首例房價飆升舉報“立案”

2010年06月12日 00:35
來源：中國經營報作者：晏耀斌

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位于北京朝陽區東壩鄉的首開常青藤即將于7暫迎來一期業主，盡管三四期項目還淹沒在塵土飛揚中，二期的預售已經瘋狂展開。說其瘋狂，是因為價格從一期的14690元/平方米直接拉升到36000元/平方米。

北京問天律師事務所律師李雪森5月21日依據《價格法》向國家發改委和北京市發改委進行了實名舉報，指控該樓盤涉嫌牟取暴利。

據筆者6月9日從國家發改委獨家了解，該舉報信經國家發改委主任張平批閱后轉交給了價格監督檢查司，目前該司已經啟動了相關調查程序。與此同時，北京市發改委也將該舉報轉入到正常處理程序。

李雪森在接受筆者采訪時表示，在房地產多年調控中，法律幾乎從未被尊重?！拔页姓J房價漲價有一定普遍性，但我們也要反思有沒有不合法性的存在？房地產的每一次調控之后都迎來價格的報復性上漲，法律是否應該有所作為？”

接受筆者采訪的多位法學家均認為，李雪森的舉報盡管是一個個案，但具有反思房價的創新意義?！叭绻凑找粋€行業的平均利潤率來看，涉嫌牟取暴利完全可以成立?！?

律師指控牟取暴利

李雪森告訴筆者，經過多次調研，他聯合另外一名律師于5月21日向國家發改委舉報首開常青藤“涉嫌牟取暴利”。舉報的理由是，該樓盤2008年開盤時的價格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

李雪森表示，根據《中華人民共和國價格法》第七條規定，經營者定價應當遵循公平、合法和誠實信用的原則，定價的基本依據是生產經營成本和市場供需狀況。同時，價格法還規定，生產成本或進貨成本沒發生明顯變化，經營者以牟取暴利為目的，大幅度提高價格的，政府價格主管部門可予以行政處罰。

筆者從北京市國土資源局公開的數據中也看到，2006年9月1日發布公告顯示，該樓盤開發商北京首開天成房地產開發有限公司受讓北京市朝陽區東壩鄉單店住宅小區二期土地使用權，宗地面積354233.15平方米，規劃建筑面積433021.07平方米，土地成交價32039.52萬元。2008年10月，該項目擬預售均價9600元/平方米。但是，到了2010年4月17日開盤時，該項目E17#、E19#住宅樓開盤價達到36000元/平方米。

李雪森認為，土地成本沒有增加，鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅，房價卻在短期內迅速增長，讓人難以理解這是正常合理的經營行為。“完全可以認定涉嫌牟取暴利?！?

筆者在采訪中也發現，不少樓盤隨意提價的行為司空見慣，甚至部分已經面向消費者預訂的商品房，但在開盤當天亦不遵守承諾的大幅提價而引發買賣雙方矛盾激化。

發改委受理舉報

這起舉報的關鍵在于，如何認定房價暴利。

“這是第一次，律師的舉報信還是比較專業，處理有一個程序過程?！?月8日，筆者在向國家發改委價格監督檢查司求證時，一位女士這樣回答。

面對首例以《價格法》來拷問商品房，相比較國家發改委的慎重，首開股份董秘王怡則認為：首開常青藤項目的定價，堅持公開、透明、隨市定價，并不存在任何隱瞞或欺詐行為，應屬于市場行為?！安]有和舉報律師溝通的打算?！?

李雪森表示，之所以舉報就是試圖通過《價格法》的規定，厘清在考慮成本與供求關系的基礎上，商品房在定價與成本間到底存在怎樣的關系，定價不應超過成本多大的幅度，價格暴利的定義是什么？

然而，在房地產行業上并沒有利潤標準之說。萬通地產董事局主席馮侖曾表示，開發商平均資產收益率不到5%；華遠集團董事長任志強也稱，過去幾年平均的行業利率只有8%左右。

著名法學專家、中國政法大學教授張樹義表示，如果依據國際上房地產業5%利潤率的慣例，我國房地產行業完全是暴利行業。中國人民大學法學院教授、博士生導師劉俊海依據我國各個行業的平均利潤率推斷認為，中國房地產行業屬于暴利行業，首開常青藤涉嫌牟取暴利成立。

根據公開資料顯示，首開常青藤項目的樓面價只有700多元。即使按照首開股份董秘王怡公開表示，根據可銷售面積，首開常青藤的樓面價為3000多元/平方米。

“利潤差不多達到十倍，這難道還不是牟取暴利？”李雪森反問道。

近來，綠豆、大蒜以及牛奶等價格波動變化引發了國家發改委的高度重視，與之鮮明對比的則是面對商品房多年暴漲的局面，國家發改委手執《價格法》卻無動于衷。

顯然，在一定條件下，商品房可以認定為“與國民經濟發展和人民生活關系重大”的“重要商品”，政府對商品房價格適時采取干預措施完全合理合法。

律師的舉報讓價格主管部門不得不重新審視自己的職能。根據《價格法》規定，與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價；當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省級政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。

“在買賣雙方信息不對稱的情況下，這個個案有助于反思商品房定價模式，推動房地產行業信息披露，有著重大意義?！眲⒖『β蓭煹拇朔e報行為給予了高度評價。