新加坡再祭房貸新政東南亞泡沫緣起升值

2010年09月02日 00:23
來源：21世紀經濟報道作者：陳植

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新加坡圣淘沙島，已成為東南亞房地產新炒家的演練沙盤。

今年以來，購買該島豪宅的一半以上買家，是外國投資客，甚至中國買家可能占到30%。

然而，在新加坡政府出臺一系列抑制房地產價格過快上漲的措施后，圣淘沙島還能否持續吸引眾多的國內外投資客，卻是未知數。

8月30日，新加坡金管局、財政部和國家發展部聯合宣布，對于目前擁有一套或以上未償還房屋貸款的購房者，購買新房產必須支付更高的現金比率，最低現金支付比率從5%提高到10%，最高貸款比例則從先前的80%下調至70%；若購買的住房在3年內進行轉售，賣方必須繳納印花稅，此前該印花稅僅僅針對購買時間在1年內的房屋。

目前，在新加坡購買私人房產、執行共管公寓、中等入息公寓(HUDC)和政府組屋(包括DBSS組屋)的投資者或居民，在向銀行申請借貸時，都將受到新措施影響。

此外，如果新加坡房地產需求保持強勁，新加坡政府會增加明年上半年的土地供應。

半年內兩度調控

事實上，在2月份，新加坡就已經出臺相關措施應對日益升溫的樓市。

近日，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)、財政部和國家發展部(Ministry of National Development)聯合聲明表示，政府將采取新措施，以緩和私營房地產市場的情緒，并鼓勵購房者更加審慎理財；確保一個穩定和可持續性發展的房地產市場，使得房價與經濟基礎相一致。

然而，眾多淘金新加坡房地產的全球投資客卻依然看好新加坡樓市。

4月14日，新加坡金管局突然宣布將一次性重估新元幣值，對新元的立場從零升值轉向“溫和及逐步升值”

“它吸引大量國內外投資客涌向新加坡房地產市場，多數境外投資者都認為新加坡元的一次性升值預期將引發新加坡房地產資產價格上漲，得及早買進新加坡住宅等待物業升值。”一家新加坡房地產顧問公司董事告訴記者，近期有機構預測今年新加坡GDP增長率將達到13%-15%，堅定全球投資客看好新加坡房地產價格上漲的信心。

投資客的大量涌入，讓新加坡房地產市場價格迅速水漲船高。新加坡國家發展部數據顯示，盡管新加坡私人住房價格漲幅最近三個季度均有所回落，但今年上半年新加坡房價漲幅仍然達到11%，已超過1996年第二季度創下的歷史最高紀錄，相比去年同期漲幅高達38%。

上述房地產顧問公司董事表示：“圣淘沙島等地豪宅的大量買盤，同時帶動新加坡普通私宅價格開始跟隨上漲，很多新加坡本地居民爭相投資購買新加坡政府組屋及私人房產，大家都相信買漲不買跌。

盡管今年早些時候新加坡政府已推出賣家印花稅，并上調房貸需要支付的最低首付款底限，計劃增加2010年下半年的土地推出計劃，但新加坡房價依然我行我素式地上漲。

僅今年二季度，追蹤由政府興建的公寓銷售情況的新加坡建筑發展局(Housing Development Board)“轉售價格指數”漲幅約在4.1%，而80%新加坡人都居住在上述公寓，讓新加坡政府不得不擔心居民能否承擔房價過快上漲。

“現在新加坡房地產市場相當火爆，如果房地產投資泡沫破裂，將對個人以及整體經濟都產生嚴重影響。”新加坡國家發展部長馬寶山(Mah Bow Tan)表示。

新加坡政府調控房地產市場的決心，似乎已起到心理威懾效果。高盛(Goldman Sachs)表示，在新加坡政府推出樓市調控新政后，未來3到6個月新加坡住房交易量可能下降30%，房地產價格可能略有下降。

咨詢公司仲量聯行東南亞研究負責人蔡炎亮(Chua Yang Liang)認為，調控新政出臺后，新加坡公屋轉售的季度價格漲幅將放緩至1%-2%，私人住房漲幅則降至2%-3%。

馬來西亞貨幣升值連鎖反應

但是，一系列調控措施能否真正持續抑制房地產價格過快上漲，卻成為東南亞一些國家的“共同煩惱”

8月19日，受馬來西亞央行決定將林吉特(ringgit)納入跨境貿易結算貨幣的影響，美元兌林吉特匯率報3.1283，創13年來新低。馬來西亞林吉特大幅升值的多米諾效應，使眾多投資資金涌向馬來西亞房地產市場。過去6個月，馬來西亞新房地產市場價格上漲10%-15%。

記者了解到，當前馬來西亞中央銀行不得不醞釀一項抑制房地產價格過快上漲的調控措施，即馬來西亞央行可能將把70萬林吉特以上的高檔房屋的貸款價值比重(LVR)從原先的90%以上，重新設定在不高于80%。

“新加坡政府只是率先采取先發制人的方法，確保當地房價不失控，”前述新加坡房地產顧問公司董事表示，“但是，在東南亞一些國家經濟高增長與貨幣升值預期強烈的環境下，政府要抑制房價過快上漲與房地產市場過度投資現象，依然任重而道遠。