地震會改變租售結構高層建筑市場風險大增

2011年03月13日 02:51
來源：第一財經日報作者：黃樹輝

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日本大地震在給制造業造成沉重打擊的同時，與居民息息相關的房地產業更是首當其沖。

根據公開資料推算，此次地震海嘯受災嚴重的宮城縣和福島縣兩地，合計面積約21068平方公里，總人口合計約450萬人，兩地大量建筑被地震和海嘯破壞、摧毀，為兩地乃至整個日本的房地產市場蒙上一層濃厚的陰影。

由此前日本發生的歷次地震以及國際經驗判斷，盡管政府會在地震后出臺支持災后重建的相關貨幣和財政政策，但由于震后房地產市場對貨幣政策的短期敏感度較低，這些政策不能改變地震對房地產行業造成的短期沖擊。

短期市場“裂變”

盡管每次地震對不同國家和地區的房地產市場影響各異，但在災后重建過程中，是否有新的土地投資機會、政府制定的住房重建政策如何保證商品房市場秩序、地震對住房消費者心理產生怎樣的影響以及這種影響的衰減周期又是多久，乃至整個房地產市場的恢復期要多久等問題，卻是共同命題。

美國1994年洛杉磯地震、日本1995年初的阪神大地震、中國臺灣“9·21”大地震以及汶川大地震，在短期內都給當地房地產行業造成不小的打擊，在很大程度影響了自住購買者與投資者。

日本阪神大地震造成經濟損失1000億美元，死亡6433人。日本房屋與城市發展部對1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費者進行了詳細研究，震后購房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達71.23%，而對公屋與私人商品房的租賃需求大幅上揚，其中公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1%上私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%上升為5.

高層建筑將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰。地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費者數量，在地震后下降了93.9%，僅占購房人群6.1%比例的購房消費者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。

成都正合地產顧問有限公司高級項目經理楊奕峰就地震對房地產行業的影響進行了專題研究，他在接受《第一財經日報》采訪時表示，根據日本的調查，高達70.8%的購房人群在地震后傾向選擇聯排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來一段時間內市場恢復階段，低密、多層將引領市場復蘇。

這種影響還包括去區域選擇的變化。奈良縣消費者調查顯示，75.7%的消費者在震前選擇居住于郊區，在地震后，88.6%的消費者傾向選擇城市近郊區生活，上升幅度為17%，主要原因是消費者認為密度高的城市在地震中安全度更低。

但地震并未加劇日本房價的下跌。公開資料顯示，阪神大地震后，日本全國土地價格指數在1995年與1996年分別下降3%和4%。其中“全國住宅地價指數”下跌幅度更小，僅為1.6%和2.6%和遠低于這一指數在1993年和1994年的下降幅度。這意味著，阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產市場下跌趨勢。

行業恢復多重懸疑

日本政府為了減少阪神大地震對房地產和股市的影響，1995年期間采取了較為激進的貨幣放松政策，一年內平均貸款利率大幅下調大約1.5個百分點，從年初的3.5%下降至年末的2.0%，對房地產形成有力的金融支持。

但楊奕峰根據研究結論表示，震后房地產市場存在三大規律，其中包括震后出臺的貨幣政策并不能改變地震對房地產市場造成的短期沖擊。

楊奕峰說，無論是美國洛杉磯地震后經濟恢復的中性偏緊的貨幣政策、中國臺灣“9·21”大地震后經濟轉型偏松的貨幣政策，或是日本阪神地震后經濟衰退期激進的貨幣放松政策，都沒有對震后房地產市場的恢復產生可察的差異效果。

另一個普遍規律是，房地產市場恢復期大約等于收入增長恢復期加上6個月。楊奕峰表示，如果地震對城市經濟未產生嚴重破壞，區域居民收入未發生明顯變化，震后房地產市場恢復期則為6個月。

但如果地震對城市經濟產生嚴重破壞，區域居民收入下跌，震后房地產市場的恢復期等于經濟恢復期加上6個月，因此這也在很大程度上依賴經濟恢復速度。

對開發商而言，一個無法回避的問題是，高密度和高層住宅在震后面臨不小的市場風險。楊奕峰表示，地震刺激低密度住宅銷量，但暢銷期較短，僅僅維持5個月左右。

地震后，日本采取政府基金與地震險相結合的方式進行災后住房重建的資金籌措。在日本，地震保險作為房屋火災保險的附加險而存在，房屋所有者有權選擇購買與否，但由于日本地震頻發，其實際購買比例較高。