)根本不可能，現(xiàn)在你看看北京四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)哪個(gè)跌了？”說到這時(shí)，他嘴角露出一絲輕蔑。

為了證明自己看法的合理，王浩給記者舉出一個(gè)“鐵證”：這兩個(gè)月來在店里掛盤出售的房子，他沒有碰到一個(gè)愿意降價(jià)，賣不了的人有少數(shù)會(huì)轉(zhuǎn)為出租，剩下的都在等。“也就是說，這么多人都認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控，等等就過去了。”他說。

不過，自稱幾個(gè)月前差點(diǎn)成為“房奴”的馮先生可不這么認(rèn)為。房地產(chǎn)的調(diào)控新政出臺(tái)后，做售水機(jī)維修工作的馮先生自稱一直在研究政策，“開始心里還有點(diǎn)搖擺，后來仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)開發(fā)商說房?jī)r(jià)不會(huì)下來其實(shí)已經(jīng)心虛了，說明這次的調(diào)控目的并不簡(jiǎn)單，我要等著房?jī)r(jià)腰斬。”馮先生現(xiàn)在已經(jīng)成為堅(jiān)定的看空者。

客觀地說，一個(gè)多月來，人們對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向，無論是看好還是看淡其實(shí)都不無道理。因?yàn)榘殡S著被稱為“史上最嚴(yán)厲”的地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，一系列的解讀不一、審時(shí)度勢(shì)、軟磨死扛都讓其呈現(xiàn)出相當(dāng)撲朔迷離的一面，不同利益群體間彌漫著濃厚的觀望氣氛，大家都在試圖從每一個(gè)政府部門的每一個(gè)細(xì)微動(dòng)向中捕捉到明確的決策信息，步入6月，政策的方向正在一點(diǎn)一點(diǎn)的清晰。

調(diào)控

真正令無數(shù)苦于房?jī)r(jià)高昂的消費(fèi)者看到希望的一系列地產(chǎn)調(diào)控政策開始于4月中旬，圍繞著國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，中央政府開始陸續(xù)出臺(tái)一系列的地產(chǎn)調(diào)控政策。

這個(gè)通知被人們簡(jiǎn)稱為 “新國(guó)十條”，這是因?yàn)檫^去5年來，國(guó)務(wù)院已先后頒布過“國(guó)八條”、“國(guó)六條”和“國(guó)十一條”等調(diào)控措施，在這些調(diào)控措施紛紛遭遇房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲”的尷尬之后， “新國(guó)十條” 措辭嚴(yán)厲而且力度兇猛：二套房首付比例從三到四成提至五成；房?jī)r(jià)過高地區(qū)暫停發(fā)放第三套及以上房貸，對(duì)非本地居民暫停發(fā)放房貸；購買第三套及以上住房的，要求銀行大幅提高首付比例及利率；允許地方政府自行決定在一定時(shí)間內(nèi)限制購買套數(shù)；國(guó)務(wù)院還要求財(cái)政部“加快研究和實(shí)施相關(guān)稅收政策”，并重申將繼續(xù)實(shí)行增加住房，尤其是低端市場(chǎng)住房供應(yīng)。

在公眾眼里，這一輪針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策來得雖然稍顯倉促，但是卻攜帶著罕見的嚴(yán)苛和堅(jiān)決。隨后，股票市場(chǎng)立刻以接近5%的整體跌幅表達(dá)了市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的恐慌。

而在包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢和成都在內(nèi)的十個(gè)“房?jī)r(jià)最高或上漲過快”的城市，商品住宅總成交量在接下來的兩周內(nèi)出現(xiàn)了六成以上的萎縮。地產(chǎn)市場(chǎng)被濃厚的觀望氣氛包裹起來，供需雙方陷入了僵持，開發(fā)商、普通購房者、炒房投資客以及各路分析專家們對(duì)房產(chǎn)調(diào)控新政走向的判斷也出現(xiàn)了極大分歧。

而此時(shí)，承擔(dān)著對(duì)房產(chǎn)調(diào)控新政進(jìn)行貫徹落實(shí)責(zé)任的主要部委和各級(jí)政府卻沒有做到如國(guó)務(wù)院通知的那樣“采取一致行動(dòng)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。” 一時(shí)間關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度上竟出現(xiàn)了政出多門的現(xiàn)象，各部門發(fā)出了反復(fù)無常、方向不明、觀點(diǎn)不一政策信號(hào)。

