地產巨頭搭脈：今年一線樓市成交或降四成房價跌回去年

2010年06月11日 02:46
來源：東方早報

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早報記者羅晟

金地今年年初的市場調研結果顯示，在主要一線樓市中，投資型客戶占比在40%至50%之間。徐曉林早報資料

中國房地產市場的投資型客戶到底有多大比例，這是理解本輪房地產市場調控的前提。此外，在史上最嚴厲調控政策下，樓市成交量和房價、土地供應以及價格，將分別呈現怎樣的走勢？近日，中國四大地產巨頭“招保萬金”中的萬科地產、金地集團，以及北京首創管理層人士，就以上焦點話題，一一作了評析。

投資型購房者已受擠壓

近日，早報記者從金地集團一位管理人士處獲悉，金地在今年年初曾就樓市中投資性客戶進行過市場調研。結果顯示，在主要一線城市的投資型客戶比例在40%至50%之間，二線城市投資型客戶比例在30%左右。個別熱點城市和熱點項目，投資型客戶的比例會高于上述數據。

價格較為高端的樓盤買家或能較為典型的剖析案例。距離新央視大樓最近的住宅項目“首創禧瑞都”的已售房源中，超過三成為投資型客戶。這是早報記者從北京首創一位管理人士處了解到的信息。

該北京首創人士稱，在“首創禧瑞都”已售出的兩棟房源的購房者中，有兩成購房者選擇一次性付款，可認為是投資型客戶；在其余八成選擇按揭貸款的購房者中，二至三成為海外買家，也可認為是投資型客戶，二至三成為外地買家，四成為北京本地購房者。

該項目位于北京東三環CBD核心區，距離新央視大樓近百米。在去年年中開盤的2、3號樓均已售罄。記者從售樓處人士處得知，開盤時均價在4萬元/平方米，最高成交單價超過7萬/平方米。即將于今年6月底開盤的1號樓，價格則定位于6.3萬-6.8萬元/平方米。

“2009年中國房地產市場銷售規模的大幅增長包含了2008年壓抑市場環境下釋放的自住需求，也包含了政府4萬億計劃、近10萬億新增貸款干預下大幅增加的投資性需求。”萬科一位管理人士稱，萬科對其樓盤的購房者的調查結果顯示，首次購房者比例從2008年的24%，升至2009年的30%；投資型客戶的比例由2008年的16%，升至2009年的19%。

該萬科人士進一步指出，從付款方式來看，去年較為寬松的購買環境，使用按揭貸款的購房者有所增加。同時萬科自身的銷售數據顯示，在2009年萬科的購房者中，按揭客戶比例由2008年的83%升至92%。

2008年底，央行將房貸利率優惠下限擴大到7折后，各大銀行紛紛調低房貸利率優惠。據央行《2009年中國區域金融運行報告》顯示，2009年全國個人住房貸款下浮利率占比達93.0%，其中80.6%在7折和8.5折之間。

而今年的樓市調控新政對房貸利率大幅收緊——對貸款購買第二套住房的家庭，貸款購買第二首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

這直接導致買房人首付比例的上漲，進而打壓了投資性購房者的現金支付能力。上述萬科人士提供的數據顯示，2009年利用抵押貸款的萬科購房者的平均按揭首付比例為30.5%，今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。這反映了整個銀行業按揭收緊的趨勢。4月份萬科的購房者調查進一步顯示，投資型購房者的比例大幅降至12%。

上述金地集團人士也認為，本輪針對投資性需求的樓市調控政策，肯定會對投資型客戶較多的城市和項目有較大影響。

一線城市成交或降四成

樓市調控新政出臺后，較房價下降更快的是住宅成交量。

“預計今年一線城市住宅成交量同比(與上年同期相比)下降幅度在四至五成左右，二線城市調整的空間和幅度要小于一線城市。”上述金地集團人士稱，這是根據各地房地產交易中心的歷史成交數據作出的預測。

