七月房價(jià)再漲凸顯調(diào)控窘境

2010年08月15日 23:43
來源：投資者報(bào)

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《投資者報(bào)》記者劉敏

8月10日午后，記者來到北京東四環(huán)外將臺路的一個(gè)新樓盤售樓處，屋內(nèi)略顯冷清的空間里，一位銷售人員與一位看房者的交談之聲清晰可聞：“均價(jià)三萬六。”銷售人員告訴看房者。

“有什么優(yōu)惠嗎？”看房者問。

“沒有。

“打折呢？”

“沒有。

“現(xiàn)在好多房子都在降價(jià)啊！”

“那都是縣城里的。

……

望著看房者離去的身影，銷售人員略顯不服地讓記者評判：“您說，這個(gè)地段，三四萬的價(jià)格難道不值嗎？”

七月房價(jià)再漲

據(jù)其介紹，與他們同處一個(gè)商圈，但位置更靠近城里些的新樓盤有均價(jià)賣到8萬每平方米的，大多都是4萬以上，所以他們的價(jià)格已經(jīng)是比較平實(shí)的了。

在隨后的走訪中，記者發(fā)現(xiàn)售樓人員所言的確不虛：東三環(huán)外的一處住宅均價(jià)8.5萬每平方米，而且從今年4月份以來一直是同一價(jià)格；另一處三環(huán)外霄云路上的住宅樓盤，均價(jià)為8萬每平方米。而據(jù)記者了解，在4月份時(shí)該樓盤均價(jià)為6.8萬元每平方米。

在當(dāng)天上午國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1~7月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況報(bào)告顯示，2010年7月份，全國70個(gè)大、中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 10.3%，其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲14.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲16.4%，

同時(shí)，據(jù)中國指數(shù)研究院對全國三十個(gè)主要城市住宅市場的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，新政后樓市成交量一路下滑的態(tài)勢也在7月戛然而止，多數(shù)城市成交面積開始回升，其中杭州、天津、北京及上海漲幅明顯，環(huán)比成交量皆超過20%。

在其監(jiān)測的三十個(gè)主要城市里，7月份有19個(gè)城市出現(xiàn)了價(jià)格上漲，南京、廈門、揚(yáng)州的住宅均價(jià)漲幅皆在20%以上，南京樓價(jià)漲幅達(dá)31.65%，天津樓市均價(jià)則漲至歷史最高水平。而在北京、上海、深圳、杭州等10 個(gè)重點(diǎn)城市中，7個(gè)城市的成交面積環(huán)比則出現(xiàn)了上漲，其中杭州的漲幅高達(dá)68.69%。

不愿意繼續(xù)觀望的買家已經(jīng)開始積極入市了。

調(diào)控效果之爭

樓市7月份出現(xiàn)的這波反彈是“回光返照”，還是開始步入新一輪上升通道的節(jié)點(diǎn)？因?yàn)椴煌呐袛鄬⒁馕吨袌鰧φ{(diào)控政策的不同反應(yīng)，也自然將反映出四個(gè)月來的樓市調(diào)控效果到底如何，于是由此而引發(fā)的各方爭論一時(shí)間達(dá)到了白熱化。

眾多爭論中，國家行政學(xué)院咨詢部研究員王小廣與國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石之間的激辯頗具代表性。

金巖石認(rèn)為樓市的調(diào)控新政效果顯著，已經(jīng)達(dá)到了既定目標(biāo)。

其依據(jù)是在國十條的表述中，第一個(gè)目標(biāo)就是遏制少數(shù)城市房價(jià)過快上漲，而目前過快上漲的少數(shù)城市房價(jià)都沒有出現(xiàn)大漲。金巖石還拿出金磚四國的房價(jià)來與國內(nèi)房價(jià)對比，發(fā)現(xiàn)北京、上海的房價(jià)是巴西的不到一半，是孟買的不到1/3，是莫斯科的不到1/6。同時(shí)他還表示，國家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定了城市住宅是投資性資產(chǎn)，房子正因?yàn)橛型顿Y屬性，房價(jià)就要服從于貨幣的選擇，因此他認(rèn)為目前國內(nèi)房價(jià)并不高。

最終金巖石判斷，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果已經(jīng)彰顯，目標(biāo)也達(dá)到了。

但王小廣對此卻持截然不同的意見。

他認(rèn)為中央調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)不僅是遏制部分城市房價(jià)過快上漲，國十條中還有一個(gè)更重要的表述是要解決房價(jià)過高的問題，這就意味著房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不僅是抑制房價(jià)增長過快，還要使其回歸合理水平，即回到大多數(shù)家庭能承受的水平上。

