上海公租房：保險(xiǎn)資金會(huì)入場(chǎng)嗎

2010年07月21日 05:25
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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本報(bào)記者 趙飛飛上海報(bào)道

19日，上海政府一場(chǎng)金融工作會(huì)議上，上海市長(zhǎng)韓正透露，在上海的公共租賃房建設(shè)上，保險(xiǎn)資金和企業(yè)年金有望進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域。

巨量的保障房建設(shè)，已經(jīng)讓上海政府在資金及土地資源籌措上捉襟見肘，2010年上馬的公租房建設(shè)方案，讓上海壓力倍增，首當(dāng)其沖亦是資金上的突破。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍告訴本報(bào)，“在參加上海公租房的政策擬定過程中，對(duì)于未來的融資模式，資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托融資等等方式都有提及。

本報(bào)同時(shí)了解，在撬動(dòng)保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金進(jìn)入上海公租房建設(shè)上，上海政府已經(jīng)接觸了太平洋保險(xiǎn)、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出較大的興趣?！耙坏﹩?dòng)公租房的建設(shè)，前期資金幾十億是少不了的，保險(xiǎn)資金將是極大的保障?！睆?fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示。

公積金建設(shè) 擔(dān)心代表委員有意見

19日，上海召開“上海市加強(qiáng)金融服務(wù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作會(huì)議”，上海市長(zhǎng)韓正道出上海目前主要研究的公租屋資金建設(shè)方案。

一個(gè)是上海的每個(gè)區(qū)都建立公租房運(yùn)營(yíng)公司，區(qū)都市各級(jí)政府都是出資方，從銀行貸款，并享受各種優(yōu)惠政策，購買運(yùn)作價(jià)格低廉的房屋出租，用租金還本付息。韓正認(rèn)為，這個(gè)方案可行，但規(guī)模難以做大。

而另外一個(gè)方案是運(yùn)用非財(cái)政資金，例如保險(xiǎn)資金、年金等低成本資金。此類有政府背景的資金存在銀行里的利息回報(bào)非常低，年息僅1.7%-1.9%。韓正表示，這個(gè)方案可以把上海公租房規(guī)模做大了，把死錢用活了，還可以把銀行的貸款額度讓給其他行業(yè)。

“保險(xiǎn)資金、企業(yè)年金也在尋找出路，例如太平洋保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)都有一定的積極性。上海的公共租賃房，有政府的擔(dān)保及支持，收益的可能性大，對(duì)這些求穩(wěn)的資金有極大的誘惑力?！标惤芨嬖V本報(bào)，目前這些保險(xiǎn)公司都和上海政府進(jìn)行過一定探討，談?wù)摵献魇乱恕?“一旦成型，預(yù)計(jì)初期的資金量會(huì)相當(dāng)大，先期的啟動(dòng)幾十億是少不了的，但是收益率會(huì)比銀行利息高很多。

本報(bào)同時(shí)了解到，未來公租房上市后，上海政府方面不排除發(fā)起REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)到資本市場(chǎng)去融資，上海目前正在試點(diǎn)通過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs，一旦成型后，有穩(wěn)定保值及收益的上海公租屋REITs其實(shí)也并不遙遠(yuǎn)。

除此之外，據(jù)本報(bào)了解，上海目前通過公積金去建設(shè)公租房的探索也在繼續(xù)，因?yàn)楣e金管理?xiàng)l例限定，公積金不能用作另外用途，這個(gè)障礙亟待突破。

“住建部也希望上海對(duì)公積金的使用范圍做點(diǎn)突破，但是我們擔(dān)心一旦突破了就是違法，屆時(shí)很多人大代表，政協(xié)委員意見會(huì)很大。

諸多條款 異議尚存

6月以來，上海房租飛速上漲，這為上海的公租房未來收益率帶來了一定的福音。

多家中介機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告稱，自4月樓市新政出臺(tái)后，上海二手住宅租賃成交量連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)高增長(zhǎng)，6月份部分區(qū)域二手房租金月增長(zhǎng)幅度高達(dá)10%。

“公共租賃房，是作為市場(chǎng)租賃房的彌補(bǔ)，但是價(jià)位也是和市場(chǎng)租賃房相連的，市場(chǎng)租金上漲后，公租房房租可能會(huì)相應(yīng)上漲一些，這樣對(duì)于投資回收也有利，只不過公租房租金漲得慢一點(diǎn)而已?！标惤鼙硎尽?/p>

急速上漲的房租也加速了需求方對(duì)于上海公租房的期盼。此前一份粗線條版本的公租房意見征詢稿也進(jìn)入了最后的門檻敲定期。

例如，在建設(shè)總量方面，參與其中的智囊透露，曾經(jīng)列出上海公租房建設(shè)5年的規(guī)劃，因?yàn)榻ㄔO(shè)壓力較大，上海政府并未同意這一進(jìn)程表。

而到底是在上海成立一家公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)上海公租房機(jī)構(gòu)，或者讓區(qū)縣獨(dú)立成立運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，目前上海政府與參與規(guī)劃的部分智囊仍有不同意見，有專家告訴本報(bào)，由于上海黃浦區(qū)、靜安區(qū)等內(nèi)環(huán)中心區(qū)域，已經(jīng)沒有土地可以建設(shè)公租房，如果每個(gè)區(qū)都成立一個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，中心區(qū)域的難度較大。

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