新華社解讀樓市半年報深度博弈已展開只能漸進調控

2010年07月15日 00:36
來源：東方早報

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目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調控細則，有的甚至宣揚“補漲論”，有的地方則動輒賣地“造城”

據新華社北京7月14日電房價17個月來環比(比上月)首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地產開發投資維持較快增長……國家統計局日前公布的1至6月房地產市場數據，直觀說明上半年樓市調控取得初步成效。不過，經濟復蘇的曲折性超過預期，下半年宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。在此形勢下，樓市調控如何“迎難而進”？

調控效應正在顯現

業內關于“房地產投資將大幅跌落”的擔心，并未成為現實。“本輪調控在抑制投資性需求方面達到了效果，但一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應加大市場供給。

種種跡象表明，本輪調控確實點中了不少投機者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象表國家統計局的最新數據表明，調控效果初步顯現：

房價快漲勢頭初步得到遏制。6月，70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點，環比下降0.1%。進一步梳理發現：4月份，70個城市中，只有三亞一個城市房價環比微跌，如今“下跌面”波及至28個城市，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。

成交量從低迷到漸出“谷底”。3月，全國商品房銷售面積尚有8206萬平方米；至5月已降至6800萬平方米。至6月，部分觀望者入市，銷售面積回升至9200萬平方米，為上半年最高位。

開發投資保持“高位不落”。盡管遭遇嚴厲的調控政策，4-6月全國房屋開發投資達到13153億元，總額大大超過前3個月。業內關于“房地產投資將大幅跌落”的擔心，并未成為現實。

開發貸和個貸明顯收緊。上半年，房地產企業國內貸款比上年同期增幅回落，從年初的46.1%降至上半年的34.5%；個貸方面，前四個月逐月累計增幅均逾100%，但至6月已降至60.4%。

中國房地產協會副會長朱中一表示，這些數據表明，調控政策在短期內已初見成效，特別是在遏制部分城市房價快速上漲的角度看，效果明顯。但房地產市場能否健康發展，仍面臨一定的不確定性，目前首要的任務是穩定市場預期。

中國指數研究院數據信息中心總經理葛海峰說，“一些剛性的購房需求也被抑制了，后期應加大市場供給。

深度博弈期五大癥狀

新華社記者13日從上海某房貸機構獲知，目前，與該機構合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優惠。

“中國的房地產市場，好比一個高燒不退的病人，主治醫生辨證施治，病情暫時緩解了，但要除根，還需要持續治療，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業松說，“一些癥狀表明，當前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度博弈期，調控決不能松懈。

局部地區樓市“高燒不退”。6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個城市的二手住宅價格環比持平或上漲。

高房價“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例，1月至5月，北京四環路以內的價格每平方米漲到34620元，而六環路以外每平方米也超過萬元，達到11748元。而一些樓盤打折基準價也是3月中旬的高點，存在“假摔”之嫌。

信貸悄然“放水”。新華社記者13日從上海某房貸機構獲知，目前，與該機構合作的一些分行、支行，有選擇性地對黃金地段的住宅貸款開了“綠燈”：如只要客戶首套房沒有貸款，第二套房也可享受首付三成和利率折扣等優惠；停貸第三套房，個別銀行從一開始就沒有執行過。該機構6月辦理的15%的單子都屬于這種“放松的二套房貸”，其中大部分都是投資者。

投資轉移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現量增價漲的態勢。數據顯示，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。

房企逆市拿地風潮涌現。與一些市場傳言相反，上半年的土地市場并未隨著樓市調控而完全陷入停滯，雖然出現了流拍和土地成交萎縮的短期現象，但近期一些房企“攻城略地”開始加速。數據顯示，上半年全國房地產開發企業完成土地購置面積同比增長35.6%，土地購置費同比增長84.0%，進入4月調控周期后，房企土地購置面積和費用仍在大幅增加。

國家行政學院教授張孝德說，在樓市調控政策重壓下，從投機者到房地產商，自然會打個寒噤，但仍在豪賭未來樓市的升值預期。樓市回歸理性，仍需相關部門和地方政府強化執行力。

值得注意的是，目前一些地方政府遲遲未出臺樓市調控細則，有的甚至宣揚“補漲論”，用買房落戶等政策來拉升地產業；有的地方則動輒賣地“造城”，大手筆的背后是地方財政的“土地依賴癥”未有改觀。

調控只能采用漸進療法

盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。……從歷年對樓市調控的過程看，地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關群體的影響不可小視。

在實體經濟曲折復蘇的背景下，半年房價數據終現“拐點”市市場上出現“第三套房貸松動”等難辨真偽的信號，及類似“房地產調控政策即將松綁”的論調，已持續3個月的房地產調控是“收”還是“放”，調控應如何發力？

權威人士強調，國際金融危機影響的嚴重性和經濟復蘇的曲折性都超過了預期，宏觀調控面臨的“兩難”問題增多。長期存在的結構性問題和當前突出的緊迫性問題必須兼顧，而這些都必須在經濟平穩較快發展的前提下進行。

受訪的多位專家和業內人士擔心，“放”可能使得之不易的調控成果毀于一旦，隨之而來的就是房地產價格出現新一輪報復性反彈，而過度“收”顯然也會傷及經濟。

一方面，6月70個大中城市的房價同比上漲11.4%，去年6月房價在救市的效應下，已出現量價齊漲的局面，而今年同比仍增長，說明調控依然任重道遠。

另一方面，一些地方政府已經對樓市調控可能造成地方財政收入被“牽累”等表示了擔心，而鋼鐵及鐵礦石銷量和價格的下跌，也讓人們看到了房地產業拖累實體經濟的隱憂。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經歷一個相當的調整期，去消化前幾年形成的價格泡沫，使之回歸與經濟基本面及居民家庭支付能力基本協調的水平。如果宏觀經濟進入緩慢增長階段，這個調整期可能還會延長。

防止樓市大起大落始終是各方共識。專家稱，“房價暴漲暴跌，對消費者、行業、銀行、政府都是一種很大傷害。

中國指數研究院副院長陳晟表示，從歷年經驗來看，處理好房地產與宏觀經濟關系的一個關鍵問題，是要房地產開發投資保持一定的增長。在“兩難”形勢下推進調控，重點之一就是落實保障性住房計劃，強化政策的執行力來干預市場預期。

上海永慶房屋公司總經理陳史翎稱，要保持房地產信貸政策連續性和穩定性，一手抓“降房價”，一手抓“增供應”，從源頭上穩定預期，盤活市場，還要嚴查開發商的囤地和捂盤行為。

不少專家認為，對于少數房價較高的地區，房價的適當回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經濟的總體走勢。從歷年對樓市調控的過程看，地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關群體的影響也不可小視。高房價問題不僅僅是房地產行業的問題，上關乎數萬億元商業貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進療法”。