相對而言，一線城市的成交量或許更不樂觀。該金地集團人士指出，北京市場住宅成交量將同比下降52%，上海市場住宅成交量將同比下降56%，深圳市場住房成交量將同比下降42%。就二線城市而言，杭州市場住房交易量將同比下降10%，南京、天津等部分二線城市，住房交易量的降幅也將顯著。

至于遲遲未現大幅下調的房價，上述萬科人士稱，預計下半年價格調整會發生在之前房價上升較快的一線城市和部分二線城市，其中，去年房價上漲比較快的城市，房價下降的幅度會超過10%或者20%。

“之前房價上漲過快的城市，在2011年上半年可能得把今年前四月的漲幅給跌回去，進而在2009年漲幅的基礎上再回落一些。”上述金地集團人士在作出如是大膽預計的同時稱，下半年房地產市場供應量會增加，這意味著市場定價將趨于更加合理。

各地房價降幅料將高低不均。上述北京首創高層人士表示，樓市調控新政對二三線城市影響不會很大。原因有二：其一，二三線城市土地價格還有兩倍左右的成長空間；其二，二三線城市房價增長與居民收入增長基本吻合，未來房價增長的潛力較大。

這位北京首創高層人士還針對北京房價作了具體分析。他預計，北京樓市6-7月份將出現價格下調的信號，10月份將會企穩。其中，考慮到北京四環以內土地供應緊張、新增房源少，預計北京核心區房價將趨于平穩；北京邊緣地帶的價格可能下降，如大興區和通縣，以及沒有地鐵通過的區域，預計降幅可能在15%左右。若房地產市場價格不能穩定或者價格不能下降，不排除政府繼續出臺樓市調控措施的可能。

主打小戶型和小步快跑

上述幾大地產巨頭在坐而論道的同時，都已做好各自應對策略——比較一致的是，都考慮到了買方市場的資金能力。

上述萬科人士稱，考慮到未來房地產市場的不確定性，萬科在樓盤定價上會更靈活，“萬科不會有一個統一的銷售和定價策略，但是在不同城市、不同項目上會采取更加靈活的定價策略。從未來市場環境來看，價格調整是必然的結果。”

“雖然今年中國房地產市場的銷售規模會下降，但是萬科住宅產品以小戶型為主，能增加其市場占有率。”上述萬科人士透露道。

北京首創的應對舉措與萬科有所相似。上述北京首創高層人士表示，公司將在新樓盤分期開發量上做出策略調整，提高小戶型比例，比如房山項目將增加小戶型比例。

金地集團則將采取“小步快跑”的策略，上述金地集團人士表示，該策略就是通過分批推出樓盤項目，去不斷測試市場反應，制定更為合理的定價水平，讓樓盤項目定價更加符合市場需求。

地價或跌得更快更深

在政策和市場博弈的同時，政府、開發商、投資客、買房人較為一致的看法是，增加土地供應量，從而增加樓盤供應，也是平抑房價的一劑良藥。

上述金地集團人士稱，預計土地價格下降幅度會比房價更深更大，屆時將出現比較好的投資機會，該公司將根據資金、土地市場調整狀況，在低點獲取優質廉價土地，為業績增長和發展提供良好的基礎。

上述萬科人士稱，今年土地市場的供給會增加，但是并不代表土地成交量一定會增長。因為土地供應是受政府計劃的支配和影響，但是土地成交量需要開發商的配合和市場運作。

該萬科人士表示，考慮到房地產市場的調整，萬科在短期內將在土地市場上更為謹慎，將會減少土地的購買，并規避在公開市場上購買。未來土地市場會調整的話，萬科持有更多的現金，有更多機會去獲取更便宜的土地。

“未來土地市場新的投資機會出現，不僅是在二三線城市，在一線城市也會出現好的土地購置機會。當較多流拍出現的時候，就是土地購置的機會，也是政策調整的時候。當別人不敢太進入的時候，可能是我們進入的時候。”該萬科人士如是稱。