野村證券中國首席經濟學家：中國房價泡沫觸目驚心

2010年07月06日 01:48
來源：第一財經日報

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2009年房地產泡沫的嚴重程度超過了2007年，最終促使政府在今年4月出臺了10年來最嚴厲的房地產緊縮政策。受政策影響，目前房產交易量已開始出現暴跌，而房價也出現微跌。現在大家關注的焦點是，房地產市場之后會呈現怎樣的走勢？

我們的觀點是，房地產市場的回調勢在必行，預期未來12~18個月全國平均房價將下跌10%~20%，隨后在2011年下半年企穩回升。另外，盡管房地產行業在中國經濟中占據了重要地位，但房價泡沫的破滅對實體經濟和銀行系統的影響應該不大。

房價泡沫觸目驚心

中國房地產市場的泡沫在過去一年里日益凸顯，尤其是在部分大城市。2009年全國平均房價同比上漲了22.4%，在今年前4個月更是再度躍升13.1%。從各省份來看，2008年底到2010年4月期間，海南的房價漲幅高居榜首(87.2%)，緊隨其后的是上海(81.2%)，吉林(77.5%)和北京(67.0%)。考慮到2003~2008年全國房價的年均漲幅僅為10.6%，2009年開始的房價飛漲實在是觸目驚心。

由此導致的結果是購房能力的顯著惡化。根據2009年的數據，一個中國家庭購買一套普通住宅平均需要積攢將近8年的全部收入(2008年的這個數字是7年)。這還是在沒有考慮按揭貸款利息成本的前提下得出的結果。現在，上海和北京的房價收入比分別高達13和19，而美英等發達經濟體的這個數字僅在3~5之間。

房價飛漲的背后，既有新屋供給暫時短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。

需求方面，過去5個季度里寬松的信貸條件引發了對房地產的投機需求。2009年一季度至2010年一季度期間，按揭貸款余額增加了2萬億元人民幣，較2008年底增加了59%。雖然沒有官方統計數據，但眾所周知這些貸款中很多都被用于購買第二套、第三套甚至更多套的房子。

調控已致樓市降溫

中國政府在4月17日針對房地產市場出臺了10年來最為嚴厲的緊縮政策。中央政府首次將房價穩定和住房保障列為地方政府官員的職能，并要建立考核問責制來有效達成樓市降溫的目標。

針對這次泡沫的起因，政府還采取了雙管齊下的做法，一方面增加中小型住宅和保障性住房的供給，另一方面則出手抑制投機型需求。

控制按揭貸款應該是給房地產市場降溫的最有效措施。當按揭貸款條件寬松時，房價往往會走高，反之亦然。因此我們相信目前已出臺的緊縮政策將有效壓低房價，預期未來12~18個月全國平均房價將下降10%~20%，部分大城市的降幅或高達20%~40%。如果各家銀行嚴格執行按揭貸款政策，需求不久就會出現回落。需求減少再加上從2010年三季度供給開始增加，我們估計房價最遲會在四季度出現明顯下跌。

市場已呈泡沫破滅的初步跡象。根據國家統計局的數據，40個樣本城市的房屋總銷售量在5月份年同比減少了28%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時5月份房價也初露疲態，月環比下跌了2%。雖然中國政府沒有給出明確的房價跌幅目標，但我們認為10%~20%的跌幅應該是個合理的范圍。按照這樣的降幅，房價將回到2009年年中的水平。

如果跌幅不足10%，政府可能會覺得沒有完成“任務”，因此會維持緊縮政策，從而導致房地產市場繼續下滑；但如果跌幅超過20%，政府或會開始擔心房地產市場過度萎縮對經濟其他部門造成的溢出效應，從而放松甚至逆轉部分的緊縮政策。

我們預期最遲到2010年四季度新房就將大規模上市銷售，因此在明年3月份全國人代會召開之前房價跌幅會超過10%。如果真是如此，政府此后可能會逐步放松部分的緊縮政策。

我們相信，隨著房價的回落和購房能力的提高，中國旺盛的潛在真實住房需求將得到釋放。因此，到明年下半年，房價應會企穩且交易量回升。考慮到2011年上市銷售的新房規模龐大，房價漲幅應該溫和，但交易量可能會大幅反彈。我們認為至少在2012年中期之前，都不太可能再出現另一個泡沫。