觀望期結束全國房產降價潮將至

2010年06月10日 05:53
來源：新京報

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- 觀察家

如果調控政策的目標明確，在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導的信號，全國一線城市房價下跌30%，價格回到去年年底的水平基本已成定局。

5月份，政策方面依舊緊鑼密鼓地出臺相關細則，對高企的房價繼續施加壓力：土地增值稅的清算和嚴格征收，房產稅加快推出步伐，央行等三部委顛覆了以前“認貸不認房”的房價繼續二套房標準，實行最嚴厲的“認房又認貸”的政策，北京在全面停止第三套房貸的同時，對房齡在20年以上的二手房基本停止了貸款。(6月8日《法制晚報》)

政策層面的持續加壓，將打消開發商利用歐元危機再次讓調控政策放松的幻想，一線城市的成交量在5月份繼續下滑，以北京、上海和深圳為例，北京二手房5月份成交量環比降58.8%，上海環比降69.0%，深圳環比降24.1%。中國指數研究院的統計數據也顯示，一線城市5月成交量“腰斬”，在監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌。

同時，一直和政策僵持的價格開始動搖和分化：二手房的議價空間開始增加。中原地產的數據表明，北京、上海、深圳等一線城市中，有超過五成的樓盤價格出現下跌，其中上海、廣州和深圳三城市，已有此類樓盤價格下跌幅度接近15%。同時，中國指數研究院的統計也顯示，5月在監測的30個城市中，各城市成交價格普遍下降。而開發商在開盤時打折、暗降、促銷等手段明顯多了起來，率先降價的萬科、恒大則嘗到了好處，一季度的銷售業績排在前兩位。

雖然還有個別樓盤的開盤價依然上漲，但在當前情況下，只能視為給未來的降價創造空間。這樣，房價的走勢在經歷一個多月的博弈后，價格下降的空間已打開，購房者看到了政策堅持的決心，開發商也開始不再對政策抱有不切實際的幻想，面對土地增值稅清算風暴和房產稅開征越來越快的腳步，如果再有開發商自恃現金流不緊張硬扛，恐怕被動的只能是自己。

至此，基本可以判斷：房價的觀望期已結束，全國范圍的降價潮將會如期而至。如果調控政策的目標明確，在力度上不做“俯臥撐”和傳遞誤導的信號，全國一線城市房價下跌30%，價格回到去年年底的水平基本已成定局。大家擔心的開發商推遲開盤的情況更不會出現，因為2008年金融危機前的經驗表明，一旦政策緊縮、開發商的資金鏈緊張，開發商惟一自救的辦法就是降價和加快開盤回籠資金，誰也不愿做政策的犧牲品被清盤重組，這是最基本的博弈邏輯。

在房價走勢明朗的情況下，整個房地產鏈條上的政府、購房者和開發商的互動將更為微妙。政策制定者應謹記2008年“救房”的教訓，將政策的力度和目標可以定得更堅決一點，在房價徹底調整到位后，盡快使整個房地產公共政策的周期，從調控周期轉入發展周期，避免調控不力再次浪費政策資源。

對開發商而言，應清醒意識到，通過本輪調整，以暴利和投機為主要特征的房地產市場的價格邏輯，將發生顛覆性變化，房地產最終將回歸微利和居住，抱著暴利不放的開發商將會死亡，房地產行業將重新洗牌和布局。

對民眾而言，銀行不再給20年以上的房子貸款，已經說明中國房子的真實價值，在房價沒有合理回歸的情況下，大可不必將三代人的收入和幸福，捆綁在壽命不足30年的建筑物上。

□馬光遠(經濟學博士)