盧航：如果房產泡沫破裂跌的最慘是沒有特點的城市

2010年11月05日 23:44
來源：鳳凰網財經

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鳳凰網財經訊 2010年11月5日至6日，“首屆財新峰會：變革世界的中國策”在北京舉行。此次會議以“中國與世界”為主題。鳳凰網財經全程進行報道。21世紀不動產中國區副董事長兼總裁盧航在演講中稱，將來房地產如果泡沫真的破裂，最慘的一定是沒有什么特點的城市。下面是盧航發言實錄:

盧航：大家經常在聊房地產，經常聊的原因就是困惑，越聊越不明白，所以經常聊。我們的職業就是替客戶去分析怎么樣，所以我們就必須要做這個事情，現在我們1500家門店，2萬個經濟人，每分鐘成交一個單子，要幫助客戶分析到底房子會漲還是會跌，本身我們自己其實也還是困惑。美國次貸危機，房價跌了30%，我在紐約住了很多年，房價跌的這么厲害，我第一反映就是能不能在曼哈頓想辦法買一套房子住，因為我很喜歡那個城市的感覺。回去幾次一看，曼哈頓的房價根本沒有跌，美國的房價絕對跌了，最厲害的佛羅里達、德克薩斯，這種地方什么特點呢？大家都知道拉斯維加斯，有一段時間地產泡沫的時候，很多人去那兒炒房子，付50%的按揭，買一套房子扔在那個地方，其實根本不去那住。一下子把那個地方房價都拉起來了，這種地方明顯就是說錢拱起來的市場。曼哈頓是由人堆積起來的市場，全國各地的有錢人，包括中國很多成功的企業家，為了孩子讀書等等原因跑到曼哈頓置業。即使在這樣的市場情況下，大家看到還是不斷的有人涌入。所以房價沒有跌。

反過來看中國的房地產市場，中國的房子總有蓋夠的一天，不可能沒完沒了的蓋下去，總是有夠的時候。我們跟客戶講，真的碰到夠的那一天，到底會發生什么情況。什么地方是錢給堆出來的市場，什么地方是人堆出來的市場，人堆出來的市場相對比較安全。我們自己困惑，我們做了一個比較笨的事兒，大家說北京房子空置率很厲害，北京到底有多少套房子，怎么查不到，我們有電腦系統，每個店里都有我們樓盤指點，我們一個一個數，在我們系統里面北京市樓盤在450萬套左右。整個北京450萬套，考慮到一些房源的缺失，北京市的房源一共是450-500萬套的房子。在北京的房子多不多，北京加上流動人口一共2000萬人口，我們保守一些估計，205個人一個家庭，我們大概有多少個家庭，起碼800萬以上的家庭，這里有500萬房子，房子本身并不能說富余了，不能這么講，只是說有的人買得起，擁有很多，有的人買不起，很多人住在集體宿舍里面，我們很多經濟人三四個人合租一套房子，還有這樣情況的存在。

反過來，我們去到一些城郊的地方，比如燕郊，比如新興的三線城市，房子開發賣出去了，但是黑燈率很高，住的人并不是很多，這個地方是不是錢堆起來的，這種地方可能我們面臨的風險是不是會大一點。比如溫州，溫州房價那么貴，但是這個地方錢多，人也多，大家知道溫州的人很有錢，這些年投實業和礦產賺了很多錢，溫州人賺錢還有一個歸鄉的概念，非得在老家制一套房子，這么多有錢人買房子，自然把房價頂起來了。從這個角度來看，將來的中國市場會不會出現泡沫，往下走，可能會，但是不能什么地方都往下走，可能意味著非常有競爭力的城市的房價對落勢的抵抗力強一些。我和大家有一個不大一樣的觀點，大家往常說一線城市的泡沫很厲害，為什么？因為單價太貴了。所以二三線城市還是有空間，我覺得將來房地產如果泡沫真的破裂，最慘的一定是沒有什么特點的城市。在美國有一個很典型的城市叫費城，城市非常漂亮，什么都便宜，房子也便宜，消費也便宜，因為整個城市最優秀的人才都吸到曼哈頓去了，因為離曼哈頓太近了，這樣的話，就沒有一個很好的房價。我們的感覺，給客戶一個建議，還是選地方，看什么地方還說房價的風險。