新華社發文六問樓市迷局政策走勢成關注焦點

2010年07月12日 06:47
來源：揚子晚報

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據新華社電時至年中，新一輪房地產市場調控已過近3個月時間，房地產市場發生了新的變化。商品房成交量持續下滑，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續流拍，二手房市場量價齊降，部分一線城市租金快速上漲。

房地產市場的驟然變化，背后究竟蘊藏什么含義，釋放怎樣的信號？是否標志著房地產市場開始走上健康發展之路？

1 房價究竟是松動還是在“假摔”？

國家統計局數據顯示，5月份，70個大中城市新建商品房價格漲幅比4月回落0.3個百分點，這是自2009年4月以來首次出現回落。

當然，在統計數據背后情況并不一致。開發商陣營確實出現了“兩極分化”。一方面不少企業對房價報復性反彈仍存在期待，價格依舊堅挺，甚至放慢了開發和銷售節奏；另一方面，5月以來，綠地、萬科、保利等企業已經開始采取降價、贈送面積等優惠措施促進銷售。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強為記者描繪出調控下市場變化的鏈條：觀望-局部促銷-全面促銷-局部降價-全面降價。認為當前正處于局部促銷與全面促銷的轉接階段。國務院發展研究中心專家巴曙松表示，2010年下半年一線核心城市下跌幾成定局，而且全國范圍內的房價也將面臨下調壓力。

2 土地 “地王”是中途離場還是永久謝幕？

一度“地王”頻出的土地市場，上半年連續出現流拍現象，這也是上半年房地產市場的新變化。一些專家分析后認為，目前城市地價正從拉動房價上漲的因素，轉為購房者期待價格繼續下調的理由。

值得關注的是，隨著地塊不斷流拍，價格下調，一些企業開始抄底拿地。旭輝集團董事長林中說，躲過地價高企之時，現在有理由謹慎拿地，“地價相比去年算是便宜了。目前儲存的土地只夠用兩三年，所以為了持續發展，拿地是必要的。

不過，也有專家擔心，如果城市土地市場低迷，供應量和成交量縮水，并未引起“抄底進場”，由于滯后效應，一些城市將無法完成今年供地計劃，影響明后年住宅供應。

3 二手房是已經見底還是持續下滑？

樓市調控新政策一經公布，京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。進入6月，二手房成交量持續下降。來自中國指數研究院的報告稱，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環比減少在30%以上，深圳成交6815套，環比減少44%，為最多。

伴隨著交易量的下降，5月份70個大中城市二手房價格環比下降0.4%。這是自2009年2月以來首次出現環比下降。

來自21世紀不動產上海區域數據監測中心6月初發布的調查顯示，有意入市的客戶中，以剛性需求和置換型為主，同時也有少數意在抄底的投資者。中國指數研究院預測，隨著價格松動和優質掛牌房源的激增，部分有購買力的需求會逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

4 租賃市場租金上漲是常態還是異動？

與逐步降溫的住房銷售市場不同，近期一線城市租賃市場火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價格漲幅甚至超過20%。

一些專家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區域上漲過快與個別中介機構炒作有關。房地產調控政策出臺后，對租賃市場有影響。國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“一手房市場剛性需求持幣觀望，不排除部分轉向租賃市場，另一方面，業主由于看跌市場，也會由賣轉租。

業內人士普遍表示，每年的5、6月份開始進入傳統的租房旺季，很多大中專院校畢業生陸續離開校園，無論是工作還是準備考研等多數選擇租房，這些需求，短期內可能會造成房源供應緊張，租金上漲。李文杰說：“從統計數據來看，每年的二季度，全國房租租賃價格都會較上個季度有所上漲。

中原地產華北區總經理李文杰表示，隨著宏觀調控的深入，房價開始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場，供大于求的局面將可能再度出現，加上政策新租賃房供應的增多，預計未來房屋租金將出現回落。

5 房貸政策是繼續從緊還是稍有松動？

差別化房貸政策，成為本輪房地產市場調控的利器。而在目前樓市調控進入政策顯現期后，未來圍繞樓市的金融調控，將呈現出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

央行數據顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環比跌幅超過15%。此外，從各商業銀行了解到的數據可以看出，5月份各家商業銀行房地產開發貸款規模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數據尚未出來，但分析人士認為，房貸縮量已是板上釘釘的事。

歷史上看，我國房地產市場的冷暖與金融調控的松緊息息相關。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監會聯合發文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當年樓市的轉折點；在國際金融危機爆發后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現松動后，2009年樓市呈現快速增長。

不過專家也指出，目前市場已進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。不少專家建議，對于已出臺的政策應堅定執行，不能松動，避免市場搖擺。當然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

6 稅收政策是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

新一輪調控政策中，房地產稅收政策引發市場的猜想。中央政府明確要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉已久的物業稅，還是對個人住宅開征的房產稅？政策何時出臺，試點先行還是全國推開，市場高度關注。

對房地產保有環節征稅，在很多人眼里認為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點認為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實行物業稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。對此，財政部財政科學研究所所長賈康認為，盡管物業稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢，但是有了這個保有環節的稅收，會使我們的房地產市場上商品房需求的總規模，表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩，更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。