加息首日上海嘉定新城樓面價跌20%

2010年10月21日 02:02
來源：第一財經日報

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業內認為后市或經歷調整

徐健

加息政策昨日兌現后，上海嘉定新城宅地成交樓面地價出現了逾兩成的下調。

“二次調控”政策出臺后上海的首場土地拍賣上周曾驚艷落幕，創下樓面地價10500元/平方米、溢價率328%的紀錄，正當市場還在為拿地開發商的勇氣與信心驚嘆之際，加息讓上海土地市場有了些許降溫跡象。

昨天，上海土地交易市場有12幅地塊公開競買。其中2幅位于嘉定區的商住辦地塊掀起了小波紛爭熱潮，并雙雙以超過80%的溢價率成交。但一個不容忽視的信息是，嘉定新城的宅地在此次競標中出現了今年以來樓面地價首次跌破萬元的情況。

過去1~2年中，無論是出讓體量還是出讓價，嘉定區的宅地都是上海土地交易市場中的“明星”，其中去年12月18日嘉定溫泉路地塊曾被江蘇常發集團以9.1億元總價獲得，溢價率達到空前的425%，折合樓面地價12076元/平方米。

上海規劃和國土資源網上數據顯示，昨日開標的嘉定地塊中，有兩幅涉及住宅用途——嘉定區洪德路以南、云谷路以西地塊(A09-01、A09-02)和嘉定區伊寧路以南、云谷路以東地塊(E06-1、E06-5、E07-2)。其中前者有約34%的建筑面積為住宅用途，雖然上海合景房地產開發有限公司拿下該幅地塊的溢價率亦達到80%，為6.02億元，但折合樓面地價卻只有5447元/平方米，和當日成交的其他幾幅嘉定區商業地塊行情相仿。后者(下稱“洪德路宅地”)的住宅比例達80%，該地塊起始價為3.3516億元，最終由上海新城萬嘉房地產有限公司收入囊中，成交價6.1001億元，根據該地塊41895.4平方米的出讓面積和1.6的規劃容積率粗略估算，其成交樓面地價約9100元/平方米。

昨天，一位從事土地投資研究的港資企業開發商代表指出：“我覺得9100元/平方米的價格太高了。”洪德路宅地靠近軌道交通11號線白銀路站，目前周邊有新城西尚海、保利家園等項目，均價在14000~15000元/平方米左右。“他現在拿地價是9100元/平方米，以后的產品至少要賣1.6萬元/平方米以上才不虧錢。

對此，中國房地產信息集團上海事業部項目總監付琦也指出，該幅地塊中有一部分建筑面積為商業用途，若將商業部分和住宅部分分開來計算，住宅部分的成交單價仍或高達萬元，一定程度上存在高價拿地風險。“因此僅從這次競標來看，開發商悲觀情緒并不明顯。

“不過，這么多利空消息，接下來地價應會下調一些。”上述開發商表示，雖然開發商不太可能在加息當天對早已成竹在胸的拿地策略作出較大改動，但相信限購政策、房產稅預期，以及可能進入加息通道種種利空消息的疊加，會在很大程度上動搖開發商對后市的信心，一些開發商或許會因此調低奪地時的最高報價。“今天地產股大跌，說明市場還是有些擔憂的。

付琦亦補充說，開發商的信心主要來自于樓市成交量，若是后市樓市成交量大跌成為事實，相信開發商拿地預期會變。

另據本報記者昨日從上海市規劃和國土資源管理局獲悉，截至目前上海已完成今年住宅用地供應計劃近九成，累計供應住宅用地948公頃，保障性住宅用地供應達764公頃，占住宅用地總量的81%。根據今年年初上海市編制發布的2010年住宅用地供應計劃，今年上海計劃供應住宅用地不少于1100公頃，其中保障性住宅用地770公頃。