北京五月樓市量價齊跌開發商備感壓力

2010年06月11日 03:38
來源：證券日報

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□ 本報記者王崢

樓市新政的威力近期愈發顯現。繼恒大地產公開宣布全面85折銷售后，綠地集團也在近日宣布在全國41個城市中的100個樓盤進行優惠促銷。

而除去這倆家公開表態降價銷售的房企外，此前萬科在深圳的兩處新盤也是連夜低開，佳兆業、保利地產的樓盤同樣開始降價銷售。對此分析人士認為，開發商的紛紛降價意味著促銷大潮已經正式啟動。而在促銷大潮背后更多的則是開發商在資金方面的考慮。

五月北京樓市量價齊跌

2010年6月10日上午，國家統計局公布了2010年1-5月全國房地產市場運行情況，其中北京地區5月房價同比上漲14.3%，環比下降0.1%。而這也是連續15個月以來，北京房價首次下降。

在環比價格出現小幅下降的同時，北京今年5月份的樓市成交量則出現大幅下滑。根據北京房地產交易管理網的數據統計顯示，5月北京二手房成交量為14501套，比4月下降58.5%。其中，住宅成交13545套，環比下降58.8%，量價齊跌的情況再次出現。

此外，來自21世紀不動產數據監測中心的數據顯示，5月上海二手房成交量為6777套，比4月的21831套大幅下降68.9%。深圳二手房共成交12264套，比4月下降21.6%，而這也是深圳二手房交易量連續第3周下滑。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示：“眼下市場形勢很明顯，第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放貸、房價上漲過快區域限制外地人貸款購房，三條政策一下子讓樓市需求降到冰點，市場的需求基本上是沒有指望了。

至于新房市場，北京、上海等多個一線城市，4月以來新開盤項目零成交已經是司空見慣，聯達機構市場部門對北京近期取得預售許可證的項目監控數據就顯示，其中80%的項目都處于零成交狀態。

房企銷售金額平均下滑42%

市場的冷清也給各大房企的銷售帶來了很大的壓力。截至6月10日，恒大、萬科、綠城、龍湖等14家上市的房企相繼發布了5月銷售業績報告。根據搜房網的統計，在本批已經發布5月銷售業績報告的14家房企中，除了恒大在新政之初率先啟動降價策略，5月銷售環比上升8%之外，其余13家房企受4月新政影響明顯，銷售金額環比平均下滑42%。

其中，在香港上市的龍湖地產5月份的合同銷售額跌至15億元，與龍湖4月合同銷售25億元相比，環比下降四成。富力地產5月銷售收入約12.53億元，銷售面積約10.61萬平方米，與去年同期相比，分別下降48%和58%。即使是內地龍頭的萬科地產，其5月銷售中雖然有51.1億元的斬獲，但也沒有擺脫新政效應的影響，環比4月銷售金額下降34%，成交均價也較4月份下調超過1000元。

業內人士認為，5月份房企銷售金額平均下滑42%，對于現在融資困難的房企來說，可謂又一個沉重的打擊，房企對于現金的渴求會越來越強烈。

融資壓力大

信托民間融資受青睞

根據中國指數研究院數據統計顯示，在其檢測的21家重點房企中，目前有12家資金缺口達到其流動資金的10%以上。其中華僑城以159%的比例排名第一，融資壓力最大；保利地產因頻繁拿地，也以占比24.54%排名第三。

楊少鋒就表示：“除了銀行放慢放貸速度，清查囤地，清繳土地增值稅同樣也給房企帶來了不小的資金壓力。

而隨著房企通過銀行授信以及增發等途徑進行融資的難度大幅度增加，相對受到限制較小的信托融資則開始受到房地產企業的青睞。

記者一位在信托公司工作的朋友此前幾日向記者透露，今年4月份以來，越來越多的房地產公司開始找到他們進行信托產品的融資，金額都在上千萬元以上，利息則為每年9%-12%之間，并且因為公司一般都會以其旗下的優質土地儲備做為抵押，所以這些信托產品的銷售還是不錯的。

而除了信托融資，民間自發的融資也開始成為房企填補現金缺口的一種方式。楊少鋒就表示，此前一個專門從事民間貸款的朋友早兩個月聽說今年房企資金會很緊張后，趕緊從海外融資了數十億的資金以2分5到3分的利息給房企放貸。

但是，不管是信托融資還是民間融資，其高額的利息都是房企不容忽視的一個重要問題，尤其是在今年房企銷售不利的情況下，這部分融資產生利息很可能在今后一段時間內大量吞噬房企的利潤。業內人士就認為，這種情況下房企只有通過降價銷售快速回籠資金才能最快的填補現金缺口。

此外，楊少鋒還對記者透露，自己從幾大上市房企總裁處得知，他們基本上對于降價已經沒有什么異議了，關鍵的問題，不是該不該降，而是什么時候降、降多少的問題。