租賃新規被指逼租客接受更高租金蝸居族將更艱難

2010年12月23日 08:11
來源：時代周報作者：嚴友良

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2010年6月，因為低于國家規定的群租人均使用面積，名噪一時的北京“膠囊公寓”拆除改裝。(圖片來源：時代周報)

本報記者嚴友良發自上海

12月14日，住房和城鄉建設部發布了《商品房屋租賃管理辦法》(下簡稱《辦法》 )。《辦法》第八條規定，出租住房應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地政府規定的最低標準并明令禁止市場中將房屋分拆、隔斷“化整為零”等“群租”行為—廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租居住，違反者最高將罰3萬元。同時《辦法》要求房東不得在租約期限內解約、漲價、出售房屋。

據介紹，新規自2011年2月1日開始執行。可《辦法》一經公布，即在房屋租賃市場相關各方心中投下了一塊巨石，一時間激起了千層浪。“嚴禁群租的出發點有對的一面，但很難真正得到落實。如果操作不當，不僅有可能進一步推高房租價格，還將激化租賃雙方的供需矛盾。”上海春之聲置業有限公司總經理朱大鳴如是說。

群租禁令？

這一被視為禁止“群租”的規定，很快在社會上引起了很大的反響。圍繞著 “群租”禁令，變相“剝奪”低收入群體居住權、涉嫌推高房租價格、執法困境明顯等爭議之聲綿綿不絕，而媒體也指出禁令如同 “何不食肉糜”

“辦辦法》公布后，我們也注意到了社會上質疑的聲音。可是我們的初衷是三位一體的，即加強商品房屋租賃管理、規范商品房屋租賃行為和維護租賃雙方當事人合法權益。”21日，當記者致電住房和城鄉建設部時，一位不愿具名的工作人員指出。

上述工作人員告訴記者，目前媒體主要關注《辦法》關于規范商品房屋租賃行為方面，而沒有注意到其在加強商品房屋租賃管理和維護租賃雙方當事人合法權益方面的規定。

記者注意到，相較于1995年發布的《城市房屋租賃管理辦法》，《辦法》主要從三個方面對房屋租賃作了規定：

一是為了加強商品房屋租賃管理，《辦法》第十四至第二十條進一步細化了房屋租賃登記備案制度，第五條還要求主管部門加強房屋租賃管理規定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，建立完善房屋租賃登記備案信息系統等事項提出了要求。

在維護商品房屋租賃雙方當事人的合法權益方面，《辦法》則在《合同法》框架下，進一步明確了出租人的房屋維修及確保房屋安全、承租人合理使用房屋等義務。“從側重保護承租人權利、穩定租賃關系的角度出發，根據房屋租賃管理的實際情況，《辦法》還對承租人優先購買權、買賣不破租賃等法律原則和規定作了進一步細化。”上述住建部工作人員告訴記者。

該人士對記者指出，“目前大家只盯著第八條，而沒有看到其他的條款。沒有看到其辦法》出臺的真正原因是，當下的房屋租賃市場十分混亂。

“一些二房東為了賺取更高的租金，便擅自改造房子結構；一些房東利用租客不愿意搬家的心理，動不動就上調房租；還有幾十個人住在二三十平米的房子里，防火和防盜等公共安全方面壓力不小……”長期從事房屋租賃業務的上海合富置業物業顧問宋成梁告訴記者，“這些年來，房屋租賃市場有點亂。房屋租賃市場的確需要整頓。

近年因“群租”引發的安全隱患、治安漏洞、擾民等問題，或許也是住建部這次明令禁止“群租”的原因。2009年9月北京發生的“第一群租案”就是典型。

據介紹，北京世紀城業主王女士一套160多平米的三居室被隔成10多個小間分租，結果因租戶“非正常使用”造成管道破裂，污水橫流至樓下許女士家，導致大量物品受損。為此，許女士將王女士告上法庭向王女士索賠損失24萬元，并堅決要求對方停止“群租”行為。

事實上，早在住建部發布《辦法》之前，亦有一些大城市出臺了房屋租賃新規定，明令禁止群租。2006年12月，上海市出臺的《關于加強居住房屋租賃管理的若干規定(試行)》中，即將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉租”的行為定性為違規經營社會旅館，必須在限期內予以改正。此外，2009年上海和廣州還開展了一場聲勢浩大的整治“群租。行動。