土地增值稅清算政策施壓地產商資金鏈

2010年06月07日 00:16
來源：投資者報

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《投資者報》記者 曾郁蘭

國稅總局2010年5月26日發布通知，再次要求土地增值稅從嚴清算。其實，土地增值稅從1994年開始征收，但是此前并未嚴格執行。有專家估計，2005年到2009年，土地增值稅流失達2.52萬億元。

此前，國稅總局曾要求各地從2007年2月1日起，對房地產企業進行全面土地增值稅的清算工作。但2007年底，由于爆發全球金融危機，樓市飄搖，土地增值稅清算隨后也不了了之。而此次清算如能真正執行，對地產行業和不同的地產公司，究竟會有何影響？

萬科未雨綢繆

實際上，萬科等地產龍頭企業早已對土地增值稅從嚴征收有所準備。

以萬科為例，公司在年報中對“土地增值稅”作了注釋：土地增值稅是按30%~60%的累進稅率，對銷售房地產所獲得的增值額征收。增值額的計算通常是銷售房地產所取得的收入減去可以扣除的費用，其中包括土地使用權的攤銷，借款利息，以及相關的房地產開發成本。

招商證券地產分析師賈祖國對《投資者報》表示，土地增值稅就是根據預收賬款預征，項目結束后再清算。普通住宅按預收賬款的1%，營業用房和別墅按2%預征，記入“應交稅金——土地增值稅”，樓盤銷售交付，項目結轉利潤或清算時計提稅金成本，轉入“主營業務稅金及附加”，體現在年度利潤表中；到年末仍未轉入“主營業務稅金及的部分，將體現在年末資產負債表中。一旦所有土地增值稅清算完畢并交納，應交稅金余額為零。

2008年末，萬科在科目“主營業務稅金及附加——土地增值稅”中顯示，當年清算了21.6億元土地增值稅，而2009年年末，清算了的土地增值稅為7.69億元?？梢?，萬科早在2008年，就對積累下來的土地增值稅做了一次大規模清算，清算金額高達21.6億元土占當年凈利潤的54%。

中國注冊稅務師協會第三屆常務理事郭偉在6月1日接受《投資者報》表示，這些數據表明，萬科已經在2007年和2008年，在土地增值稅方面，做了大的調整，基礎已夯實。

萬科從2007年2月1日開始，基于清算口徑，補充計提了土地增值稅，放入科目“其它應付款——預提土地增值稅”，以應對清算時刻的到來。比如，萬科在2007年、2008年、2009年，累計補充計提了土地增值稅，2007年末為21億元，2008年末為36億，不過2009年末萬科計提的土地增值稅降為32億元。

賈祖國告訴本報記者，累計的計提值下降，應該是2009年發生了土地增值稅的清算。郭偉認為，萬科在2007年以前，是按1%提土地增值稅，在2007年以2008年補充計提土地增值稅后，把差額補提了，2009年就只要按實際情況計提了。

但是，郭偉強調：“正在向‘住宅工業化’邁進的萬科，在生產鋼梁、預制板等等產品的環節，需要交納17%的工業增值稅，在蓋房銷售環節，又需繳納土地增值稅，出現了一個巨大的重復征稅問題。如果國家鼓勵節能減排，工業化生產房子就是未來趨勢，不把土地增值稅取消，就會出現重復征稅?！睆娜f科年報上可以看到，萬科的工業增值稅大概在一千多萬元。

對此，國泰君安的地產分析師孫建平認為，萬科現在工業化住宅占比還比較少。賈祖國表示第一次聽到這個說法。金地集團的財務部負責人韋傳軍6月1日接受《投資者報》采訪時，順帶提到：“金地沒有17%的工業增值稅，現在不太會去做工業化住宅，如果未來做，也會外包給專業機構。

清算政策將抽走數百億資金

與萬科不同，保利地產、金融街的年報中，沒有披露計提的土地增值稅。賈祖國認為：“保利沒計提土地增值稅，可能是節奏比較快，當年就結算了土地增值稅。

國泰君安的地產分析師孫建平告訴《投資者報》：“保利地產沒披露計提，不一定就沒為土地增值稅做準備，每個公司做賬方法不一樣?！?

《投資者報》根據年報，整理出各公司土地增值稅預提、清算以及與凈利潤、現金流的對比情況。金地地產2009年末累計計提了約14億，招商地產2009年末累計計提了18億元，華僑城2009年末累計計提了約11億元。

“如果2010年從嚴清算，像保利地產和招商地產，2009年清算了11個億，2010年很可能也會清算出11個億，招商地產預提了18億，就是等著2010年來清算?！辟Z祖國說，“如果不從嚴，企業可能會拖延；從嚴清算，相對來說，企業就提前把土地增值稅交了，如果企業事先沒有備夠現金，現金流就會有壓力?！?

“不過，各地從嚴情況不一樣，國稅局每年都會說幾次，說完就不說了，決策權還在地方。比如杭州預繳了2%后就不再收了。”賈祖國對記者表示。另外，郭偉也認為：“執行好壞取決于地方政府態度。比如上海征1%，剩下的就不收了，但是深圳很多企業走了，對當地稅收影響很大，深圳很可能會因為錢少了，就多收些。

普遍的觀點是，土地增值稅是一項重稅。招商地產2009年清算的土地增值稅，甚至占到凈利潤的69%，而金融街、保利、華僑城、金地占比最少的也接近30%，只有堅持只做普通住宅的萬科，占比只有15%。

如果清算政策真正執行，一線城市可能有數百億資金被抽走。即便已經做了計提，上市地產商的現金流也因此會受到巨大壓力。

而且，由于土地增值稅是累進稅率，毛利越高的項目，被征收的土地增值稅越高，這樣對于原來高利潤的企業，會面臨毛利下降的局面。

長城證券曾經發布過一份分析報告，以量化的方式計算了普通住宅開發商在各個毛利率額度下土地增值稅對凈利潤的影響程度。報告指出，“毛利率為40%的項目被嚴格征收土地增值稅后，對凈利潤的影響是17.4%，這意味著對于大部分開發商來說，他們將至少面臨17.4%的利潤損失。毛利率越高的項目征稅的影響越大”。賈祖國也認為：“招商地產作為高端住宅開發商，毛利率偏高，土地增值稅相應也會較多。” 如果從嚴清算，開發別墅、高檔住宅等毛利率較高項目的開發商，受到的影響較大，特別是如果現金流不足，資金更會吃緊。

華僑城的2009年末現金余額只有30億，如果2010年將預提的11個億土地增值稅都清算，一次會清掉37%的現金，而招商地產也位居其后，接近20%，難怪華僑城的總經理劉平春感嘆：“很多好項目，就是現在還沒能力去做?！?

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