樓市調控之后如何突圍

2010年06月17日 16:23
來源：商界評論

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像戒毒一樣戒掉房地產依賴癥之后，我們必須通過全面改革尋找新的增長點。

文/趙曉，北京科技大學管理學院教授

金融危機前五年，中國經濟年均高速增長超過10%，主要得益于三大力量。一是中國人口的滾滾紅利，勞動力豐富且“價廉物美”支撐“世界工廠”地位一路上沖，年輕人買房置業消費狂潮支撐消費不斷增長；二是美國房地產金融泡沫導致的消費泡沫對中國出口的拉動；三是中國房地產的瘋狂對經濟的強力拉動。

然而，“三大動力”的衰減乃至喪失也正同時發生于中國，使得中國經濟面臨三十年未見之大變局，搞不好中國經濟不僅可能出現二次觸底，還可能陷于長期低速增長，從而輝煌不再。

一是金融危機后，美國的泡沫破滅、市場蕭條從而導致中國出口狂跌，而今后一段時間即便恢復性反彈也很難像過去那樣高速增長，如此出口的發動機將風光不再。這一點顯而易見。

二是人口紅利也正步入尾聲，中國業已進入初步老齡化的時期，勞動力的國際競爭力正在成為過去。事實上，相比于越南等地，中國的勞動力已經越來越談不上“價廉物美”。目前，90年后新勞工已開始登臺亮相，但其工作態度遠不及60、70年代，甚至比不上80后，而各種要求和毛病無疑比前輩們多得多。人口紅利還未完全消失但正在快速消失，如近年來小學和中學招生招不到人就是一個信號，人口負債時代將逐漸來臨。這不僅意味著中國制造已經面臨挑戰，紅火的消費也將逐漸面臨挑戰。

第三當然就是房地產，過去這些年房地產行業猶如鴉片，中國房地產的泡沫成為經濟的強力驅動，幾令中國人瘋狂，也幾令中國經濟也瘋狂。然而，“天下沒有不散的宴席”，近期，因為樓市問題日益政治化，成為動搖民眾對于政府公信力信心的最大挑戰，政府不得不斷然調控。樓市的嚴厲調控再加貨幣與金融的收縮宛如鐵腕一擊，終于遏止了2010年可能繼續上演的樓市瘋狂，一線城市樓市交易量雪崩式地下降，樓價未來亦勢必出現回調，中國政府正被迫走上“戒毒”的道路。

當前，樓市調控中各方面的博弈并未停止。開發商左顧右盼，期望出現奇跡；投機資本則伺機進入商業地產和二三線城市繼續興風作浪；買樓者則不相信樓市將真正進入平穩格局而只是抱短暫的觀望態度；地方政府的樓市調控政策猶抱琵琶半遮面；銀行開始測算樓價下降的承受能力；中央政府則顯然密切觀察市場表現及各方面的反應……

許多人預期，中國的樓市還將反彈，正如太陽必將升起。然而，中國房地產問題已經政治化，成為中國社會與政治不和諧的關鍵因素，這意味著政府已沒有退路，也沒有選擇，甚至容不得商量和猶豫。中國政府再也不可能像過去那樣依賴房地產來支撐經濟增長，中國政府必須痛下決心像戒毒一樣“quit(戒)”掉對房地產的依賴。因此，本輪樓市的鐵腕調控只能算是萬里長征走了第一步，接下來，政府應該盡最大的努力避免重演以往“調控一放松”的怪圈。

如何防止樓市再度反彈甚至是報復性反彈，如何鞏固樓市調控來之不易的成果，特別重要的是，如何避免中國經濟因“三大動力”消失而步入增長的黃昏呢？筆者以為，中國政府必須有極大的改革的緊迫感，趁著中國經濟正從金融危機的衰退走向反彈的寶貴機會，從樓市調控走向全面改革，以改革來穩固房地產調控成果，并通過改革尋找到新的增長點，從而取代對房地產的依賴，實現中國經濟的再次騰飛。

改革意味著利益分配邊界的調整。很顯然的是，政府必須重建各方面的利益關系。首先，要痛下決心讓住房回歸居住本質，為此要堅決抑制炒房行為，同時大力發展住房保障，讓老百姓的購買力從住房上釋放出來。其次，必須重建中央和地方的財權與事權關系，樓市調控的重拳出擊是不夠的，中央政府還必須給土地財政型的地方政府解套，為此要考慮啟動地方發債權，更重要的是，在農村土地的流轉以及耕地調劑等方面尋求突破，使得級差地租得以按市場方式重新配置，由此既平抑房價又增加百姓收入，從中設法尋找到新的經濟增長點和納稅點。再次，要堅決中止“國進民退”的倒行逆施現象，讓財富從壟斷領域更多地進入到一般競爭性領域，并通過改革塑造新的增長點，既引領民間資本的新的流向，又為中國新一輪的發展創造機會。-

［編輯胡浩］

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