雖然在國家統(tǒng)計(jì)上把房產(chǎn)當(dāng)做投資，但實(shí)際上房子對于普通老百姓來說是要滿足其基本居住需求。

另外俄羅斯、印度、巴西這些國家房價(jià)高并不能說明他們就是合理的，國內(nèi)目前無論是房價(jià)收入比還是房價(jià)租售比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了均衡水平，而這兩個(gè)指標(biāo)才能真正反映房價(jià)是否合理。

王小廣認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)該是改變房地產(chǎn)的兩個(gè)預(yù)期，一是房價(jià)只漲不跌的預(yù)期，二是房價(jià)越調(diào)越高的預(yù)期，不改變這兩個(gè)預(yù)期，房價(jià)泡沫將不會停止。因此王小廣認(rèn)為目前房地產(chǎn)調(diào)控的效果僅是初步的，遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控信號

伴隨著類似的針鋒相對的爭論，8月初，銀監(jiān)會向北京、上海、深圳、重慶、南京、杭州、廣州七城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)下發(fā)通知，啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測試。商業(yè)銀行預(yù)設(shè)的房價(jià)極端跌幅是60%，與現(xiàn)實(shí)情況相比，這個(gè)預(yù)設(shè)跌幅頗具諷刺意味。

雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)表明這并不代表其對房價(jià)未來走勢的判斷，并強(qiáng)調(diào)這只是商業(yè)銀行對當(dāng)前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)承受能力和未來是否進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的評估，但外界依然能從中嗅出更多的意味。

“唯一的解釋是，中央政府需要借壓力測試統(tǒng)一認(rèn)識。招商銀行宏觀與策略分析師徐彪稱：“因?yàn)榈诙a(chǎn)業(yè)增速的不斷回落給房產(chǎn)調(diào)控帶來了不小壓力，反對的聲音也會借機(jī)再起，國務(wù)院只能用‘科學(xué)數(shù)據(jù)’來說話。年初的時(shí)候搞了一次，結(jié)果是良性的，對樓市調(diào)控的共識就很快統(tǒng)一了，如今經(jīng)濟(jì)增長疲態(tài)初現(xiàn)，壓力測試2.0版就來了，結(jié)果如果是風(fēng)險(xiǎn)可控，那么對樓市的調(diào)控基調(diào)就不會變；結(jié)果若認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大，地產(chǎn)調(diào)控力度就會削減。”徐彪分析道。

值得注意的是，幾乎在同一時(shí)間，銀監(jiān)會還叫停了幾個(gè)一線城市的三套房貸款，央行也重申要繼續(xù)對房地產(chǎn)實(shí)行信貸緊縮政策，而國家統(tǒng)計(jì)局則公布了全國待售商品房面積達(dá)到1.92億平方米的數(shù)據(jù)，國土資源部也將一份涉及全國1457宗閑置土地的“黑名單”交與銀監(jiān)會。

高層管理部門的一連串行動(dòng)為這些爭論畫上了句號，不僅暗示著管理層對調(diào)控政策效果的不滿，也預(yù)示著新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴即將來臨。

投資需求推高房價(jià)

盡管如此，市場對新一輪調(diào)控能否達(dá)到預(yù)期效果仍持懷疑態(tài)度，因?yàn)椋瑢τ谡{(diào)控不佳的原因，管理層并沒有找到“根”上。

各方普遍認(rèn)為，判斷調(diào)控方向的一個(gè)關(guān)鍵則在于正確辨識調(diào)控政策不佳的原因，對此，房地產(chǎn)界一直把支持房價(jià)只升不降的根源歸于廣大城市居民對住房的“剛性需求”。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：由于大量剛性需求存在，支撐了我國房價(jià)長期上漲的趨勢，也決定了市場出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，房價(jià)不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。于是，在大多數(shù)人還搞不清楚什么是“剛性需求”的情況下，這一觀點(diǎn)卻已經(jīng)被普遍接受。

但一份傳言中的中國社會科學(xué)院報(bào)告突然讓不少人意識到，也許自己弄錯(cuò)了“剛性需求”的對象。

這則報(bào)告說，從顯示為零的電表讀數(shù)判斷，中國共有6450萬套城市住房空置，也就是每四戶一套，雖然電力部門后來出面辟謠，但是“我們?nèi)匀幌嘈?450萬套空置房是真的”(詳見《投資者報(bào)》8月9日117期社論)。購買房產(chǎn)更多是用來投資的這一事實(shí)難以回避，這也從一個(gè)側(cè)面印證了“投資性需求”才是推高房價(jià)主因的觀點(diǎn)。

顯然，對于大量有著住房“剛性需求”的普通居民來說，其收入是不足以令其有投資房產(chǎn)這個(gè)奢望的。

2008年官方統(tǒng)計(jì)顯示，中國城鎮(zhèn)居民人均收入不足1.6萬元、城鎮(zhèn)最高收入10%的家庭人均收入不足4.4萬元。據(jù)中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員王軍的研究，中國目前全國房價(jià)收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價(jià)收入比則超過50倍以上，這一數(shù)據(jù)意味著如果以此收入，這些人只有不吃不喝積攢50年才夠買一套房。統(tǒng)計(jì)上如此低的居民收入，怎樣解釋中國房市的火爆和房價(jià)的持續(xù)高漲？

