房產調控——向左走？向右走？

2010年06月06日 23:48
來源：投資者報

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《投資者報》記者劉敏

五月的最后一天，晚上九點半，北京家樂福馬連道店已經臨近打烊，兩三家房產中介的業務員依然舉著印有售房信息的牌子試圖吸引出店人流的注意，但行人匆匆而過，甚至沒有人對他們賣力的舉動看上一眼。

“這陣子一筆成交都沒有，我已經連續兩個月只能領到一千元底薪了。”中大恒基的業務員王浩(化名)告訴記者。對比3月份，王浩形容那時可以算是“全民炒房”的頂峰，他自己那個月光傭金就拿到4萬元。

對于目前的慘淡時光，王浩把原因歸結為人們對地產調控政策“不現實”的預期，“許多人都是“隨大流”，盼著房價能降兩成、三成甚至五成、七成，其實根本不可能，現在你看看北京四環內的房價哪個跌了？”說到這時，他嘴角露出一絲輕蔑。

為了證明自己看法的合理，王浩給記者舉出一個“鐵證”：這兩個月來在店里掛盤出售的房子，他沒有碰到一個愿意降價，賣不了的人有少數會轉為出租，剩下的都在等。“也就是說，這么多人都認為，對于房產調控，等等就過去了。”他說。

不過，自稱幾個月前差點成為“房奴”的馮先生可不這么認為。房地產的調控新政出臺后，做售水機維修工作的馮先生自稱一直在研究政策，“開始心里還有點搖擺，后來仔細分析發現開發商說房價不會下來其實已經心虛了，說明這次的調控目的并不簡單，我要等著房價腰斬。”馮先生現在已經成為堅定的看空者。

客觀地說，一個多月來，人們對此次房地產調控政策的走向，無論是看好還是看淡其實都不無道理。因為伴隨著被稱為“史上最嚴厲”的地產調控政策出臺，一系列的解讀不一、審時度勢、軟磨死扛都讓其呈現出相當撲朔迷離的一面，不同利益群體間彌漫著濃厚的觀望氣氛，大家都在試圖從每一個政府部門的每一個細微動向中捕捉到明確的決策信息，步入6月，政策的方向正在一點一點的清晰。

調控

真正令無數苦于房價高昂的消費者看到希望的一系列地產調控政策開始于4月中旬，圍繞著國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，中央政府開始陸續出臺一系列的地產調控政策。

這個通知被人們簡稱為 “新國十條”，這是因為過去5年來，國務院已先后頒布過“國八條”、“國六條”和“國十一條”等調控措施，在這些調控措施紛紛遭遇房價“越調越漲”的尷尬之后， “新國十條” 措辭嚴厲而且力度兇猛：二套房首付比例從三到四成提至五成；房價過高地區暫停發放第三套及以上房貸，對非本地居民暫停發放房貸；購買第三套及以上住房的，要求銀行大幅提高首付比例及利率；允許地方政府自行決定在一定時間內限制購買套數；國務院還要求財政部“加快研究和實施相關稅收政策”，并重申將繼續實行增加住房，尤其是低端市場住房供應。

在公眾眼里，這一輪針對房地產的調控政策來得雖然稍顯倉促，但是卻攜帶著罕見的嚴苛和堅決。隨后，股票市場立刻以接近5%的整體跌幅表達了市場對調控政策的恐慌。

而在包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、武漢和成都在內的十個“房價最高或上漲過快”的城市，商品住宅總成交量在接下來的兩周內出現了六成以上的萎縮。地產市場被濃厚的觀望氣氛包裹起來，供需雙方陷入了僵持，開發商、普通購房者、炒房投資客以及各路分析專家們對房產調控新政走向的判斷也出現了極大分歧。

而此時，承擔著對房產調控新政進行貫徹落實責任的主要部委和各級政府卻沒有做到如國務院通知的那樣“采取一致行動，遏制房地產市場投機和房價過快增長。” 一時間關于房產調控政策的態度上竟出現了政出多門的現象，各部門發出了反復無常、方向不明、觀點不一政策信號。

博弈

地產調控政策發軔之初，市場立現“降溫”，退房潮、違約潮、地王退地等現象開始頻頻見諸于公眾視線。在此背景下，住建部副部長開始表態，“房地產上漲態勢已經得到初步遏制”，發改委也提出調控的目標不是要讓房價跌下去，而是要讓房價上漲過快的勢頭遏制。這些信號為不同利益階層開啟了廣闊的政策解讀空間。隨后，各地方政府的調控細則陸續登場，但除了北京以最嚴格的上限為標準外，深圳、廣州、重慶、杭州等地的細則都以“溫柔”示人，更是給調控政策的態度制造出諸多曖昧。

4月份宏觀經濟數據公布后，經濟增速下降的跡象更是助長了這種曖昧，鋼鐵、水泥等房地產關聯產業隨即發出“叫苦”之聲，房價下跌將導致中國經濟“硬著陸”的聲音開始泛起，房地產調控將“軟著陸”的聲音開始響亮起來。

5月中旬，溫家寶總理在天津關于宏觀調控的講話，更被相關利益方解讀為弱化房地產調控力度的政策信號。股市上，地產股開始瘋狂反彈。

而圍繞著房產稅征與不征的反復，更是將這種政策走向的撲朔迷離推向高潮。先是國稅總局表態，地方無權解釋房產稅，而后某媒體關于“發改委稱房產稅三年免談”的表述在市場上掀起軒然大波，雖然隨即被發改委高調證偽，但各種紛雜的聲音已經讓人無所適從。

