北京大學馮科：怎樣認識中國的房地產市場

2010年11月08日 14:31
來源：鳳凰網財經

0人參與0條評論

北京大學房地產金融研究中心主任馮科圖片來源：經濟觀察網

鳳凰網財經訊上投摩根高校論壇北京大學專場10月23日舉行，此次論壇主題為市場資金流向之謎。以下為北京大學房地產金融研究中心主任馮科演講實錄：

馮科：首先我作為主辦方之一給大家致歉，這個場地太有限，但同時也告訴大家，這是北大經濟學院最漂亮的一個會議室，大家看到外面的風景，是最好的會議室，我們把最好的，我想起一句話，小的是美好的，希望大家能領會。

那么談到宏觀政策，還有房價這些問題，上面兩位專家給了很多啟示，我也很贊同他們的一些看法。下面我想講一下怎么樣來認識中國的房地產市場今天的價格趨勢，還有我們的調控措施是否得當。我想最后的結論我們才會去討論到給大家提交的話題，就是行業內資金的流向問題。

第一個我想討論一下，我們應該在危機中學習什么東西，學習到什么？我想任何一個市場經濟，不管是美國、歐洲還是日本，包括中國，我們都在構建市場經濟，市場經濟的基石是什么？我想就是三個力量，一個是契約自由的力量，一個是行業自治的力量，再有一個是政府監管的力量。這三個力量，它是否均衡，取決于你這個經濟體是否穩定。

所以我說我們從美國次貸危機中學什么？我們是契約自由的市場嗎？我們想創造金融產品就可以創造嗎？美國是上個世紀對市場經濟管理放松的原因。剛才張先生也講了，是因為政府管制的問題。金融一直處于管制的狀態，我們是政府實體，所以危機出來以后，我們不但不反思要放松監管，恢復自由，增加一些創新，反倒是監管部門利用危機說事，自我加強監管權利。我看見很多都是反市場化，比如說恢復信貸的指令性計劃，指標性計劃，這是2000年以前就取消了，2007年，各種調控政策非常地弱小的時候，不起作用的時候，我們恢復了，用指令性的計劃，每個銀行給多少信貸指標，叫做指導性計劃，硬化為指令性計劃，這是一個逆市場化的行為。在我們的金融領域里面，出現了更多的審批的權限。

所以我們就在思考，我們究竟在危機當中學習什么？不同的體制、不同的問題、不同的毛病怎么能用同一副藥去治呢？這是我們一定要認真去反思的。包括我們從日本經濟危機，從東南亞經濟危機我們又學到了什么？這是我覺得是這一個，是我們要認真思考，我想現在不管是決策當局，還是經濟學界都沒有很好地認真思考和反思這個問題。只要來了，危機來了，我們就匆匆忙忙地反危機，匆匆忙忙地加強監管，是否應該從這里面反思我們應該怎么做？

第二個問題，我就想，中國的房地產的價格，房地產的市場，形成這么一個價格格局和趨勢，究竟是什么原因導致的？它存不存在泡沫？張先生講了，泡沫要崩了以后才能定義，我們現在所觀測到的這個市場核心的問題在哪兒？所以現在究竟政府已經是調控到了什么樣，限購一人一房，這完全是行政干預了。如果嚴格執行下去，這個市場肯定崩塌，不用預言，對不對？所以很多開發商發出感嘆，看著干糧，餓著肚子。賣房子，有錢的不讓買，沒錢的把房價降到兩千一平米他也買不起。所以政府對這種房地產市場的失控，什么原因？大家很清楚，就是土地制約，什么18億畝，這些都是一個假說。對不對？我們講我們整個偉大的祖國960萬平方公里，真正有城市建筑面積的大概是2.3萬平方公里，80年代批出的開發區就2.52平方公里，要把這些建完，要用20年、30年都建不完，我們是土地稀缺嗎？如果香港的人均居住密度，我們東部地區可得承載30億人，把印度合并進來都可以。所以土地稀缺是偽命題，它跟地方財政密切相關。我們看到北京，我們不要看別的，我們每天從家里來這里，各個科研單位圈了巨大的地塊，他們的土地是劃撥用地，所有的用地成本都由居民居住成本來承擔，有沒有人想過這個問題？如果北京的房價不清醒，不存在泡沫？那么用一個簡單的經濟學常識判斷，日本的房價比我們還低。就是一個中等收入人家在北京買房很困難，這是一個簡單的常識，你不用計算，什么叫中等收入？按照財政部要申報稅收，12萬就可以了，一家兩口24萬，24萬在北京買房子困不困難？這是經濟學常識。所以中國的根本的房地產的問題的癥結土地，土地制度，這是誰也不敢去碰的一個最基本的根源，誰也不去碰。所以所有的調整都背離了這個原則，你不去碰根本的土地制度，所以所有的調整都不能奏效，最后沒有辦法，只能采取管制，只能恢復行政管制，一人買一套，嚴格審核你，所以這是一個非常畸形的市場，我們是對當前形成房地產價格機制的這個市場的判斷，所以我們很擔心會出現日本的問題。我們應該從日本的危機里面吸取教訓。

