萬科低價逼近限價房 北京樓市降價在十月

2010年07月24日 10:26
來源：中國經(jīng)營報 作者：李樂

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李樂

盡管從王石到郁亮，都極其避諱使用“降價”的說法，但在實際行動中，樓市調(diào)控三個月過后，對于房價，萬科卻是最堅定的“看空者”——在北京房山，這樣的策略又一次有了絕佳的注腳。

隨著下半年樓市新增供應量的集中入市，包括上海綠地、中鐵建設(shè)等大型房企都已開始考慮“順勢促銷”，適當“降價”

“逼近”限價房

對于即將開盤銷售的中糧萬科長陽半島項目(下稱“長陽半島項)。

這個脫胎于曾經(jīng)“房山地王”的住宅項目，北京萬科實際上已經(jīng)思量許久。畢竟面對高企的樓面地價，如何確定開盤價格是個敏感復雜的問題，記者掌握的情況表明，中糧和萬科方面一度將長陽半島項目的開盤售價確定在15000~17000元/平方米之間。

然而，疾馳而來的樓市宏觀調(diào)控，讓這一切并沒有成為現(xiàn)實。在萬科與中糧地產(chǎn)合作的另一個住宅項目——紫苑下調(diào)售價800元/平方米而順利銷售后，萬科和中糧地產(chǎn)終于打定主意，決意在長陽半島項目上繼續(xù)“順勢促銷”。開盤價格最終下調(diào)至最低13500元/平方米，比預期當中的最低開盤價，下調(diào)了1500元/平方米左右。

“開盤均價13500元/平方米，但最終要以住建委批準的預售許可證后的價格為準。”7月21日上午，中糧萬科相關(guān)負責人對《中國經(jīng)營報》記者證實了這一變化。十分微妙的是，如果按此定價最終得到批準，那么長陽半島項目的開盤均價，將僅僅比鄰近限價房項目，高出1000元/平方米。

限價商品房與商品房之間如此之小的價格差距，還要追溯到2008年樓市的深度調(diào)整之時。而北京市建委相關(guān)負責人向記者表示，對于市場定價的行為，他們不會予以干預，也不便評價，他僅強調(diào)，北京市將進一步完善住房保障體系的各環(huán)節(jié)工作機制。

“順勢”促銷潮

“任何一個成熟的市場上，價格下跌并不等于市場就會混亂，很多行業(yè)市場是在價格下跌的時候，秩序性更強，競爭更充分；同樣，不等于價格猛漲的時候，市場秩序就是好的，實際上市場猛漲的時候，往往是秩序最差、最亂的時候。”萬科(北京)營銷負責人肖勁在地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“政變地產(chǎn)系列論壇”上，向《中國經(jīng)營報》記者表示。

肖勁很有底氣。記者掌握的情況表明，長陽半島項目本期將被批準預售的房源總量將在800套左右，而目前累計的排號客戶在5000人左右。對此，萬科(北京)相關(guān)負責人的解釋稱，這5000人左右的排號人數(shù)中存在一人多次認購的情況。

一位上市房地產(chǎn)企業(yè)北方區(qū)負責人告訴《中國經(jīng)營報》記者，從目前他們對形勢的判斷上看，只要適當降價，就會對銷售有比較大的刺激作用，但是目前，該公司由于多數(shù)屬于老項目的后期銷售，向下調(diào)價的策略要考慮到與前期業(yè)主的因素，因此，調(diào)價十分謹慎。

不過，這并不意味著中糧萬科的策略是“孤獨”的策綠地集團在北京大興區(qū)的西斯萊公館項目，以17000元/平方米的價格開盤，當日可售房源便以售罄告終，其中決定性的因素便是其開盤價格所設(shè)定的17000元/平方米的價格，低于區(qū)域一般預期的20000元/平方米的價格。

“下半年的市場仍可能存在下滑態(tài)勢。銷售量繼續(xù)下跌，房價也可能下降，但到第四季度可能會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所回升。因為目前不少剛性需求的消費者仍在觀望，但下滑到一定程度，他們可能會‘出手’。”綠地集團董事長張玉良表示。

而在此之前，綠地繼恒大之后，在全國范圍內(nèi)啟動降價促銷的策略。

中鐵房地產(chǎn)集團總經(jīng)理吳仕巖則認為，面對市場未來可能出現(xiàn)的調(diào)整，在大思路上，該公司將采取有效的“逆勢營銷策略”，順應市場調(diào)整，積極響應政府號召，主動配合有關(guān)調(diào)控措施，適度下調(diào)價格，但是在開盤量上會有所控制，以降低風險。

新盤成殺手

集中上市的新盤，或?qū)⒊蔀闃鞘谐霈F(xiàn)降價潮的開始。

“我認為新項目肯定會采取新措施，比如說低開，比如說調(diào)整產(chǎn)品，不可能政策變了，而你作為開發(fā)商一點不變，這不可能。”對于新盤可能帶動的價格調(diào)整，肖勁言之鑿鑿。

房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析顯示，7月份北京預計將有34個項目投放市場，比去年同期減少了11個，其中有超過一半的項目表示，開盤時間和開盤價格仍未最終確定。李文杰則告訴記者，現(xiàn)在老的項目，除了促銷以外，基本上沒有大的價格調(diào)整。

然而，10月向來是樓市新盤集中上市的周期。2009年10月，北京樓市新盤供應總計高達49個，而2008年10月，北京樓市的新盤入市量也為48個，“今年1~6月份，新開工面積的增長速度，達到了68%，也是歷史上的最高位，在建商品房的增長速度達到28.7%，也是最高位。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認定，這些先行指標的創(chuàng)紀錄“新高”，無疑將會加大10月之后樓市的“基礎(chǔ)供應”

而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，8月即將在北京入市的新盤就已達到48個。

而她提供的另一組數(shù)據(jù)則顯示，整個商品房銷售額的增長速度直線下降。她提醒記者關(guān)注去年的情況，“去年房地產(chǎn)市場成交和價格是上揚的，但是它的前期開發(fā)指標幾乎是平的，甚至是負的，但是今年成交和銷售額的增長速度是下降的，但是所有的房地產(chǎn)開發(fā)的前期指標是上升的。”她據(jù)此認為，開發(fā)商將在2010年的最后幾個月中，承受巨大的資金壓力。

這也是各方判斷10月新盤可能引發(fā)開發(fā)商集中調(diào)整價格的主要原因所在。“從市場角度看，由于調(diào)控政策的影響，上半年上海新建商品住房的成交量明顯下降。受此影響，我們和許多其他開發(fā)商一樣，未完成上半年的銷售計劃。”張玉良的話，或許可以很好地解釋這種壓力的邏輯所在。

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