5月26日，國稅總局發文,明確土地增值稅要從嚴清算。這一直指開發商的資金鏈的政策再次令人看到調控態度的堅決。而5月31日公布的《國務院批轉發展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中，最高決策層對樓市調控稅收手段的第一次明確表態看似讓前期風風雨雨的房產稅這只“靴子”落了地，可在操作層面上的諸多空白也同時給未來留下一個懸念：這是房產調控進程中一場更大暴風雨的前奏，還是溫和解決所有問題的一種方式？

盤局

“是調控政策會更加嚴厲的信號。” 中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容用混雜著濃重江西口音的話語激動地回答，“一些人總是用以往的經驗來看國十條，以為國十條又會如2003年121號文件、2007年359號文件及452號文件被房地產開發商化解。這實際上完全低估了中央政府對房地產宏觀的決心。千萬不要被開發商隨便幾句話就騙了。”他又補充道。

國十條的出臺不是要降房價，而是要穩定房價；國十條調控不了房價，房價是由市場決定的；長期看房價能否不漲不好說等類似的觀點在易憲容看來都是自相矛盾的。其邏輯的基礎在于對國十條中第一條的分析：第一條的核心內容就是要改變當前房地產業的性質，即房地產不是支柱產業，不是經濟增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。

因此，易憲容認為這次對地產調控的政策目標就是：要改變以往房地產運作的暴利模式，要把房地產由一個投機炒作為主導的市場改變為一個居民住房消費主導的市場。“國十條第一條是說房價一定要下來，第二條是說誰下不來就要摘掉誰的烏紗帽。”他干脆地這樣解釋。

但已有的數據還不能支持易憲容房價必降的判斷，統計數據顯示：房產調控政策出臺后六周以來，雖然商品住宅成交均價有明顯波動，但沒有出現明顯下調。

對此，中國指數研究院高級分析師雷華認為，通常情況下，成交量大幅萎縮與房價開始明顯下跌之間的時間跨度為半年，所以現在房價沒有明顯下跌并不奇怪。“從我們統計的數據來看，5月份最后一周，北京商品住宅的均價已經較前兩周有了小幅下降，為19500元左右，就此看來，一線城市房價開始出現明顯下降的時滯會遠小于通常的六個月。

如果主要城市房價出現大幅下降正有可能成為現實，會不會引發整個實體經濟出現傳說中的“崩潰”呢？摩根士丹利近期公布的一項調研結果給出了自己的答案。

據其調研數據，目前，全國范圍內住宅類房地產竣工面積僅占所有房地產面積的50%，這其中約有73%為商品房。而在所有商品房中，只有約40%是位于本次嚴厲調控措施涉及的35個主要城市。在這35個城市中，又只有大約30%~40%的房地產項目集中在10個“房價最高或上漲過快的城市”。其實正是這些地產項目才真正是有可能受調控政策影響比較大的部分，而它們只占所有住宅市場的5%~6%。如果再把視線集中到北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市后，就會發現，在被認為流動性過高，投機過于活躍的一級和二級地產里，其房屋竣工面積只占全國總量的3%。

“因此即使這部分市場出現大幅度降溫，其對宏觀經濟總量的影響也是很小的，房產調控給整體經濟可能帶來的潛在負面影響其實是被大大夸大了。”摩根士丹利經濟學家章俊對記者說。在他看來，政府對房地產的調控政策應該是中長期的，“政策將保持相當的連續性和強度，接下來，可能會針對某些更具體行為和地域出臺更精準的調控政策。”他分析稱。

“我覺得這次的調控目標不可能只是‘抑制房價的過快上漲’，以中國目前的房地產市場來看，這是一個偽命題。”獨立房地產評論人馬躍成這樣告訴記者。他的邏輯是：投機需求是目前推漲國內房價的主要動力，自住需求是沒有推漲房價的動力的，而此次調控是主要針對樓市投機的，在投機需求退出市場后，一定是房價的大幅度下降。“以去年的房價上漲幅度來看，房價下降一半也不會造成多大的問題，如果中央認識到了這點，相信就一定會出臺更嚴厲的調控政策，并且是長期有效的制度性政策，而不是現在的腳疼醫腳的政策。”馬躍成說。

突圍

那么所謂“長期有效的制度性政策”會是什么呢？國家發改委中國宏觀經濟學會副會長王建給出了自己的看法，他稱其為“二次房改”

在王建看來，從此次調控的市場目標角度觀察，各項調控政策出臺之后在打擊房產投機方面是有了一定效果，但從政策目標來看，房價并沒有回到合理范圍內，即使未來有下跌，下跌幅度也很難達到大多數百姓能買得起的地步，那時，無論是有房的人、沒的房人還有地產商和地方政府都不會對調控結果滿意。“在調控上，繼續沿著市場化這條路走下去，最后會四處不討好，不是說決心大、動力大就能達到好的目標，方向不對怎么都不行。

因此，王建分析，“目前房地產的根本問題是‘過市場化’，也就是說，從1998年房改起在方向上就有誤。”他認為現在對房地產行業的政策導向過于強調經濟功能而忽略了社會功能。其實，房地產本身就應該是保障性住房占多數，而目前的地產行業里，商品房占比已經達到了80%。這種“過市場化’的發展方向導致了現在的高房價，而現在如果依舊使用一些“技術性”的調控手段壓房價勢必只能是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”很難實現保障民生的政策目標。

因此，當圍繞房產稅相關的細則陸續出臺后，對房地產行業的調控就應該逐漸回歸到改革現有的結構上來，通過制度性政策讓保障性住房、廉租房等非市場化房屋比例增加，只有通過這種 “二次房改”增加平價房屋的供給量，房地產行業才能真正健康起來。