現在日本的房價大概沒有超越過1987年到1990年，最高的，我們經常講一句話，把日本東京賣掉可以買到整個美國，剛才汪濤博士講過了，美國的財富是GDP的3-4倍，但是大家不要忘記，我們做了一個測算，中國的房價的水平，房價的總價值是60萬億，已經是GDP的兩倍，根據我們的發展程度，我們能有這么高嗎？要么它不是真實的財富，是虛幻的，里面有水分，但是我們按照這個房價，按照它的面積來估計，再跟一年的GDP比較，已經是兩倍。日本出現泡沫的時候，充其量就是3.2倍，所以如果我們還覺得我們的房價還很合適，四環以里沒有三萬，五環兩萬五，六環的一萬五左右，這個房價還沒有泡沫的話，我們問什么才是泡沫？它會對經濟產生什么影響？我們不好說，中國的消化能力比較強，暫時還承受得起。我們經常講一我們北大食堂除了留學生食堂沒有問題，其他食堂，只要留學生去吃準拉肚子，中國學生吃沒問題，說明中國抵抗經濟波動的能力比較強。咱們視經濟學是股災，股市下跌20%就是股災，咱們從6000點下降到2000點還不叫股災，所以咱們中國人承受價格波動的能力比較強。所以我們最擔心有五個條件的出現會引發我們內部危機的爆發。

第一、就是升值，持續升值，你看日本，他出現問題是持續升值。

第二、我們被美國列為頭號競爭對手，很要命，處處盯著你。

第三、人口老齡化，我們大概在2020年前后。

第四、居民的資產負債表破損，就是出現負資產，不僅是居民，是中央政府、地方政府、企業、居民都借了很多錢，當這幾個四五個問題都集聚在一塊的話，可能會來一次滅頂之災，大家都看不見。我認為我們現在用從緊的政策、謹慎的政策，收緊調控，策略上，我認為方向是正確的，我們還要有所警惕，這是我今天要討論的第二個問題。

第三個是中國經濟的前景跟世界的差異。我認為中國經濟增長前景應該沒有什么問題，中國經濟和世界經濟差異很大，我們是工業化和城市化沒有完成，我們工業化指數大概31%，百分之百才叫完成，城鎮化指數大概47%，到百分之八九十才完成，加上對城鎮化有很多爭論。大家認為把外出務工半年以上的也看成是城鎮化，這是有問題，所以真實的城鎮化水平可能只有37%、38%，到不了47%，遠遠沒有完成。所以我們的階段跟人家不一樣，人家是完全后工業化階段所采取的金融政策、貨幣政策。我們現在是從工業化加速階段，城市化加速階段這樣的一些政策。這應該值得我們去關注。

在這種背景下，一個國家的工業化完成周期，大國小國不一樣，大國要三五十年，小國一二十年，英國用了70年，美國50年，韓國20年，香港17年，中國大概要15年，從1980年開始算，到2030年沒有大的問題，但是我們擔心2020年進入老齡化以后，這是一個敏感的時期，沒有絕對的時間限制。總體來講，我們的經濟增長長期沒有問題，但是我們不要自我滿足。今天時間關系，這是我的一個簡短判斷。

