以日本地產泡沫歷史為鑒

2010年06月11日 05:25
來源：21世紀經濟報道

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本報評論員郭凱

國家統計局10日公布的數據顯示， 2010年5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，二手住宅銷售價格同比上漲了9.2%。諸如萬科、保利這樣的地產公司，在5月份里也拿下了12塊土地。顯然，在當前價格穩固，且經過政策密集調控后，認為房地產泡沫調控政策可能半途而廢的大有人在。

關于調控的分歧，很大程度上在于，市場認為中國可能無法承受起類似2008到2009年的房地產價格調整，尤其是受歐洲債務危機影響而發生的外部動蕩的背景下。對于這個問題，日本央行近期的一份報告，把中國現階段的房地產泡沫和經濟狀況與上世紀日本60年代后期到70年代前期的地產泡沫，以及80年代后期到90年代的泡沫作了比較，得出了中國當前的地產泡沫和經濟勝似日本70年代泡沫和經濟的結論。無論是在經濟發展水平和過去十年的經濟發展速度，還是整體的人口城市化比例抑或國民和企業負債程度，中國當前的狀況都更像日本的1970年代。

1970年代日本也出現了地價和房價迅速上升、出現泡沫化的問題，并且在當時第一次石油危機的影響下，日本的宏觀經濟出現了負增長。但是由于日本經濟當時仍然具備相當高的增長潛力，以及繼續城市化和國民負債率相對健康等因素下，經過外部沖擊后的宏觀經濟自然恢復上漲，地產價格不久后也重拾升勢。

據日本央行報告判斷，鑒于當前中國經濟和1970年代日本的眾多相似性，如果中國經濟經過一次新的房地產泡沫深度調整，比如類似2008年在外部環境打擊下的回調，中國同樣有能力實現日本在調整之后的經濟增長恢復，這里面也包括調整之后房價再次穩步上升。但是，日本在1980年代后期的房地產泡沫，則是在沒有生產力增長支撐、國民城市化水平已經非常高的情況下，由貨幣效應催生的投資泡沫，它在1990年代破裂之后，泡沫本身和國民經濟遭遇的水退和回調之身，讓日本國民10多年都生活在其陰影之中。

確實，中國在經歷了2008年市場泡沫調整后，2009年到2010年至今，在貨幣超發效應下涌現出新的地產投資泡沫，但整體中國經濟具備的從快速增長走向穩步增長的潛力，以及繼續城市化的動力，讓中國可能再現“日本1970年代”的質素。那么，中國當前需要自信的面對房地產泡沫的調整，并且保持政策的連貫性，將市場泡沫擠壓至合理水平，然后房地產市場和中國經濟也就可以重新走上穩定增長。同時，根據貨幣催生型的房地產泡沫災難的警示，中國更需防止貨幣效應。

對于當前中國和1970年代日本的不同之處，日本央行的報告著重告誡，中國地方政府在財政制度壓力下，共同做大土地和地產泡沫的現象，在日本的當時是沒有的。這意味著中國未來的地產泡沫程度，也許會繼續加深，并且甚于日本當年。日本央行的研究人員認為，由于中國經濟的穩定增長對全球的經濟影響非常大，所以外界會對中國政府接下來的地產政策謹慎關注。而對于中國政府體系而言，只要中央政府有實質的決心、擺脫利益集團的干擾，房價泡沫會被擠下來，中國經濟也會走上穩步上升軌道。