農(nóng)行自曝旗下物業(yè)估價(jià)960億

2010年07月15日 06:42
來源：東方早報(bào) 作者：張颯

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農(nóng)行旗下物業(yè)總計(jì)估價(jià)960.09億元人民幣。這一物業(yè)估值超過招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)的總資產(chǎn)，而僅次于萬科和保利地產(chǎn)。

作為員工數(shù)量(44萬)、分支機(jī)構(gòu)(2.36萬個(gè))最多的國內(nèi)銀行，今日登陸A股的中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行，601288.SH，01288.HK)還擁有讓人艷羨的物業(yè)(規(guī)模龐大的房產(chǎn)和土地)。

農(nóng)行H股招股說明書空前細(xì)致地披露長(zhǎng)達(dá)91頁的持有物業(yè)明細(xì)：截至2010年3月31日，農(nóng)行在中國持有3.76萬項(xiàng)物業(yè)及境外多項(xiàng)物業(yè)，總計(jì)估價(jià)960.09億元人民幣。這一物業(yè)估值超過招商地產(chǎn)(000024)和金地集團(tuán)(600383)的總資產(chǎn)，而僅次于萬科(000002)和保利地產(chǎn)(600048)。

持有262塊空置土地

根據(jù)農(nóng)行H股招股說明書，其聘請(qǐng)獨(dú)立估值師仲量聯(lián)行對(duì)持有物業(yè)數(shù)量、用途、價(jià)值以及空置土地情況做了詳細(xì)披露。這也是上市銀行首次對(duì)空置土地做詳盡披露。

據(jù)農(nóng)行H股招股說明書披露的細(xì)節(jié)，農(nóng)行在中國境內(nèi)的26個(gè)省、市、自治區(qū)空置土地262塊，總建筑面積約89.78萬平方米。位于四川的62塊空置土地最多，位于甘肅的空置土地達(dá)45塊，位于云南的空置土地有19塊，在河南、湖北、新疆維吾爾自治區(qū)等的空置土地分別為10塊，其余的20個(gè)省市自治區(qū)限制的土地?cái)?shù)量都在10塊以下。

在農(nóng)行披露的空置土地情況中，北京、上海、深圳等一線城市均不在列。

農(nóng)行披露的信息顯示，262塊空置土地中，有233塊持有國有土地使用權(quán)證的土地為出讓土地或作價(jià)出資土地；12塊持有國有土地使用權(quán)證的土地為劃撥土地；2塊性質(zhì)為作價(jià)出資性質(zhì)的土地，其土地使用權(quán)證正在申請(qǐng)之中；另有15塊空置土地尚未取得土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)不詳。

仲量聯(lián)行解釋稱，所謂“劃撥土地”，是指由國家免費(fèi)“劃撥土給指定的使用者(通常是國有企業(yè))，且土地使用期無限，使用者不能以任何方式將土地出讓予其他方。這些土地估值時(shí)一般被認(rèn)為“無商業(yè)價(jià)值”；所謂“作價(jià)出資土地”，是指在某些情況下，若干國有企業(yè)占用的劃撥土地，可由國家酌情向企業(yè)注入作為資本投資，以注冊(cè)成立為股份制公司以換取股份。

而“出讓土地”是由國家出讓，出讓金以土地管理局設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，土地的估值可以參照各地的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)以及市場(chǎng)價(jià)格確定。

披露土地

增加投資者信心

對(duì)于首次披露空置土地的情況，農(nóng)行副行長(zhǎng)潘功勝對(duì)早報(bào)記者表示，希望盡力披露得清楚、詳盡一些，投資者對(duì)農(nóng)行了解更多。

一位香港特許測(cè)量師告訴早報(bào)記者，作為固定資產(chǎn)的一部分，監(jiān)管部門并未對(duì)公司詳盡披露持有物業(yè)及空置土地明細(xì)做披露要求，“可能是現(xiàn)在市場(chǎng)情況不樂觀，披露詳細(xì)點(diǎn)可以增加投資者的信心，也有可能該類資產(chǎn)是公司的重要資產(chǎn)而被披露。”

