標桿房企銷售集體陷入“黑五月”

2010年06月12日 02:05
來源：第一財經日報

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14家上市房企已發布5月銷售業績報告，僅恒大地產一家月報飄紅，環比上漲8%，其余13家開發商5月銷售額平均環比下滑42%。

葉國靖

開發商們說：“我們都開始降價了，你們怎么還不買呢？”

購房者們說：“得拿出點誠意價格啊！非誠勿擾！”各地樓市陷入最難熬的觀望期，雙方僵持不下的主要原因在于銷售價格并沒有降到購房者普遍可以接受的范圍。

僵持的一個后果是，大型開發商陷入“黑暗的五月”。他們想瘋狂吸金，用于買“諾亞方舟船票”。遺憾的是，錢或許湊得不夠。

第一財經日報《財商》記者統計：5月份，萬科、綠城等絕大多數主流開發商的銷售面積和銷售金額環比直線大跌。截至6月10日，萬科A(000002.SZ)、綠城(03900.HK)、中國海外發展 (00688.HK)、富力地產(02777.HK)、雅居樂地產(03383.HK)、龍湖地產(00960.HK)等14家上市房企已經發布了5月銷售業績報告。14家上市房企僅恒大地產(03333.HK)一家月報飄紅，環比上漲8%，其他13家開發商5月銷售額平均環比下滑42%。

不過，這僅僅是噩夢的開始。深度調整的6月以及此后的時間，將是開發商的黑暗歲月。

標桿房企業績大幅下滑

樓市長陰當頭棒，5月份標桿房企業績一片灰暗。

萬科披露的5月份經營數據顯示，公司5月份實現銷售面積47萬平方米，銷售金額51.1億元，分別比2009年同期減少32.6%和20.2%，環比則分別下降26%和 34%。

其實，很多公司的5月份銷售數據并不好看。如綠城5月銷售20億元，與4月65億元的銷售收入相比，直線下跌近七成。

雖然有觀點稱高端物業不受宏觀調控影響，但事實上，這次調控所打擊的目標，正是一些面向二次、三次置業者的高端樓盤。綠城披露的最新數據顯示，5月新推6個項目約15萬平方米，新推房源整體去化率達71%(包括合同和協議銷售)，而4月綠城共推出16個項目約33萬平方米。

對此，綠城表示：“我們在杭州、濟南，以及舟山等一些地區推出的一些新盤，沒有特別大的推盤趨勢。對于市場，長線來看是比較好的，但是從短線來講，一些政策的出臺使得購房者選擇了觀望，因此我們會調整推盤的節奏，根據市場的情況做一些微調。

無獨有偶，富力地產披露的5月份數據顯示：其當月銷售僅12.53億元，較該集團過去一年的平均每月銷售額下降近一半。同時，前5月整體銷售額為109.51億元，僅相當于其2010年300億元目標的三分之一左右。

中國海外發展是2009年最賺錢的地產公司。立足開發中高端物業的它，凈利潤率相對其他以開發中低端住宅為主的競爭對手，顯然更具優勢。不過，該公司在5月份銷售額隨樓市整體形勢下滑也出現下降。

中國海外發展9日發布的銷售數據顯示，5月份實現房地產銷售額34.5億港元及銷售面積41.8萬平方米，同比分別下降39.0%和28.4%。相比4月份，中海地產銷售額環比下降29%。

此外，雅居樂地產5月銷售額為10億元，環比下降41%；龍湖地產銷售額為15億元，環比下降近四成等。

“大膽揭開降價遮羞布吧”

中國指數研究院的統計數據顯示：一線城市5月成交量減少一半，在其監測的30個城市中，成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

與此同時，上述14家上市房企5月銷售金額環比近乎“腰斬”。搜房分析師認為：購房者觀望情緒濃厚、投資客門檻被抬高只是一部分原因；而開發商由于對后市走勢把握不明，減少推盤量也是不可忽視的因素。

從5月上海商品住宅供應來看，整個5月住宅供應面積僅為95萬平方米，環比減少了23%，同比也減少25%。而以2009年全年上海商品住宅供應1394萬平方米為例，月均供應量也達到116萬平方米左右。

“新政圍城，大膽揭開降價遮羞布吧！”從事房地產營銷工作已經12年的上海合厚營銷策劃有限公司董事長張魯寧認為，項目滯銷恐怕不是什么好消息。或許此時，沉默也不再是開發商最好的選擇。與2008年的情形不同，今年的降價大潮遲遲未見實質性、規模化的動靜。降價遮在許多開發商那里始終是“遮遮掩掩”

張魯寧認為，未來樓市嚴峻，寧可錯過，不可冒進。“高筑墻、廣積糧、緩稱王”三策，應當成為“綠城們”積極采納的諍言。

他認為，眼下，在資金鏈管理上，大型開發商始終把經營性現金流放在首要位置，趕緊“收割現金”、“籌備糧草”；在銷售策略上，堅持“小步快走、低開高走”，加快推盤速度，保持彈性和靈活性，減少存貨壓力，從而提高資金周轉率、增加資產流動性；在內部管理上，趁機抓緊修煉企業內功，夯實基礎、儲備人才、鞏固地位。

中原集團研究中心經理瞿安新告訴記者，同2008年樓市調整時有所不同的是，當時是一手住宅房價帶動二手住宅價格下降，而此次主要是二手住宅房價帶動一手房價格下跌。

“一方面，經歷2009年全國各地樓市一片暴熱之后，大多數發展商手里資金相對充裕，他們手中的新房當然不輕言降價。”瞿安新認為，“另一方面， 2008年一手房帶頭下跌造成一系列連鎖負面反應，開發商對此仍記憶猶新。而二手住宅的小業主不會考慮這么多，也沒有上述顧慮。他們只要能夠獲利，情愿盡快降價套現。

響應者開始到來。

日前，萬科董秘譚華杰就對媒體坦言：降價并不是丟人的事情。譚華杰對“合理價格”的定義是：買房人愿意支付的價格。“所以一定要定一個能夠賣掉的價格，所以萬科一直都在調整，不存在一個固定的價格。”

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