“灰色收入”揭示房價(jià)走高之謎

如果考慮到眾所周知的“灰色收入”，何為中國樓市的“剛性需求”便有了答案。2007年，中國改革基金會國民經(jīng)濟(jì)研究所副所長王小魯和體改研究會的研究團(tuán)隊(duì)，對2005年的灰色收入作出了詳細(xì)研究，其研究報(bào)告顯示：2005年中國居民的“隱性收入”4.8萬億元，其中的“灰色收入”部分為2.7萬億元。

2009年，王小魯擴(kuò)大了調(diào)查的樣本范圍，對2008年的灰色收入進(jìn)行研究。據(jù)其近期發(fā)布的研究結(jié)果顯示：2008年中國的“隱性收入”為9.26萬億元，占GDP的30%，其中定義為灰色收入的部分為5.4萬億，二者均比2005年時(shí)擴(kuò)大了近一倍。不僅如此，報(bào)告中還顯示，如果將各收入層家庭按10%分組，2008年城鎮(zhèn)最高收入家庭的人均可支配收入為176萬元，是最低收入家庭的26倍。

這意味著，對于這部分高收入家庭來說，如果算上“灰色收入”，其房價(jià)收入比即使是在國內(nèi)房價(jià)最高的城市，也將小于1，而目前發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比也不過位于1.8~5.5倍之間。

“如果使用涵蓋灰色收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國家庭的住房負(fù)擔(dān)能力比率(房價(jià)收入比)將比官方對中國多數(shù)城市的預(yù)估下降近一半。”來自瑞信的房地產(chǎn)分析師杜勁松在最近的分析報(bào)告中這樣分析。

瑞信的研究還表明，如果考慮到灰色收入，目前中國的平均房價(jià)只相當(dāng)于家庭平均收入的約3.5倍，比很多發(fā)達(dá)國家都要低。“由于大城市的居民比較小城市的居民有著更大比例的灰色收入，大城市中實(shí)際可支配收入與官方公布的可支配收入之間的差異應(yīng)該更大。

在近期的一個(gè)論壇上，國家行政學(xué)院咨詢部研究員王小廣公開表示：“10%最富的人把房地產(chǎn)交易量的50%都買去了。”其根據(jù)是他對此做過的統(tǒng)計(jì)分析，王小廣在統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)需求投機(jī)比重太大，已經(jīng)超過了50%，深圳投機(jī)性需求甚至達(dá)到了80%~90%。

長效調(diào)控要靠房產(chǎn)稅

“目前的房地產(chǎn)調(diào)控還屬于政策范疇，不是制度建設(shè)。因?yàn)檎呷绻_(dá)到目標(biāo)可以隨時(shí)取消，而制度的建立則是長期的。”中國指數(shù)研究院宏觀分析師雷華在分析未來樓市調(diào)控走向時(shí)這樣說道，“接下來調(diào)控的走向應(yīng)該是建立相關(guān)制度，比如房產(chǎn)稅。”雷華稱。

王小廣的判斷亦是如此，他認(rèn)為中國在房改的時(shí)候一個(gè)重大的失誤就是缺了房地產(chǎn)稅，因此接下來的房地產(chǎn)調(diào)控需要“補(bǔ)課”，其目標(biāo)是建立兩個(gè)長效機(jī)制。一個(gè)是開征房產(chǎn)稅，讓房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)上有成本，投資成本增加，投資收益降低會抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求。其二是對房產(chǎn)投資中的收益征收專門的所得稅，這樣不會導(dǎo)致房地產(chǎn)有過多的投資需求。

在征稅的方式上，王小廣認(rèn)為有兩個(gè)辦法，一種是按套征收，比如第一套免稅，第二套以上按照市價(jià)收取一定比例年稅；另一種辦法是按面積征收，比如人均免稅30平方米，之后超出部分征收累進(jìn)稅。

對于房產(chǎn)稅征收會誤傷百姓的說法，王小廣認(rèn)為大可不必?fù)?dān)心，因?yàn)閾碛幸惶鬃》空隙〞妹舛悂肀Ｕ希涣硗庹魇辗慨a(chǎn)稅勢必有一個(gè)過程，一旦政府明確告訴市場征收的時(shí)間后，在這個(gè)期限內(nèi)，房價(jià)也是會大幅回落的，因此王小廣認(rèn)為房地產(chǎn)稅對老百姓只會有利，而對擁有過多房地產(chǎn)的人則是不利的。