國泰君安：2010年房地產行業中期策略

2010年07月01日 10:12
來源：中國證券網

0人參與0條評論

對于下半年投資策略，房地產板塊投資機會是石，政策是水；政策是石，房價是水，水落方才石出。

行業基本面中期前后有望從量縮價平下降第一階段進入價跌量縮的第二階段。預估下半年12 個典型城市房價跌幅25%左右，全國可能負增長。因保障房投資的彌補10 年房地產投資增速預計19%左右。

政策面松緊趨勢主要取決于房價下跌速度、時間和幅度。歷史和理論均可證明，信貸政策是最有效的調控工具。若信貸政策從嚴，不管保有房產稅等是否出臺，量價趨勢也將下行。

行業中長期成長速度相比 03-07、09 年會回落，但還會保持較快成長。預估未來行業中長期銷售金額年增速從03-09 年平均35%回落到25%左右。保障房、保有稅和土地增值稅能夠減輕量價變化波動性，但房價根本趨勢由人口、城市化、流動性、經濟增長決定。

土地增值稅能迫使和誘導開發商降價，增加供給，弱化推動房價無限上漲的動力，也將推動行業商業模式轉向高周轉、快開發。

房價下跌對 RNAV 和凈利潤影響非常大，考慮價格彈性更明顯。因主流上市公司10 年凈利潤31%左右增長所對應的收入中平均82%已預售鎖定，所以10年下半年房價下降主要影響11 年業績增速，而11 年業績對下半年股價走勢非常重要。

基于房價下降預期和銷量下降趨勢，通過 5 月初和這次的業績調整，我們重點覆蓋和跟蹤研究的47 家主流上市公司，10 年凈利潤增速從09 年底預期的45%平均增速下調到31%。

業績調整后按 6 月18 日收盤價，我們覆蓋跟蹤的38 家主流開發類公司10年平均動態PE 是13.2 倍。因預期行業成長速度下降，估值基準從以往的22倍下降到16 倍，則意味著目前估值隱含了18%的房價下跌。根據09 年底前后均價更新測算的主流開發類上市公司RNAV 平均折價16.2%，而出租類主流上市公司平均折價22.3%。

下半年投資邏輯：股價和房價處于勺形關系后期。股價和房價將經歷先房價下跌引起股價下跌的短階段，然后經歷房價下跌引起股價上漲的長階段。房價下跌將降低政策風險，地產股價將有中期投資機會。

銷量對房價下跌的反應分為降價增加銷量、降價消滅銷量和降價再增加銷量三個階段，第三個階段才具有突出的投資意義。

行業評級維持中性，板塊估值接近底部區域，但股價還有下跌風險。

在下跌后期，商業地產、X+地產、逆周期擴張等個股表現將分化。(國泰君安證券)

打印轉發