上海公租房：保險資金會入場嗎

2010年07月21日 05:25
來源：21世紀經濟報道

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本報記者趙飛飛上海報道

19日，上海政府一場金融工作會議上，上海市長韓正透露，在上海的公共租賃房建設上，保險資金和企業年金有望進入這個領域。

巨量的保障房建設，已經讓上海政府在資金及土地資源籌措上捉襟見肘，2010年上馬的公租房建設方案，讓上海壓力倍增，首當其沖亦是資金上的突破。

上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍告訴本報，“在參加上海公租房的政策擬定過程中，對于未來的融資模式，資產證券化、房地產信托融資等等方式都有提及。

本報同時了解，在撬動保險資金、企業年金進入上海公租房建設上，上海政府已經接觸了太平洋保險、中國人壽等保險機構，這些機構表現出較大的興趣。“一旦啟動公租房的建設，前期資金幾十億是少不了的，保險資金將是極大的保障。”復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任陳杰表示。

公積金建設擔心代表委員有意見

19日，上海召開“上海市加強金融服務促進經濟轉型和結構調整工作會議”，上海市長韓正道出上海目前主要研究的公租屋資金建設方案。

一個是上海的每個區都建立公租房運營公司，區都市各級政府都是出資方，從銀行貸款，并享受各種優惠政策，購買運作價格低廉的房屋出租，用租金還本付息。韓正認為，這個方案可行，但規模難以做大。

而另外一個方案是運用非財政資金，例如保險資金、年金等低成本資金。此類有政府背景的資金存在銀行里的利息回報非常低，年息僅1.7%-1.9%。韓正表示，這個方案可以把上海公租房規模做大了，把死錢用活了，還可以把銀行的貸款額度讓給其他行業。

“保險資金、企業年金也在尋找出路，例如太平洋保險、平安保險都有一定的積極性。上海的公共租賃房，有政府的擔保及支持，收益的可能性大，對這些求穩的資金有極大的誘惑力。”陳杰告訴本報，目前這些保險公司都和上海政府進行過一定探討，談論合作事宜。 “一旦成型，預計初期的資金量會相當大，先期的啟動幾十億是少不了的，但是收益率會比銀行利息高很多。

本報同時了解到，未來公租房上市后，上海政府方面不排除發起REITs(房地產投資信托基金)到資本市場去融資，上海目前正在試點通過商業地產項目的REITs，一旦成型后，有穩定保值及收益的上海公租屋REITs其實也并不遙遠。

除此之外，據本報了解，上海目前通過公積金去建設公租房的探索也在繼續，因為公積金管理條例限定，公積金不能用作另外用途，這個障礙亟待突破。

“住建部也希望上海對公積金的使用范圍做點突破，但是我們擔心一旦突破了就是違法，屆時很多人大代表，政協委員意見會很大。

諸多條款異議尚存

6月以來，上海房租飛速上漲，這為上海的公租房未來收益率帶來了一定的福音。

多家中介機構近期發布的市場報告稱，自4月樓市新政出臺后，上海二手住宅租賃成交量連續三個月呈現高增長，6月份部分區域二手房租金月增長幅度高達10%。

“公共租賃房，是作為市場租賃房的彌補，但是價位也是和市場租賃房相連的，市場租金上漲后，公租房房租可能會相應上漲一些，這樣對于投資回收也有利，只不過公租房租金漲得慢一點而已。”陳杰表示。

急速上漲的房租也加速了需求方對于上海公租房的期盼。此前一份粗線條版本的公租房意見征詢稿也進入了最后的門檻敲定期。

例如，在建設總量方面，參與其中的智囊透露，曾經列出上海公租房建設5年的規劃，因為建設壓力較大，上海政府并未同意這一進程表。

而到底是在上海成立一家公司統一運營上海公租房機構，或者讓區縣獨立成立運營機構，目前上海政府與參與規劃的部分智囊仍有不同意見，有專家告訴本報，由于上海黃浦區、靜安區等內環中心區域，已經沒有土地可以建設公租房，如果每個區都成立一個機構運營，中心區域的難度較大。