8月數(shù)據(jù)全線反彈 樓市“回暖”言之尚早

2010年09月11日 03:19
來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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國家統(tǒng)計(jì)局10日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國房地產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)了反彈跡象，包括全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅投資、銷售面積、土地購置面積等在內(nèi)的多項(xiàng)數(shù)據(jù)都相比7月有不同程度的上漲。不過與此同時(shí)，全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅進(jìn)一步縮小；環(huán)比與上月持平。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成交量小幅反彈的同時(shí)，價(jià)格繼續(xù)持平，這還不足以說明樓市出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折性的變化。即便市場再次進(jìn)入量價(jià)齊漲的狀態(tài)，房地產(chǎn)的調(diào)控力度也存在進(jìn)一步加大的可能，因此現(xiàn)在斷言市場“回暖”還為時(shí)尚早。

8月房地產(chǎn)市場多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資4490億元，同比增長34.1%；環(huán)比7月上漲了9%。其中，商品住宅投資達(dá)到3157億元，環(huán)比7月份的3017億元也上漲了5%。

8月當(dāng)月，全國商品房銷售面積6886萬平方米，雖然同比下降10.1%，但環(huán)比7月的6466萬平方米上升了6.5%；全國商品房銷售額3533億元，環(huán)比7月也有9%以上的漲幅。

除此之外，反映開發(fā)商對市場預(yù)期的土地購置面積在8月份也出現(xiàn)了明顯的上漲，8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積達(dá)到3944萬平方米，環(huán)比7月份3246萬平方米上漲了將近22%。

上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長楊紅旭表示，考慮到7月份土地購置面積環(huán)比大幅下降41.6%的情況，8月份的漲幅并不算大。并且由于上半年供地計(jì)劃只完成了全年的36%，下半年土地的供應(yīng)量必將有所增加，土地購置面積也會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的回升。“隨著房市成交量的小幅反彈，開發(fā)商拿地積極性略有提高。然而8月份土地購置量仍明顯少于6月份，說明開發(fā)商拿地?zé)崆椴⑽幢l(fā)。

不過值得注意的是，盡管多項(xiàng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了反彈，但包括銷售面積、銷售金額、土地購置面積、竣工面積等在內(nèi)的數(shù)字依舊沒有超過二季度的平均水平。不僅如此，8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為104.11，比7月份回落0.60點(diǎn)，雖然依舊處于景氣區(qū)間，但仍未擺脫持續(xù)下行的趨勢。

量微漲、價(jià)持平　全面回暖不明顯

9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內(nèi)的多個(gè)房地產(chǎn)一線城市均傳出了市場反彈、量價(jià)齊漲的消息，不過從8月公布的銷售數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)來看，盡管銷量出現(xiàn)了反彈的勢頭，但銷售回升的幅度并沒有超過二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態(tài)，而且價(jià)格也并沒有出現(xiàn)想象中的環(huán)比上升。

統(tǒng)計(jì)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比與上月持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。其中，8月份北京新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%；上海新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%；廣州新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%。

與人們的直觀感受不同，原本以為京、滬、穗、深、杭等地的房價(jià)出現(xiàn)了上漲，但公布的數(shù)據(jù)卻顯示房價(jià)出現(xiàn)了環(huán)比的持平甚至回落。

從數(shù)據(jù)的來源來看，造成這種“落差”的主要原因在于成交結(jié)構(gòu)的變化和統(tǒng)計(jì)口徑的不統(tǒng)一：8月份在一線城市熱銷的多處樓盤仍以中高檔商品房為主，成交價(jià)格并不具有普遍性；而市場機(jī)構(gòu)和地方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有的涵蓋了政策性住房，有的則沒有涵蓋，僅僅是對商品住宅成交均價(jià)和成交量的統(tǒng)計(jì)。

“成交量上漲不一定表示市場開始回暖。”張大偉表示，雖然從數(shù)據(jù)上看，8月份的成交量數(shù)據(jù)相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調(diào)，但因?yàn)?月初中央多次重申宏觀調(diào)控將持續(xù)，樓市總的趨勢依然是調(diào)整。

根據(jù)相關(guān)部門對目前調(diào)控政策效果的判斷，房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)初現(xiàn)成效，但與預(yù)定目標(biāo)還有一定的差距，這使得未來政策進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期依舊存在。短期內(nèi)的市場反彈頭頂上依舊懸著政策調(diào)控的“達(dá)摩克利斯之劍”

調(diào)控政策仍在發(fā)力　資金面不樂觀

8月份市場的反彈現(xiàn)象曾經(jīng)一度引發(fā)人們對房地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑。不過，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，目前調(diào)控政策的影響力仍然在持續(xù)，尤其是嚴(yán)格執(zhí)行的信貸政策已經(jīng)對開發(fā)企業(yè)的資金面產(chǎn)生了顯著的影響。

數(shù)據(jù)顯示，1~8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，增幅較1月份至7月份減少4.4個(gè)百分點(diǎn)，自1月份至2月份增幅觸頂之后，這已經(jīng)是資金來源連續(xù)第8個(gè)月增幅回落。

不僅如此，從資金結(jié)構(gòu)來看，國內(nèi)貸款8460億元，增長27.8%；利用外資369億元，增長23.9%；企業(yè)自籌資金16628億元，增長50.7%；其他資金18906億元，增長26.8%；在其他資金中，定金及預(yù)收款10637億元，增長22.1%；個(gè)人按揭貸款5745億元，增長27.5%。

與1月份至7月份的資金來源情況相比，企業(yè)自籌資金的增長速度依舊超過50%，同時(shí)，來自定金及預(yù)收款的增長幅度、個(gè)人按揭貸款的增長幅度均再次縮小。張大偉表示，在所有資金來源中，依然是企業(yè)自籌資金上漲最快，顯示出企業(yè)的資金壓力明顯加劇。

對比2009年定金及預(yù)收款超過60%的增速和個(gè)人按揭貸款超過100%的增速，目前開發(fā)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。這種變化將使企業(yè)資金面逐漸由寬松向緊張演變。7月份、8月份多個(gè)城市出現(xiàn)的開發(fā)商低價(jià)入市、降價(jià)促銷的活動(dòng)全都反映出開發(fā)企業(yè)資金鏈的緊張情況。

關(guān)于進(jìn)一步的調(diào)控可能，楊紅旭表示，對于當(dāng)前的市場需要先觀察后行動(dòng)，成交量增長并不可怕，前面幾個(gè)月過于低迷了。需要密切關(guān)注的應(yīng)該是價(jià)格，從全國的情況看，6月份價(jià)格環(huán)比微跌，7月份環(huán)比持平，8月份再次持平，價(jià)格的堅(jiān)挺無疑將增加調(diào)控的預(yù)期，是否會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控政策，還要看9月份房價(jià)會(huì)否明顯上漲。(新華社)

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