可比的是，保利地產(chǎn)去年拿下的幾十塊土地總面積1338萬平方米，地價(jià)款總計(jì)460億元，而當(dāng)年保利地產(chǎn)全年的銷售金額不過430億元。2010年，保利地產(chǎn)斥資260億元，獲得26塊土地。

熟悉銀行業(yè)的分析人士指出，如果農(nóng)行有空置土地，其他國有銀行的情況不會(huì)差別太大，可能也持有一定量的空置土地。然而根據(jù)公開資料，工、中、建、交四大國有銀行對(duì)此未作披露，工行僅在2006年登陸H股時(shí)的招股說明書中披露了76項(xiàng)在建物業(yè)情況。

排名地產(chǎn)業(yè)“老三”

披露資料稱，農(nóng)行在中國境內(nèi)持有37564項(xiàng)物業(yè)，總建筑面積約為3044.82萬平方米。農(nóng)行所有披露物業(yè)的估價(jià)合計(jì)為960.09億元。

而根據(jù)農(nóng)行H股招股說明書披露的未經(jīng)審計(jì)一季報(bào)財(cái)務(wù)信息，960.09億元物業(yè)資產(chǎn)占農(nóng)行總資產(chǎn)的1.01%，占凈資產(chǎn)的25.93%。

按估值報(bào)告統(tǒng)計(jì)，農(nóng)行在江蘇持有物業(yè)價(jià)值最高，截至3月31日的估價(jià)為92.77億元。包括1867項(xiàng)商業(yè)物業(yè)、266項(xiàng)住宅物業(yè)以及189項(xiàng)附屬物業(yè)、6塊總地盤面積約1.79萬平方米的空置土地，以及12棟在建樓宇。浙江的物業(yè)估值以73.89億元次之。

農(nóng)行在上海的物業(yè)估價(jià)達(dá)55.76億元。有報(bào)道稱，農(nóng)行去年9月斥資37.7億元，以均價(jià)每方平米4.44萬元的價(jià)格買入陸家嘴板塊的浦江雙輝大廈37個(gè)樓面，作為未來農(nóng)行上海總部的辦公室。

“國有銀行的網(wǎng)點(diǎn)都是在自己的地皮上建起來的，不像股份制銀行、城商行的很多網(wǎng)點(diǎn)大多是租來的。” 一位銀行業(yè)內(nèi)人士指出。

有意思的是，截至今年一季度末，四大房產(chǎn)商萬科、保利、金地、招商總資產(chǎn)分別為1483.95億元、1085.19億元、552.39億元和474.3億元，位列房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)排名前四位。按照上述數(shù)據(jù)，農(nóng)行的物業(yè)估價(jià)在上市地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名中位居第三。

境外物業(yè)估價(jià)

7.66億元

披露資料還顯示，農(nóng)行在中國香港、新加坡等55項(xiàng)物業(yè)的估值是7.66億元，占農(nóng)行物業(yè)總估值960.09億元的0.799%。

通過工、建、中、交四大國有銀行H股上市時(shí)披露的物業(yè)資產(chǎn)情況來看，交通銀行在中國香港，以及新加坡、美國及日本的物業(yè)在2005年時(shí)價(jià)值28.77億元，占交行物業(yè)總估值204.34億元的14.08%；建設(shè)銀行在H股招股說明書中僅披露在香港持有物業(yè)在2005年時(shí)的價(jià)值為2.95億元，占建行物業(yè)總估值571.48億元的0.516%。

工商銀行H股招股說明書在2006年披露的資料顯示，持有31項(xiàng)位于中國香港、澳門，以及新加坡及阿拉木圖的物業(yè)，時(shí)價(jià)5.87億元，占工行物業(yè)總估值910.53億元的0.645%。

中國銀行在2006年位于中國香港、澳門的物業(yè)當(dāng)時(shí)估值分別為259.66億元和62.72億元，共占當(dāng)時(shí)中行物業(yè)總估值727.90億元的44.29%。

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