鐘偉：房價構成是地方政府最有效的提款機

2010年09月17日 16:28
來源：鳳凰網財經

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北京師范大學金融研究中心鐘偉(圖片來源：鳳凰網財經)

中國農業銀行“基金寶”財富講壇——“相約魅力大連共享財富盛宴”投資主題報告會2010年9月17日在大連舉行，鳳凰網財經對本次會議進行全程網絡直播。圖為北京師范大學金融研究中心鐘偉。共享財富盛宴

第四個資產價格是什么呢，是房地產市場。房地產市場今年年內銷售面積大約下跌10%到15%，銷售的金額大約下跌5%到10%，意味著今年70個大中城市的房價同比于2009年大概上漲10%到12%，是我們對房地產全年的判斷。

未來的判斷是怎么樣的呢，在接下來的不到2個季度的時間，國慶前后這個是我們下半年一直堅持的看法，叫做價穩量升，我相信有諸位很多人在期待第四季度房價大跌，目前這種可能性正在降低，隨著交易量的穩步復蘇，第四季度的價格趨于平穩，這是在年內的可能的趨勢。中期角度，房產的價格，所謂中期就是1—3年，就是2010到2013年，跟稅收政策特別密切，在土地政策和信貸政策不太有可能再有大幅度調整的背景下，涉及房地產的稅收政策沒有調整，對房價的影響比較大。長期，長期多長，首先得界定這個意思，我的長期是10年以內，因為我們要說超過10年以上的事情都沒有把握，誰也說不準。從10年以內的角度看房地產的價格我們行為叫做量穩價適，這個中央政府精神好像不太一致，但市場的運行我們預判大概是這樣的。

這是短期判斷的理由，6月下旬以來，商品房交易量的復蘇是比較明顯的，交易量是交易價格的領先指標，根據這兩個也根據以往政策出臺之后，政策的效應往往在兩個季度左右被市場吸收這樣的判斷，我們認為國慶前后市場的交易量將明顯的復蘇，而交易價格趨于穩定。那么房地產的價格到底是什么，我覺得還是存在很多爭議的，比如說大連的房價到底是怎么構成的，為什么房子的建筑成本，建安成本加上靜觀什么的兩三千搞定的最后要賣那么貴。2001年全國商品房出讓的地價是1100塊，大連全國商品房銷售2200萬，商品房的銷售均價是5050元，房價5000多塊錢跟全國的70多個城市的均價怎么構成的，2千塊地價，以全國的平均水平來講建安成本到不了2千塊錢，可能一千三四百塊錢夠了，所以這是規劃、建安成設備、靜觀等等，這個質量就框架鋼混結構來講勉強過得去。

第三塊是政府稅，如果房價銷售價格是5千塊的話，那么存價這一塊把稅折合過來，如果沒有特別多的所得稅，土地交稅等等大概占到售價的12%—14%，如果有就不好說了，如果有所得稅的清算和土地增值稅的話。那么5千塊錢的房價，大約包含著600塊左右的稅收，開發商做一個項目拿土地2千塊錢，自有資金1/3，另外2/3來自于借款，這些構成了企業的財務成本，運作成本。那么我們就能理解了，地價2千，建安1千多塊，稅收600，財務成本兩三百塊，剩下是發展商的利潤。所以一個房價寄生了非常多的東西，誰是房地產行業發展的最大的受益者呢，毫無疑問的當然是地產商了。由于房價構成是地方政府的最有效的提款機，所以這才導致了目前在全國商品房這樣一個基本的現狀。

對政府而言房價實際上是一個稅收問題，94年之前，分稅制沒有實施，中央政府的財力是有限的，所以中央政府向諸侯借錢的情況比較普遍，比如說向廣東、山東、浙江借一些錢，中央政府才能度日，94年分稅制改革，中國省兩級財政的財力大幅度得到了增強，但是地級市，及縣以下的基層政府的財力很困難。目前困難到什么程度呢，中央的轉移支付有所增加，但增加的不夠快，土地出讓收益09年全國統計1.6萬億人民幣，這是對地方政府很大的一塊財政收入。第三塊是利用地方投融資平臺，向金融機構借錢，這個余額大概有7.5萬億。如果我是一個縣委書記也很容易理解，每畝地賣百來萬，那么這些土地指標我把地賣掉了，一年毛收入大約10個億，除了拆遷整理道路等等這些配件的成本之外，縣級政府賣7、8百畝土地至少掙4個億。

土地財政也罷，我們必須對94年以來的分稅制體制進一步進行分稅體制改革，房價涉及到了貨幣政策基調的調整，涉及到了財政政策分稅制體制的調整，這是根本性的東西。如果我們離開這兩個因素去討論房價就不會有結果了，那么短期調整，中期的范圍之內價格是波動，取決于稅收，稅收政策有三種，第一種是像美國那樣每年征物業1%左右的稅，這個我們稱之為物業稅。第二種向德國的國家收房屋買賣增值部分的一部分比率，我們叫資本利得稅。第三個是現在各地方政府悄悄地進行的大家都不知道的那種稅，叫房地產稅，那個稅特別有趣，特別有意思。

第三種長期因素，長期多長，長期不超過10年，怎么去看待短中長期的房價呢，年內價穩量升，未來兩三年稅收政策對房地產的影響是重大的，未來5—8年如果中國經濟增長沒有什么大問題，那么70個大中城市的商品房的均價有可能再次出現明顯的上升，長期更長呢，2020年以后那我不知道了，我只知道一點，中國一定會像日本那樣，像很多其他的大國那樣在房地產長期增長之后，由適度的低估走向高估，走向嚴重高估，走向泡沫。當然五年之內發生泡沫的情況還是比較少的。