第四個問題是市場資金，我是這么理解，中國有一個貨幣流通速度之謎，說這個錢去哪兒了？中國的資金流轉跟美國是不一樣的，我剛才講第一個問題就講了，締約的自由，我們很多是沒有締約的自由，所以無法定義什么是熱錢，但是我們可以定義市場資金，市場資金是不受政府管制的資金就叫市場資金，不是說政府讓你放就放，不讓你放就不放了，銀行里面大部分錢是非勢場資金。所以我們的經濟呈現出貨幣流通速度下降，就覺得很奇怪，發行越多貨幣，但是貨幣流通速度在下降。就說明我們的經濟的體外循環非常嚴重。為什么沒有出現像智利那樣的200%的通貨膨脹？這錢去哪里了？流到體外去了，現金交易，它不在你的賬戶監管之內，因為我們的稅收監管是依據你在銀行賬內的進項和出項，對不對？有差額就交增值稅，有所得就征所得稅，有營業就征營業稅。所以很明顯地體現出，當大家確認房地產得到有利的調控的時候，這個時候，市場資金的翹翹板效應出現了，導致我們故價格從6000點下降到3000點，也是最近這一段時間。這是我們能夠感覺到的一些變化。就是我們現在要政府想要管制的市場資金，非常龐大，誰也不知道有多大，這些錢肯定不是外面的，外面的熱錢我不太擔心，中國實行外匯管制，很多人就問我，外資熱錢進來怎么辦？我說不會的，像摩根士丹利，像德意志銀行、像瑞銀不會隨便地走地下錢莊，進來的錢都是小公司，我們今天討論的是市場資金在我們國內的，在監控體系之外的市場資金的涌動，這些力量非常強大，規模不可估計。也會導致藝術品價格的畸形的波動，我們還沒有辦法找到它的動向，今天提出來，可以供大家以后有機會共同來研究。

最后判斷一下整個政策的趨勢。根據我們劉偉教授的判斷，中國的經濟大致上呈現出一個逢八衰退，逢二增長的一個規律。1978年，如果不改革開放，一放開，經濟就過熱，然后到1988年又開始治理，開始衰退，衰退到1992年，外國資產，1992年南巡又開始起動，到1998年亞洲金融危機，再到2002年，經濟起動，一直起動到2008年，下一輪的經濟的恢復大概在2012年，這是政策經濟學，不是經濟政策學，咱們是政治經濟學，政治第一，政策第二，學問第三。所以如此不濟的人才去搞學問，最優秀的人都在政界，第二優秀的人在經濟領域，政治經濟學要跟政治經濟周期相一致，為什么出現逢八衰退，逢二增長的我們換屆的時候是什么時候？2012年，所以撇開政治因素，從經濟周期來看，現在是后任政府在練兵，所以從這個意義上講，從緊的政策在2012年之前不太可能松動，我想這是從中國的政治周期來考慮的，不僅是經濟的趨向去考慮。最后我認為，中國的房地產行業的資金仍然會有很多熱錢涌動，但是它在區域、在產品門類上會有所區別。首先是從住宅地產轉向商業地產，商業地產的增值的，一般要滯后兩年，比居住的住宅要滯后兩年。所以它住宅上去了，商業地產還沒來得及漲價就被管制住了，所以屬于用投資的角度看，能夠流向商業地產。另外會流向城市化率比較合理的地方，比如北京、廣州、上海、深圳就不太可能。北京的城市化率已經85%，上海87%了，深圳接近90%，沒有地了。城市化率我們是不均衡，我考察了很多縣是18%，一般的省會城市大概百分之五六十。特大型城市百分之八九十，他已經完成了，北京為什么房價這么貴？他沒有地方了，四環以里找不到的，只有拆樓才能騰出地方，所以跟城市化率有關系。所以我認為從產品們類上，會從住宅產品走向商業地產。從城市地域的角度看會從特大型的城市逐漸流向車時化率在30-60%，仍然有10-20%空間的省會城市，還有一些沿海的經濟發達城市，像青島、寧波這樣的城市，包括蘇州這樣的城市，會一些投資的機會。當然我們也不會說是，我覺得只要是我們的制度，我們這個制度，土地制度，包括我們的整個房地產運行機制不做根本的制度性改革，房價行政干預，按壓彈簧式的這種調控，最后有可能會引發報復性反彈，如果不做徹底性的改革，仍然是這個土地制度，有可能會有報復性反彈，所以這個我們要警惕。現在為什么掏空失效不是因為措施不得利，而是因為企業跟居民對政府的政策的信心在下降，他不太相信你的調控政策，所以大家就是你說你的，我買我的，所以形成這樣的，現在要加緊調控。過度的調控不會持續太久，如果他一下子把這個市場調死的話，極端的反轉又到了，他會馬上放開。所以我認為那種管，那種叫做管制購房和管制貸款的指令不可能持續太久，也要評估這種指令對市場的危害，盡管我們說房地產市場有很多問題，但是有問題也不至于要用這種措施來管制，所以這是我們從一個極端走向另外一個極端。但是從來沒有人認真思考。但是有人思考土地制度，政策界很少去碰土地制度。這是我們認為，大致的市場是這樣的。我們對長期的經濟充滿信心，對短期的周期的調控，上述的觀點供大家批評指正，謝謝。