8月數據全線反彈樓市“回暖”言之尚早

2010年09月11日 03:19
來源：第一財經日報

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國家統計局10日公布的數據顯示，8月份全國房地產市場明顯出現了反彈跡象，包括全國房地產開發投資、商品住宅投資、銷售面積、土地購置面積等在內的多項數據都相比7月有不同程度的上漲。不過與此同時，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比漲幅進一步縮小；環比與上月持平。

業內人士分析認為，成交量小幅反彈的同時，價格繼續持平，這還不足以說明樓市出現了轉折性的變化。即便市場再次進入量價齊漲的狀態，房地產的調控力度也存在進一步加大的可能，因此現在斷言市場“回暖”還為時尚早。

8月房地產市場多項數據出現反彈

根據統計局公布的數據顯示，8月當月，房地產開發投資4490億元，同比增長34.1%；環比7月上漲了9%。其中，商品住宅投資達到3157億元，環比7月份的3017億元也上漲了5%。

8月當月，全國商品房銷售面積6886萬平方米，雖然同比下降10.1%，但環比7月的6466萬平方米上升了6.5%；全國商品房銷售額3533億元，環比7月也有9%以上的漲幅。

除此之外，反映開發商對市場預期的土地購置面積在8月份也出現了明顯的上漲，8月份全國房地產開發企業完成土地購置面積達到3944萬平方米，環比7月份3246萬平方米上漲了將近22%。

上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭表示，考慮到7月份土地購置面積環比大幅下降41.6%的情況，8月份的漲幅并不算大。并且由于上半年供地計劃只完成了全年的36%，下半年土地的供應量必將有所增加，土地購置面積也會出現相應的回升。“隨著房市成交量的小幅反彈，開發商拿地積極性略有提高。然而8月份土地購置量仍明顯少于6月份，說明開發商拿地熱情并未爆發。

不過值得注意的是，盡管多項數據出現了反彈，但包括銷售面積、銷售金額、土地購置面積、竣工面積等在內的數字依舊沒有超過二季度的平均水平。不僅如此，8月份，全國房地產開發景氣指數為104.11，比7月份回落0.60點，雖然依舊處于景氣區間，但仍未擺脫持續下行的趨勢。

量微漲、價持平　全面回暖不明顯

9月初，包括京、滬、深、杭、穗在內的多個房地產一線城市均傳出了市場反彈、量價齊漲的消息，不過從8月公布的銷售數據和價格數據來看，盡管銷量出現了反彈的勢頭，但銷售回升的幅度并沒有超過二季度的水平，整體仍處于較為低迷的狀態，而且價格也并沒有出現想象中的環比上升。

統計顯示，8月份70個大中城市新建住宅銷售價格環比與上月持平，二手住宅銷售價格環比上漲0.1%。其中，8月份北京新建住宅銷售價格環比持平，二手住宅銷售價格環比下降0.2%；上海新建住宅價格環比下降0.4%，二手住宅價格環比上漲0.3%；廣州新建住宅價格環比下降0.6%，二手住宅價格環比下降0.1%。

與人們的直觀感受不同，原本以為京、滬、穗、深、杭等地的房價出現了上漲，但公布的數據卻顯示房價出現了環比的持平甚至回落。

從數據的來源來看，造成這種“落差”的主要原因在于成交結構的變化和統計口徑的不統一：8月份在一線城市熱銷的多處樓盤仍以中高檔商品房為主，成交價格并不具有普遍性；而市場機構和地方的統計數據有的涵蓋了政策性住房，有的則沒有涵蓋，僅僅是對商品住宅成交均價和成交量的統計。

“成交量上漲不一定表示市場開始回暖。”張大偉表示，雖然從數據上看，8月份的成交量數據相比之前不管是二手房還是商品房都有明顯上調，但因為8月初中央多次重申宏觀調控將持續，樓市總的趨勢依然是調整。

根據相關部門對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現成效，但與預定目標還有一定的差距，這使得未來政策進一步調整的預期依舊存在。短期內的市場反彈頭頂上依舊懸著政策調控的“達摩克利斯之劍”

調控政策仍在發力　資金面不樂觀

8月份市場的反彈現象曾經一度引發人們對房地產調控政策的質疑。不過，根據國家統計局發布的數據來看，目前調控政策的影響力仍然在持續，尤其是嚴格執行的信貸政策已經對開發企業的資金面產生了顯著的影響。

數據顯示，1~8月，房地產開發企業本年資金來源44363億元，同比增長35.0%，增幅較1月份至7月份減少4.4個百分點，自1月份至2月份增幅觸頂之后，這已經是資金來源連續第8個月增幅回落。

不僅如此，從資金結構來看，國內貸款8460億元，增長27.8%；利用外資369億元，增長23.9%；企業自籌資金16628億元，增長50.7%；其他資金18906億元，增長26.8%；在其他資金中，定金及預收款10637億元，增長22.1%；個人按揭貸款5745億元，增長27.5%。

與1月份至7月份的資金來源情況相比，企業自籌資金的增長速度依舊超過50%，同時，來自定金及預收款的增長幅度、個人按揭貸款的增長幅度均再次縮小。張大偉表示，在所有資金來源中，依然是企業自籌資金上漲最快，顯示出企業的資金壓力明顯加劇。

對比2009年定金及預收款超過60%的增速和個人按揭貸款超過100%的增速，目前開發企業的資金來源結構已經發生了根本性的變化。這種變化將使企業資金面逐漸由寬松向緊張演變。7月份、8月份多個城市出現的開發商低價入市、降價促銷的活動全都反映出開發企業資金鏈的緊張情況。

關于進一步的調控可能，楊紅旭表示，對于當前的市場需要先觀察后行動，成交量增長并不可怕，前面幾個月過于低迷了。需要密切關注的應該是價格，從全國的情況看，6月份價格環比微跌，7月份環比持平，8月份再次持平，價格的堅挺無疑將增加調控的預期，是否會有進一步的調控政策，還要看9月份房價會否明顯上漲。(新華社)