土地增值稅預征率調整“設卡”高地價

2010年06月07日 02:52
來源：第一財經日報

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唐文祺

被稱為土地增值稅“升級版”的調控政策，日前由國家稅務總局發布。這則名為《關于加強土地增值稅征管工作的通知》(下稱《通知》)中，除了強調清算環節的管理必要性之外，還對預征率作出調整：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

這意味著，如果以2%的預征率上限作為參考，僅就2009年50家房地產上市公司的營業收入來計，初步估計預征額逾80億元之巨。

“2%的預征率對于以高地價拿地的開發商來說，影響不小。”一位開發商對此憂心忡忡。根據上海市財稅局公布的相關規定，在土地增值稅的預征方式上，按照小區開發建設項目的每一預售合同，確定其轉讓收入作為計稅收入。“高價拿地勢必會高房價銷售，基數越大，涉及繳納的稅額也越高。

上海財經大學房地產研究中心主任丁健認為，與之前出臺的信貸差別化政策指向對象有所不同，“劍指”開發商的土地增值稅調控升級，是從供應源頭進行的限制。“從供應源頭實行的控制，相較來說更易把握。

據悉，按照目前的實際操作步驟，土地增值稅通常是實行先預繳再清算的方式。有開發商向《第一財經日報》記者介紹，預征部分按照實際銷售額進行征收，一般以單一預售許可證作為核定范圍。中國房地產測評中心發布的報告數據顯示，在所監控的2009年房地產上市公司50強中，總體營業收入為4094億元。假設以2%的預征率上限計算，整體預征稅額約81億元。

相較之下，清算環節則顯得復雜得多，通常土地增值稅實行的是超額累進制。其中的關鍵因素即土地增值額，實際是指轉讓物業獲取收入與扣除項目金額之間的差額，繼而再按照相應公式進行計算及對照繳納稅賦。

“如何判斷增值數據，是影響土地增值稅無法順利清算的主要原因。”丁健表示，“住宅開發商前期獲取的是土地價格，最終轉化衡量的是住宅銷售價格，這部分如何進行評定，難度較大。”

除此之外，合理規避土地增值稅清算仍有空間。按照2009年國家稅務總局發布的《土地增值稅清算管理規程》部分規定，對于已竣工驗收的房地產開發項目，出讓房地產建筑面積比例達到85%以上即可進行清算。“清算稅收是在整體項目完成之后進行的，如果一個項目分多期開發，只要控制比例不超過85%，一拖幾年，那在最終完成征收方面就比較難了。”一位名下擁有大型項目的開發商告知記者。