博弈

地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)軔之初，市場(chǎng)立現(xiàn)“降溫”，退房潮、違約潮、地王退地等現(xiàn)象開始頻頻見諸于公眾視線。在此背景下，住建部副部長(zhǎng)開始表態(tài)，“房地產(chǎn)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到初步遏制”，發(fā)改委也提出調(diào)控的目標(biāo)不是要讓房?jī)r(jià)跌下去，而是要讓房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭遏制。這些信號(hào)為不同利益階層開啟了廣闊的政策解讀空間。隨后，各地方政府的調(diào)控細(xì)則陸續(xù)登場(chǎng)，但除了北京以最嚴(yán)格的上限為標(biāo)準(zhǔn)外，深圳、廣州、重慶、杭州等地的細(xì)則都以“溫柔”示人，更是給調(diào)控政策的態(tài)度制造出諸多曖昧。

4月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，經(jīng)濟(jì)增速下降的跡象更是助長(zhǎng)了這種曖昧，鋼鐵、水泥等房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)隨即發(fā)出“叫苦”之聲，房?jī)r(jià)下跌將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的聲音開始泛起，房地產(chǎn)調(diào)控將“軟著陸”的聲音開始響亮起來。

5月中旬，溫家寶總理在天津關(guān)于宏觀調(diào)控的講話，更被相關(guān)利益方解讀為弱化房地產(chǎn)調(diào)控力度的政策信號(hào)。股市上，地產(chǎn)股開始瘋狂反彈。

而圍繞著房產(chǎn)稅征與不征的反復(fù)，更是將這種政策走向的撲朔迷離推向高潮。先是國(guó)稅總局表態(tài)，地方無權(quán)解釋房產(chǎn)稅，而后某媒體關(guān)于“發(fā)改委稱房產(chǎn)稅三年免談”的表述在市場(chǎng)上掀起軒然大波，雖然隨即被發(fā)改委高調(diào)證偽，但各種紛雜的聲音已經(jīng)讓人無所適從。

5月26日，國(guó)稅總局發(fā)文,明確土地增值稅要從嚴(yán)清算。這一直指開發(fā)商的資金鏈的政策再次令人看到調(diào)控態(tài)度的堅(jiān)決。而5月31日公布的《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》中，最高決策層對(duì)樓市調(diào)控稅收手段的第一次明確表態(tài)看似讓前期風(fēng)風(fēng)雨雨的房產(chǎn)稅這只“靴子”落了地，可在操作層面上的諸多空白也同時(shí)給未來留下一個(gè)懸念：這是房產(chǎn)調(diào)控進(jìn)程中一場(chǎng)更大暴風(fēng)雨的前奏，還是溫和解決所有問題的一種方式？

盤局

“是調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)厲的信號(hào)。” 中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容用混雜著濃重江西口音的話語激動(dòng)地回答，“一些人總是用以往的經(jīng)驗(yàn)來看國(guó)十條，以為國(guó)十條又會(huì)如2003年121號(hào)文件、2007年359號(hào)文件及452號(hào)文件被房地產(chǎn)開發(fā)商化解。這實(shí)際上完全低估了中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀的決心。千萬不要被開發(fā)商隨便幾句話就騙了。”他又補(bǔ)充道。

國(guó)十條的出臺(tái)不是要降房?jī)r(jià)，而是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)；國(guó)十條調(diào)控不了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的；長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)能否不漲不好說等類似的觀點(diǎn)在易憲容看來都是自相矛盾的。其邏輯的基礎(chǔ)在于對(duì)國(guó)十條中第一條的分析：第一條的核心內(nèi)容就是要改變當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，即房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及追求GDP的工具，不是地方政府土地財(cái)政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。

因此，易憲容認(rèn)為這次對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)就是：要改變以往房地產(chǎn)運(yùn)作的暴利模式，要把房地產(chǎn)由一個(gè)投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)改變?yōu)橐粋€(gè)居民住房消費(fèi)主導(dǎo)的市場(chǎng)。“國(guó)十條第一條是說房?jī)r(jià)一定要下來，第二條是說誰下不來就要摘掉誰的烏紗帽。”他干脆地這樣解釋。

但已有的數(shù)據(jù)還不能支持易憲容房?jī)r(jià)必降的判斷，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后六周以來，雖然商品住宅成交均價(jià)有明顯波動(dòng)，但沒有出現(xiàn)明顯下調(diào)。

對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院高級(jí)分析師雷華認(rèn)為，通常情況下，成交量大幅萎縮與房?jī)r(jià)開始明顯下跌之間的時(shí)間跨度為半年，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒有明顯下跌并不奇怪。“從我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，5月份最后一周，北京商品住宅的均價(jià)已經(jīng)較前兩周有了小幅下降，為19500元左右，就此看來，一線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)明顯下降的時(shí)滯會(huì)遠(yuǎn)小于通常的六個(gè)月。

