大量布局二、三線城市恒大碧桂園5月銷售逆市增長

2010年06月11日 02:30
來源：第一財經日報

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張艷紅

所謂風水輪流轉，今日到誰家。變幻莫測的房地產市場中，總有幾家歡喜幾家愁。

去年憑借一線城市房價暴漲而賺得盆滿缽滿的開發商們恐怕沒有想到，這一次，風水輪轉到了二、三線城市的低端產品，過往被質疑利潤太低的碧桂園、恒大，一躍成為投行眼中的明星。

二、三線城市優勢凸顯

隨著國內眾多主要開發商相繼披露其5月份銷售數據，這一輪市場調整給各家開發商造成的沖擊差異化也逐漸清晰。

搜房網統計的數據顯示，已經發布了5月銷售數據的14家開發商，除了恒大地產一家實現環比8%的上升外，其余13家企業銷售額的平均下滑幅度為42%。

值得一提的是，就連底子深厚、全國性布局極為完善的萬科和中海兩家，也分別出現銷售下降，環比降幅分別為34%和29%，而去年擴張勢頭頗為凌厲的綠城，則遭受重挫，5月銷售環比下降達69%。

由于5月成交量的意外下降，使得很多企業未能按計劃完成其銷售任務。截至5月底，銷售額穩居第一的萬科，以280億元(人民幣，下同)的成績，完成其全年任務的35%，中海完成40%，恒大表現相對突出，完成額度為45%。

對于恒大銷售的不降反升，外界容易聯想到其“降價”。但事實上，這并不是該集團脫穎而出的根本原因。雖然恒大在這一輪宏觀調控出臺后便表現出位，率先以8.5折降價的口號攪亂市場。但事后證實，恒大并沒有如其所宣傳的一樣，實現全國降價15%，相反，其單價下降幅度僅為2%，跟萬科單價下降18%相去甚遠。

恒大總裁夏海鈞也表示，率先降價，是其獲得業績的一個因素，但根本還在于該集團一直以來都在二、三線城市排兵布陣，受到的沖擊并不明顯。有數據顯示，恒大96%的項目位于二、三線城市排遠遠高于其他同行。即使萬科，其2009年的業績，也有近40%來源于京、津、滬、深、廣以及杭州、南京等遭受市場調整最嚴厲的重鎮。

高盛也在一份報告中指出，恒大地產銷售額環比和同比均實現增長，這歸因于其降價措施、對普通住宅項目的側重以及在中西部地區較高的業務占比。

而項目集中在幾大重點城市的開發商，則面臨最嚴重的沖擊。富力地產在2009年80%的銷售業績來自于廣州和北京以及海南幾個高危城市，使得其今年5月份銷售下滑幅度達到49%。綠城去年憑借高端項目風頭一度蓋過萬科，此番也遭遇了意料之外的極速滑坡。

投行風向轉變

開發商陣營出現的業績分化，也讓研究機構們開始重新對各家公司的實力進行再審視。近期，瑞銀、高盛、大摩等投行相繼就國內房地產市場以及上市公司發布研究報告，其風向已經不再偏向一些高利潤、高杠桿的企業，而是更多考量開發商在未來的安全邊際。

高盛在其報告中指出，5月份銷售額高于高盛2010年下半年預測均值的公司包括中國海外、碧桂園、恒大地產、合景泰富、上海復地、世茂房地產和萬科；綠城中國、富力地產、保利香港和寶龍地產低于該行的預測；5月份銷售均價低于該行2010年下半年預測的開發商是中國海外、碧桂園和保利香港。其他開發商的銷售均價較該行2010年下半年預測高出12%~50%。

無獨有偶，中銀國際也在其發表研究報告中指出，二、三線城市開發商的表現將超越一線城市的開發商，因這些區域的政策風險較低。例如中銀國際就給予碧桂園“買入”評級，稱碧桂園5月銷售收入環比僅下滑約27%至22億元，明顯好于其他已經公布了同期數據的開發商平均下滑37%的幅度，項目銷售情況目前已經超過了同業。

市場調整除了給開發商的業績造成壓力之外，投資機構還對其財務結構進行了評估。瑞銀在5月底發布的一份報告中指出，宏觀調控將給不少開發商的財務造成壓力，部分負債率較高的發展商，如龍湖、恒盛等財務安全性較差，而SOHO、雅居樂、中海等資金狀況則相對較好。