易憲容：房產稅是打破土地財政僵局的根本出路

2010年06月08日 16:05
來源：中國財富

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□ 本刊記者│ 夏肇玲

(中央政府對房地產的嚴厲調控再次證明土地財政是不可持續的財政收支方式，但怎樣才能脫離土地財政模式)

國家對房地產不時的調控和越開發越少的土地讓地方政府開始考慮下一步： 2009年底舉行的上海經濟工作會議上，上海市委書記俞正聲強調，雖然全年財政增長超出原來預期，但收入結構仍不合理，財政收入增長較多依賴于房地產業。為此，上海正研究制度性舉措，克服對土地收入的依賴。

近日，上海擬對住房保有環節征稅的傳聞甚囂塵上，此一未經證實的政策的主旨是，使地產類財政收入從一次性土地出讓轉向長期、可持續征收的不動產稅過渡，從而擺脫土地財政的陰影。

雖然房產保有稅的征收尚處于討論階段，但地方政府的未雨綢繆從某種程度上還是透露了它們要改變長期依賴的“土地財政”的決心。

地方政府：急需用房產稅解套

4月初，溫州炒房團的組織者張平正忙著轉移上海工作處的員工。上海樓市的量價齊降已經打擊了張平的信心，他前日剛得到的“內幕消息”則徹底打消了“再撐一陣子”的念頭。

張平認識的一個房企老總日前已經接到了有關開征房產稅的政策提醒。該房企老總獲得的消息是，上海已經形成的初步方案中，上海擬應用現有的房產稅概念，擴大征收范圍，對房產保有環節征稅。家庭人均面積是判定是否征收房產稅的重要依據，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產價值0.8%的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。另外，對于已經出租的住房，且按時繳納了房產稅的購房者，擬考慮不再重復計稅。

現在，房產商已開始醞釀快速消化存量房源，而購房者則因為擔心房產保有稅的征收而陷入觀望，樓市明顯的降價趨勢，進一步打消了購房者的積極性。

上海率先擬征房產稅并不出人意料。截至2009年,上海共有建設用地2860平方公里,根據現有城市規劃指標,上海截至2020年的建設用地指標為2981平方公里,也就是說,未來近十年時間內,上?？尚略鼋ㄔO用地最多只有121平方公里。在土地增量指標不足情況下,如何開發利用現有建設用地資源成為上海解決土地瓶頸的關鍵。因此，對房地產持有環節征稅，就成了保證地方政府財政收入可持續性的重要選擇。“對保有環節征稅，能起到打擊投資、投機購房的作用，而且能給地方帶來源源不斷的稅收，是切實可行的思路?！?中央財經大學房地產研究所喬志敏說。

喬志敏認為，中國的房價之所以近年猛漲，或屢屢出現報復性反彈，就是因為用了太多的行政手段干預房地產市場，而開征房產稅更符合市場經濟規律。發達國家對不動產征稅由來已久，如美國不動產稅占地方財政收入75%左右。但中國的地方財政則過多依賴土地出讓金。根據財政部稅政司披露的數據，目前房產稅在地方財政收入中的比例還非常低。2009年，城鎮土地使用稅完成920.97億元，房產稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅為5.3%。

但喬志敏認為，因為我國對住房保有環節征稅的條件還不成熟，此次上海準備開征房產稅，或許是樓市調整階段的一個嘗試。不過，一旦房產稅開征有了可效仿的樣本，不排除國家向全國推廣的可能性。中國房價過高的一個重要原因就是市場存在大量的投資和投機行為。如果征收房地產稅，可大大減少市場上的投機行為，讓房地產市場恢復居住功能，減少炒作成分。

中國社科院金融所研究員易憲容接受《中國財富》記者采訪時，對喬志敏的觀點給予了認同。易憲容說，房產稅是破除地方政府主要依靠高房價、高地價來獲取財政收入和拉升GDP的根本出路。如果房產稅能夠得以開征，地方政府就可以得到一種大量且穩定的、可自行支配的支柱稅源，從而減弱地方政府對土地財政的依賴，遏制地方政府推高地價的沖動。

“開征房產稅對地方政府來說是個好消息?！币讘椚菡J為。