購(gòu)房人負(fù)擔(dān)大增

2011年02月12日 04:43
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 作者：杜雅文

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存款準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，使銀行普遍“錢緊”。春節(jié)長(zhǎng)假后，除個(gè)別銀行對(duì)首套房貸仍執(zhí)行八五折優(yōu)惠利率外，絕大部分銀行取消了優(yōu)惠政策，甚至上浮至基準(zhǔn)利率1.1倍。2月9日，人民銀行又啟動(dòng)了2011年第一次加息。在優(yōu)惠政策取消及頻繁加息雙面“夾擊”下，購(gòu)房人的月供負(fù)擔(dān)水漲船高。但對(duì)于是否提前還貸，銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要因人而異，慎重選擇。

房貸利率優(yōu)惠普遍取消

春節(jié)之前，深圳還有一些銀行對(duì)首套房貸款利率實(shí)行八五折優(yōu)惠，但春節(jié)后這些優(yōu)惠則不見蹤影。2月11日，中國(guó)證券報(bào)記者咨詢了多家銀行，均表示優(yōu)惠利率已經(jīng)取消。

建行深圳分行相關(guān)人士透露，該行已取消首套住房貸款利率優(yōu)惠。對(duì)于個(gè)別重要優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率；其他客戶最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.1倍，如果是有不良記錄的客戶，將執(zhí)行更高的貸款利率。工商銀行、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行工作人員均表示，對(duì)于首套房目前均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。深發(fā)展銀行則將首套房利率提升至基準(zhǔn)的1.1倍，不過(guò)，也有個(gè)別銀行目前仍有優(yōu)惠。平安銀行一家支行工作人員告訴記者，如果購(gòu)房者是深圳戶籍，且沒(méi)有不良信用記錄，則首套房仍可享受八五折優(yōu)惠利率。

不僅在深圳，上海、北京、南京、蘇州等多個(gè)城市也出現(xiàn)房貸利率優(yōu)惠取消的現(xiàn)象。雖然有銀行宣稱對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)買首套房仍實(shí)行優(yōu)惠政策，但優(yōu)質(zhì)客戶的標(biāo)準(zhǔn)要么定得太高，要么條件不明確，更多由銀行自己掌握。即便是同一家銀行，在不同城市因貸款額度緊張程度不同，給予購(gòu)房人的優(yōu)惠也不相同。

“在貸款額度有限的情況下，如果房貸利率仍然維持低位，則寧愿不做這塊業(yè)務(wù)”，某上市股份制商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前貸款供給緊張，銀行的議價(jià)空間更大，相比利率大幅上浮的企業(yè)貸款，房貸這一傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度下降，房貸利率上浮已是必然趨勢(shì)。

2月9日，人民銀行開始上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委此前預(yù)計(jì)，2011年一季度仍可能有兩次準(zhǔn)備金率上調(diào)，其中一次或在2月。他同時(shí)表示今年還將加息三至四次，加息或?qū)⒊蔀槌B(tài)的金融調(diào)控措施。在這種情況下，有目前執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率的銀行工作人員表示，不排除房貸利率繼續(xù)上行的可能。

購(gòu)房人負(fù)擔(dān)大幅上升

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，受到首套房貸款利率優(yōu)惠取消及加息的雙重“夾擊”，購(gòu)房成本已經(jīng)大幅上升。去年4月本輪房貸調(diào)控政策出臺(tái)前，購(gòu)房人還可以普遍享受到首套房貸款利率七折優(yōu)惠，按照當(dāng)時(shí)五年期以上房貸利率5.94%計(jì)算，其購(gòu)房貸款利率為4.158%。2010年10月至今，人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次加息，目前五年期以上房貸的基準(zhǔn)利率已經(jīng)上升到6.6%，如果按照首套房目前最高的1.1倍利率計(jì)算，則購(gòu)房人貸款利率已經(jīng)高達(dá)7.26%，不到一年時(shí)間成本上升幅度約75%。