如果主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下降正有可能成為現(xiàn)實(shí)，會(huì)不會(huì)引發(fā)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)傳說中的“崩潰”呢？摩根士丹利近期公布的一項(xiàng)調(diào)研結(jié)果給出了自己的答案。

據(jù)其調(diào)研數(shù)據(jù)，目前，全國(guó)范圍內(nèi)住宅類房地產(chǎn)竣工面積僅占所有房地產(chǎn)面積的50%，這其中約有73%為商品房。而在所有商品房中，只有約40%是位于本次嚴(yán)厲調(diào)控措施涉及的35個(gè)主要城市。在這35個(gè)城市中，又只有大約30%~40%的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在10個(gè)“房?jī)r(jià)最高或上漲過快的城市”。其實(shí)正是這些地產(chǎn)項(xiàng)目才真正是有可能受調(diào)控政策影響比較大的部分，而它們只占所有住宅市場(chǎng)的5%~6%。如果再把視線集中到北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線城市后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在被認(rèn)為流動(dòng)性過高，投機(jī)過于活躍的一級(jí)和二級(jí)地產(chǎn)里，其房屋竣工面積只占全國(guó)總量的3%。

“因此即使這部分市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度降溫，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)總量的影響也是很小的，房產(chǎn)調(diào)控給整體經(jīng)濟(jì)可能帶來的潛在負(fù)面影響其實(shí)是被大大夸大了。”摩根士丹利經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)記者說。在他看來，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策應(yīng)該是中長(zhǎng)期的，“政策將保持相當(dāng)?shù)倪B續(xù)性和強(qiáng)度，接下來，可能會(huì)針對(duì)某些更具體行為和地域出臺(tái)更精準(zhǔn)的調(diào)控政策。”他分析稱。

“我覺得這次的調(diào)控目標(biāo)不可能只是‘抑制房?jī)r(jià)的過快上漲’，以中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，這是一個(gè)偽命題。”獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成這樣告訴記者。他的邏輯是：投機(jī)需求是目前推漲國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)恿Γ宰⌒枨笫菦]有推漲房?jī)r(jià)的動(dòng)力的，而此次調(diào)控是主要針對(duì)樓市投機(jī)的，在投機(jī)需求退出市場(chǎng)后，一定是房?jī)r(jià)的大幅度下降。“以去年的房?jī)r(jià)上漲幅度來看，房?jī)r(jià)下降一半也不會(huì)造成多大的問題，如果中央認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，相信就一定會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，并且是長(zhǎng)期有效的制度性政策，而不是現(xiàn)在的腳疼醫(yī)腳的政策。”馬躍成說。

突圍

那么所謂“長(zhǎng)期有效的制度性政策”會(huì)是什么呢？國(guó)家發(fā)改委中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王建給出了自己的看法，他稱其為“二次房改”

在王建看來，從此次調(diào)控的市場(chǎng)目標(biāo)角度觀察，各項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)之后在打擊房產(chǎn)投機(jī)方面是有了一定效果，但從政策目標(biāo)來看，房?jī)r(jià)并沒有回到合理范圍內(nèi)，即使未來有下跌，下跌幅度也很難達(dá)到大多數(shù)百姓能買得起的地步，那時(shí)，無論是有房的人、沒的房人還有地產(chǎn)商和地方政府都不會(huì)對(duì)調(diào)控結(jié)果滿意。“在調(diào)控上，繼續(xù)沿著市場(chǎng)化這條路走下去，最后會(huì)四處不討好，不是說決心大、動(dòng)力大就能達(dá)到好的目標(biāo)，方向不對(duì)怎么都不行。

因此，王建分析，“目前房地產(chǎn)的根本問題是‘過市場(chǎng)化’，也就是說，從1998年房改起在方向上就有誤。”他認(rèn)為現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向過于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)功能而忽略了社會(huì)功能。其實(shí)，房地產(chǎn)本身就應(yīng)該是保障性住房占多數(shù)，而目前的地產(chǎn)行業(yè)里，商品房占比已經(jīng)達(dá)到了80%。這種“過市場(chǎng)化’的發(fā)展方向?qū)е铝爽F(xiàn)在的高房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在如果依舊使用一些“技術(shù)性”的調(diào)控手段壓房?jī)r(jià)勢(shì)必只能是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”很難實(shí)現(xiàn)保障民生的政策目標(biāo)。

因此，當(dāng)圍繞房產(chǎn)稅相關(guān)的細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控就應(yīng)該逐漸回歸到改革現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)上來，通過制度性政策讓保障性住房、廉租房等非市場(chǎng)化房屋比例增加，只有通過這種 “二次房改”增加平價(jià)房屋的供給量，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正健康起來。