“退房潮”來襲北京樓市拐點隱現

2010年06月09日 22:27
來源：21世紀經濟報道作者：楊麗萍

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成交持續低迷后，北京樓市何時步入價格拐點？

據北京房地產交易管理網數據顯示：6月首周，北京房地產交商品房市場繼續成交量萎縮態勢，純商業住宅總成交量僅為595套，同比5月首周的1430套，下跌幅度達到了58.4%。

同時，此前“硬扛”的新房市場此時也是“降價”風起，6月8日，繼恒大、萬科掀起“降價風波”后，綠地集團也宣布開展優惠月活動，促銷范圍遍布全國41個城市的全部項目，專家測算，綠地此次最低降價幅度約為94折。

“退房”波涌

開發商的銷售命脈正在走向惡化，“退房潮”則是重要一擊。

河北某企業駐京辦事處的劉先生，今年4月初在位于北京北五環外回龍觀地區的首開智慧社以單價20500元、總價約180萬元的價格預定了一套房子。

6月7日，劉先生接受本報記者采訪時說，雖然自己在老家有一套小房子，但因為沒有貸款，所以，智慧社的房子按新政前的政策可以按首套房算并可貸到八成的款。

然而，事情很快發生了變化，4月中旬以來的新政，讓劉先生陷入意想不到的尷尬。“由于我是駐京辦事處，工資是在原單位發，在北京沒有納稅證明，按照新政策，我就必須按照全款付，180萬，對于我這樣一個企業普通員工，完全是個天文數字，只有退房了。

劉先生的“退房”只是目前北京樓市的一個縮影。據記者調查發現，目前北京樓市不少樓盤都出現了退房或者退購房卡的現象，比例在5%-10%之間不等，個別樓盤比如首開石榴派的退卡率則達到了50%。至于退房和退卡的原因，除了類似于劉先生這種按新政難以支付首付或者全款的情況之外，還有一部分自住型客戶認為價格將會下降，因而決定暫時退房等待時機。更有一批投資者感覺市場即將下行，投資風險較大，因此選擇退房。

以首開智慧社為例，其價格變化已在悄然之中。

據記者實地調查了解到，將于近期推出的智慧社三期的三棟50年產權的商住樓，開盤對外均價約為每平方米15000元，有知情人士則透露，團購價或只有每平方米13000元左右。而同一項目兩三個月前開盤的產權70年的二期住宅價格均價接近兩萬元。雖然有產權年限差別，但按慣常的銷售策略，同一個樓盤里70年住宅樓和50年商住樓，銷售差價一般在每平方米2000元至4000元之間，智慧社目前兩種產權的差價則高達7000元每平方米，難怪購房者會“退房”而走。

集體看空

如果說“退房”是讓樓市雪上加霜，而成交持續低迷則令開發商通體冰涼。

北京房地產交易管理網數據顯示，繼續上月一二手房成交量大幅下降之后，6月以來，商品房交易繼續下探。購房者與開發商隔岸僵持。一批項目被迫降價。

據了解，6月8日，上海綠地集團也宣布，將在全國41個城市的全部100多個項目開展“優惠月”活動。而降價先鋒恒大地產仍將繼續執行優惠策略。

恒大總裁夏海鈞就此表示，短期內房地產商要尊重市場或者審時度勢的話，價格調整是應對危機的最好辦法。哪一個企業最早調整了價格，哪個企業就會在競爭中搶占先機取得勝利，“5月份恒大的銷售數據證明了我們的策略是正確的。

根據公告，5月恒大地產實現合約銷售額40.5億元，創下今年以來的單月最高紀錄，同比增長328.6%。

北京中原三級市場研究部總監張大偉表示，二套房限貸政策在6月初的確定，將使得投資性購房客戶購房更加謹慎，而大量剛性需求也會因期待房價下跌而轉為觀望，這將使得6月樓市成交量繼續延續5月份的下跌趨勢。

據記者走訪發現，前期漲價最迅速的一些通州樓盤率先開始了大幅回落，其中最大跌幅高達5000元每平方米。

北京鏈家地產發布相關報告預測：未來三月新房將領跌北京樓市。部分購房者轉入租賃市場，使得5月份北京租賃量超過2萬件。根據21世紀不動產對北京300個成交活躍樓盤的監測數據顯示，5月份全市租金水平環比漲幅達到1.8%。

傳說中的樓市“拐點”似乎正在一步步逼近。