“三高”房企新政下風險加劇

2010年06月11日 06:09
來源：新京報作者：張曉玲

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“三高”房企面臨不可預測的風險。本報記者周曉東攝

隨著前5月銷售數據及財務報表的陸續出爐，五月房企成交急劇下滑已是普遍現象。而銷售成功與否對于房地產公司的現金流有著關鍵性的影響，當銷售大幅下滑，房企手頭現金減少，資金周轉開始變慢，存貨上升，整個財務杠桿面臨挑戰。在這種情況下，那些負債率高、土地儲備高以及產品線偏高的“三高”房企成則面臨較大財務壓力以及未來的風險。

調控致高負債危機顯現

房地產新政的效果初步顯現。從陸續公布的5月房企銷售數據來看，主流房企5月銷售普遍下滑。其中，綠城中國5月實現合同金額20億元，環比下跌7成。1至5月，綠城完成銷售額163億元，僅占年度計劃的23%左右。

此前，綠城副主席兼行政總裁壽柏年指出，綠城今年可銷售物業將達到1140億元，其中1100億元是新推項目，其余40億元是尾盤。下半年是推案的重點時段。然而業內普遍認為，今年下半年的銷售并不樂觀。

在這種情況下，綠城的高負債問題重新引發關注。此前，綠城凈負債率由2008年末的140%下降為2009年末的105%，但綠城很可能從第三季度開始面臨回款不暢，負債率或重回高點。但綠城方面表示，5月僅新推6個項目，遠低于4月的16個項目，而整體去化率達71%，高于4月份的58%。公司暫時沒有考慮降價。

另外一家負債率較高的公司是富力，“富力短期內回A的可能性不大，但富力今年的日子還是比2008年好。”輝立證券研究員陳耕認為，如果富力能將今年的支出控制在200億元之內，那么今年的資金風險并不大。資金問題可能要在明年反映出來。

高土地儲備的資金沉淀壓力

從5月份開始，先后有兩家大型房企進行了全國性降價，其中一家是恒大，這家公司的一個突出特點是：有著高額的土地儲備。截至5月底，恒大的在建面積近2000萬平米。

綠城去年年報顯示，公司土儲為3083萬平米，今年將有70個項目開工，新開工建筑面積為1113萬平方米，較去年增加187%。

“高額的土地儲備，新開工及在建面積勢必龐大，本身需要強大的現金流支撐，而銷售下滑，融資渠道又不暢的話，這樣的公司比較危險，”一家總部位于北京的投資機構人士認為。

恒大否認優惠、降價是因為資金壓力，稱自己是搶先機，擴大市場占有率；但事實上，這家公司在各地的項目此前均感受到了銷售下滑。

壽柏年則表示，綠城今年應付的土地款約為200億，截至目前，綠城已支付100億。公司會視調控政策影響以及市場狀況，考慮是否繼續購入土地。

而另外一些土地儲備中等規模的公司，則選擇暫緩拿地，龍湖地產、金地集團、華潤置地等，在3月份以來的土地市場上，均未露面。

- 觀察

高端地產商的財務邊界

調控新政對于產品線偏高端的地產商影響更為明顯，作為國內優秀的高端物業發展商，綠城銷售物業價格仍處高位。

另一方面，綠城銷售去化率在下降，前5月銷售去化率環比去年下半年下降約10%。

其他的高端地產商如華潤置地等，5月銷售去化率也有所降低。

在此情況下，高端地產商如何保持安全的財務邊界？清華大學博士、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹認為，高端地產商理想的財務安全底線是，零短期貸款，總負債率小于50%。

根據其研究，國內最優秀的高端地產商繁榮期的存量資產周轉率一般在0.5至0.6之間，低谷期在0.20至0.30之間，這也就意味著短期支付需求不能超過總資產的20%-30%，短期貸款應小于手持現金；在長期貸款方面，如果危機延續至第二年，在剔除必要的應付款支出和營銷管理支出后，高端地產商第二年的償債能力平均為總資產的5%-10%，即，第二年到期的銀行貸款不能超過總資產的10%，而高端地產企業的總負債率應控制在40%-50%之間。

本報記者張曉玲