房地產業慣性增長現金流惡化后繼乏力

2010年08月23日 01:24
來源：中國證券網－上海證券報

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⊙記者郭成林 ○編輯裘海亮

調控新政的威力正逐步反映到上市房企的財報之中。據已披露半年報的房企財務數據顯示，雖然今年上半年依舊延續了去年的行業高景氣度，營收總額、利潤額等多項數據，以及毛利率、凈資產收益率等多項經營指標均同比增長，并創下階段性歷史新高；但與此同時，半年報也顯示出相關公司存貨高企、貨幣資金增幅放緩、經營現金流惡化等隱憂，經營壓力進一步增大。未來一兩年，上市房地產公司的業績是迭創新高、抑或呈現高位鈍化甚至高位下滑等，將取決于政策走向和市場環境的變化。

營收與盈利“慣性”增長

截至8月21日，依據申萬行業分類，滬深兩市共有86家主營地產業的上市公司披露半年報。統計顯示，這部分公司上半年累計實現營業總收入1145億，較去年同期的837億增長36.8%；累計實現凈利潤159億，較去年同期的116億增長36.2%，營收與凈利實現同步增長。

以“招保萬金”為例，四大巨頭上半年均交出了靚麗成績單。金地集團以326%的凈利潤同比增幅成為四者中業績增長最快的公司，招商地產、保利地產和萬科的凈利潤增幅則分別為115.71%、16.56%、11541%；四者上半年每股收益分別為0.27元、0.61元、0.36元、0.26元，其中保利地產小幅下降、萬科小幅增長，而招商地產和金地集團均有一倍以上增長。

此外，上述86家公司6月底賬上有預收款2028億，較去年同期的1133億大增79%，或可保持下半年景氣度的延續。

銷售面積下滑顯現端倪

不過，滯后的財務數字在帶給市場驚喜之時，銷售面積下降、現金流持續惡化、存貨激增與融資不暢等跡象，也半年報中清晰可見。

據萬科半年報披露，上半年公司實現銷售金額367.7億元，被總經理郁亮稱為“有史以來的最好水平”。同期，保利地產銷售金額也達到211億元，比2008年全年的205.11億元已經超出近5個億。業績最喜人的金地集團，至7月份完成銷售金額110.52億元，與去年全年的114億元已相差無幾。

但值得注意的是，半年報顯示，萬科上半年的銷售面積較去年同期的348.8萬平方米下降了8.2%。保利雖上半年的銷售面積同比增長了5.81%，但公司2007年至2009年中期銷售面積的同比增幅分別達到102%、39.4%和164.41%，增速顯然已大幅放緩。金地集團則由于上半年庫存偏少，無充足房源銷售等原因，銷售面積大降30%以上。上市房企的銷售情況，也折射出調控新政下，樓市過熱狀況將難以為繼。

現金流惡化強化降價預期

上述行業背景下，半年報數據進一步顯示，86家房企的經營活動凈現金流合計為-732億元，而2009年同期為328億元；貨幣資金合計為1647億元，2009年同期為1287億元，增長幅度僅為28%。

經營活動現金流由2009年中期的凈流入轉變為今年中期的凈流出，這尤其體現房企在調控新政下資金鏈驟然繃緊；同期貨幣資金增幅進一步放緩，更給未來持續開發帶來資金壓力。在銀行房貸收緊、資本市場融資難度提高(前期招商地產、世貿地產均撤銷了定向增發再融資方案)以及銀信合作重新規范的背景下，房企將面臨現金流的嚴峻考驗。

在此背景下，“招保萬金”的半年報更直陳下半年房價有下調預期。萬科認為，由于去年很多公司新開工項目將在今年的9月、10月開售，屆時市場的供應量將明顯增加。金地稱，下半年市場供應量的上升將推動調整繼續深化，房價的進一步下滑可能將順理成章。

值得一提的是，半年報顯示上述房企6月底存貨已達6088億，較去年同期的3970億大增53%，徘徊于歷史高位。若下半年行業出現較為急速的下行拐點，則該部分存貨滯銷后的資產減值壓力，還將進一步惡化業績。