不僅是商業(yè)住房貸款，個(gè)人住房公積金存貸款利率也已經(jīng)上調(diào)。其中，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由4.3%上調(diào)至4.5%；五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由3.75%上調(diào)至4%。

對(duì)商業(yè)住房貸款而言，如果按照貸款總額100萬(wàn)元，貸款年限20年，選擇等額本息還款方式計(jì)算，在調(diào)控前首套房購(gòu)房人的月供負(fù)擔(dān)為6143.38元，總共負(fù)擔(dān)利息約47.4萬(wàn)元；若按照基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算，則此次加息后月供負(fù)擔(dān)為7909.82元，利息總支出高達(dá)89.8萬(wàn)元，一共多出30多萬(wàn)元。而在北京、上海、深圳、廣州等一線城市，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)貸款100萬(wàn)元是普遍現(xiàn)象。

在月供支出大幅上升的同時(shí)，貸款何時(shí)發(fā)放到位也成為購(gòu)房人的心病。在1月20日再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)后，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)的疊加效應(yīng)顯現(xiàn)，導(dǎo)致一些“錢緊”的銀行被迫暫停放貸，深圳地區(qū)有購(gòu)房人2010年12月就開始辦理的貸款，至今仍沒(méi)有發(fā)放到位。一些專家預(yù)測(cè)，再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的時(shí)日不遠(yuǎn)，這也會(huì)給房貸辦理帶來(lái)一些變數(shù)。

提前還貸需謹(jǐn)慎

隨著購(gòu)房成本大幅上升，一些購(gòu)房人開始考量是否提前還貸。不過(guò)，記者咨詢的多位貸款購(gòu)房者均表示，目前還沒(méi)有提前還貸的打算。一些銀行工作人員稱，深圳目前還沒(méi)出現(xiàn)提前還貸潮。

加息預(yù)期下，提前還貸是不是一個(gè)好的選擇？某上市股份制銀行深圳分行零售部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這要因人而異。她說(shuō)，對(duì)于在此輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)前就已購(gòu)房且享受基準(zhǔn)利率七折的客戶來(lái)說(shuō)，增加的月供負(fù)擔(dān)并不是很重。在今后一段時(shí)間，緊縮政策將是大趨勢(shì)，從銀行貸款會(huì)變得比較困難。如果購(gòu)房人有好的投資渠道，不妨多留資金投資理財(cái)，沒(méi)必要選擇提前還貸。對(duì)于一些財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定或發(fā)生變化的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如果月供增加已經(jīng)明顯影響到日常生活，則部分或全部提前還款減輕壓力是一個(gè)較好選擇。

此外，有銀行業(yè)內(nèi)人士提醒市民，何時(shí)選擇提前還貸要仔細(xì)看清貸款合同，有的合同不會(huì)很快調(diào)整利率。據(jù)了解，深圳銀行和客戶簽訂的房貸合同在利率調(diào)整上大致有三種版本的約定，其中一種是約定利率調(diào)整后的次月開始按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，還有一種是次年1月1日起開始執(zhí)行，最后一種則是“對(duì)年對(duì)月對(duì)日”執(zhí)行，即在合同簽訂日的次年同月同日進(jìn)行調(diào)整。

還需要注意的是，有銀行對(duì)短期內(nèi)提前還貸的處罰比較嚴(yán)厲。如某國(guó)有商業(yè)銀行規(guī)定提前還貸除了要至少提前一個(gè)月預(yù)約，還要收取貸款金額的1%作為罰息。假如是貸款不滿一年就選擇提前還貸，則罰息金額還要加倍。算下來(lái)僅罰息就足以抵扣相當(dāng)一段時(shí)間增加的月供利息。

銀行理財(cái)人士提醒購(gòu)房人，要減輕房貸壓力還可以選擇銀行已經(jīng)廣泛推出的房貸理財(cái)賬戶，將閑錢放在賬戶中，用存款抵扣貸款利息。

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