樓市新政第一波：6月迎來房價拐點

2010年06月10日 21:44
來源：21世紀經濟報道作者：賈海峰

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6月10日，國家統計局公布1-5月份全國房地產市場運行情況數據。其中具有房價風向標意義的70個大中城市房價變化情況，引人注意。

5月份全國70個城市房屋價格環比出現下跌的城市達到了12個，北京首度環比下降0.1%，深圳環比下降0.3%，廣州環比下降0.4%，上海環比持平。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，這一新變化對下半年房價走勢具有標志性意義。

4月份，全國70個大中城市當中，僅有三亞房價環比下降了0.1%。到5月份房價環比下降名單擴大到12個，而且“北上廣深”等一線城市房價環比均沒有錄得上漲。

“5月份房價之所以呈現反轉，是因為房地產新政發揮效果。”楊紅旭分析說，隨著萬科、綠地等一線房地產公司開始加入降價行列，6月房價還將呈現明顯下降趨勢。而對于地方政府來說，雖然目前還“扛得住”，但是房地產投資規模將觸頂，開發商購置土地愿望開始下降，地方政府土地財政壓力將在1-2個月后呈現。

新房價格拐點或在6月

5月份全國70個大中城市中，房價環比下跌的城市有12個，環比持平的城市有9個。即使環比仍有漲幅的城市，加權平均之后所得出70個大中城市5月份房價的平均上漲幅度僅有0.2%。

從同比的數據來看，由于2009年同期房屋價格基數較低，仍然出現了12.4%的同比增幅，但是，增幅縮小0.4個百分點。

不過，相比同時出現下跌態勢的房屋價格指數和二手房價格指數來說，5月份仍舊表現堅挺的是新建住宅價格指數。

5月份，全國新房價格同比上漲了15.1%，環比上漲了0.4%。

楊紅旭表示，4月份成為這輪房價同比增幅的高點，5月份首次出現回落。今年剩余月份，這一增幅將持續回落；預期6月份新房價格將首次出現拐點，而全國房屋價格也將首次出現整體性下跌。下半年，房價將會維持下跌態勢。

楊紅旭介紹說，1-5月，房地產開發企業本年資金來源27288億元，同比增長57.2%，增幅較1-4月減少2.7個百分點。房地產開發企業資金來源數據自今年1-2月增幅觸頂之后，持續回落。

剛剛以1.26億元收購下中石油一房地產項目的廈門中駿置業，因為成為首個接盤央企退出房地產業務的開發商，而成為市場的焦點。中駿置業常務副總裁李維對記者說，開發商，不差錢”僅僅是一個時差上的概念，國內和香港上市的重點房地產企業，雖然手里都有百億元的現金，同時賬上也欠幾十億到上百億元的土地賬款。每年7-8月份是繳納土地出讓金的高峰，預計房地產企業資金鏈屆時將高度緊張。

楊紅旭認為，開發商資金鏈趨于緊張，將是6月份新房價格出現下降的重要推動因素。開發企業資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬科、綠地等地產巨頭紛紛開始促銷，開發商降價現象將越來越普遍。

土地財政壓力未來兩月呈現

擔任多個城市土地開發顧問的大岳咨詢公司總監李偉對記者表示，“新國十條”出臺以來，大部分地方土地成交量從4月中下旬開始減少。

房地產調控是本輪宏觀調控的重要組成部分，其目的之一就是扭轉地方依靠房地產投資和土地財政支持的粗放增長方式。而隨著房價下降和開發商資金鏈趨緊，地方土地出讓量開始下降，由此帶來的地方財收壓力有多大？

李偉認為，由于房地產調控首先是傳導到開發商，其次才是地方政府，一般調控滯后為兩個月的時間。因此6月份地方政府才會初步感到一些壓力，從5月份數據來看，地方土地財政壓力不大。

根據國家統計局公布的5月份數據，雖然房價和房屋交易量都在大幅度下降，但是，房地產投資和購置土地面積兩個數據，在5月份仍呈現快速上漲。

1-5月，全國房地產開發投資13917億元，同比增長38.2%，較1-4月份幅擴大2個百分點。5月份房地產投資規模為3985億元，環比增長2%，還在繼續擴大。

而影響地方政府土地財政的另一重要因素，土地購置面積和購置款5月份仍繼續增長。今年1-5月，全國房地產開發企業完成土地購置面積12943萬平方米，同比增長31.1%，較1-4月提高3.7個百分點，土地購置費2931億元，同比增長89.7%，較1-4月提高23.7個百分點，

從數字來看，似乎土地財政尚未受到房地產調控的影響。

但是，楊紅旭認為，5月份全國完成房地產開發投資3985億元，比4月增加648億元，繼續高于2009年3019億元的月度均值，主要原因有二：一是受去年以來的上升慣性影響，二是今年國家計劃新建300萬套保障性住房，280萬套棚戶區改造住房，這類投資將彌補商品房投資增長的不足。