新盤開跌上海投資客分批撤離

2010年06月09日 22:28
來源：21世紀經濟報道作者：田新杰周盛舸

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手頭擁有多套房源的投資客似乎已經沒有多少理由繼續硬撐下去了。

住著一套小房子、手頭另有一套三居室的老劉，不能算純粹的炒房客，因為那套三居室是為兒子今后成家備著的。但老劉決定把三居室掛出去，“就像炒股一樣，即使長期看好樓市，現在卻是一波中期調整，沒有必要死守，通過出售把利潤鎖定，調整過后還可以再買嘛！”

老劉打定了主意，比市場價掛低1000元/平方米，有人接手就賣。可是，買家砍價實在太狠，遲遲不能成交。

“我確實有點擔心上海的細則，萬一真的很嚴厲，那到時候要出手，可能就會跌回我的成本價了。所以要賣還是得抓緊。”前天，老劉告訴記者，他打算再調價。

老劉的策略代表了一部分投資者當前的想法。不過也有一些投資客不以為然，據本報了解，這些賣家由于看到政策尚未出盡，即使再降，購房者也會很猶豫，不如等政策明朗之后再見機行事。

但如老劉等相當一部分人的動作，仍啟動了上海投資客拋房離場的序幕。

走為上策：鎖定利潤

去年，上海房價漲得最猛的區域，非集“大浦東”、“迪士尼”、“世博會”等概念于一身的原上海南匯莫屬，聚集了大量投資客的這個區域，拋盤也率先出現，價格降得也最快。

進入6月，來自上海知名中介公司的信息，投資客拋盤的案例正呈現逐漸活躍之勢。對比今年3月，現在該地區的成交均價已經下跌約10個百分點，老公房均價在13000元/平方米，次新房均價為15000元/平方米，可議價空間達到5%-7%。成交客戶類型中，剛需型買家成為交易主體，而拋盤業主多為手中持有一到兩套房源的投機型客戶。

鄭先生手中本來持有兩套房源，還貸壓力較大。由于上海細則一直沒有出臺，后市預期很不明朗，5月底，鄭先生以75萬元出售了自己在海尚康庭的一套面積為60平方米左右的小戶型房源。這套房是鄭先生去年10月份以54萬元購入的。

21世紀不動產上海銳豐年家浜路店經理劉濤透露，目前周康板塊投資客比例達到50%-60%，其中以投機為主的客戶又占據一半的比例。像鄭先生這樣的業主，一般來說手中都持有一兩套房源。新政出臺后，因為二套以上銀行利率增加，還貸出現一定困難，不少客戶選擇賣掉一套房子來減輕還貸壓力。

劉濤經理補充說，持有長期投資心理的客戶目前心態都較好，他們表示會繼續觀望，等待政策明朗化。這樣的長期投資型客戶手中一般都持有5套以上的房源，他們大多數人手中的流動資金也比較充足。

原南匯樓市板塊如今的另一個重災區則是川沙“迪士尼”板塊如今的另一個

綜合多家中介公司提供的信息，該區域前兩年炒作過熱、投資比例過高的樓盤，二手房源呈現洶涌而出的趨勢，一個名為鼎鑫名流苑的當地樓盤，由于拋售房源劇增，一下子成了“明星樓盤”

例如，鼎鑫名流苑有一位客戶3月底掛出5套房源，掛牌價為20000元/平方米。4月中旬新政出臺后，該客戶又追加了5套掛牌房源，同時掛牌價降至18000元/平方米，但最終只有一套戶型較好的房源售出。截至5月底，該客戶已將掛牌價再次下調到15500元/平方米，卻沒有再成交，其價格已比當時市場均價低出5000元左右。

據知情人士透露，鼎鑫名流苑由于開盤時間較遲，尾盤存量大，開發商與投資型業主手上都積累了大量房源。2008年3月剛開盤時，成交均價為9000元/平方米-11000元/平方米。當時，許多投資客購買此樓盤只是預付了定金，并沒有完成全部付款手續。而想在市場價格上漲高峰拋售的業主在那時選擇了捂盤不賣，如今熬不住了。

中介公司的區域數據顯示，新政出臺后至今，川沙老公房均價為13000元/平方米-16000元/平方米，次新房均價為16000-20000元/平方米，熱銷房源為總價在100萬元內的兩房和150萬元左右的三房。5月下旬該地區帶看量較前期有30%的上升，掛牌量環比增長5%。

類似的拋盤情況還出現在上海其他帶“概念”炒作過的板塊。如“大虹橋”商圈， 2005年投資客比率就達40%左右。5月初，“大虹橋”七寶附近的萬科城市花園，賣家陳先生一套面積95平方米的房子，掛牌價170萬元，最后以155萬元成交。

拋盤動力：新房開跌

“投資客的心態我們很清楚，他們是看著周邊新的地價和新房價格行事的，我們的定價將影響投資客的策略。”一位周康地區某個即將新開項目的營銷負責人告訴記者，他們的項目開盤價格會比之前預期有所下調，投資客早已聽聞，紛紛先行動了。

新盤定價，儼然成了周邊區域投資客進、離場的風向標。如今，開盤價的普遍下調，直接指向投資客離場方向。