五大地產商年報出爐：招商地產已跌出第一陣營

2011年03月24日 00:37
來源：21世紀經濟報道作者：張曉玲

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截至3月21日，萬保招金加上中海五家龍頭房企2010年年報悉數出爐。除招商地產外，四家公司均實現了銷售額的同步增長，但差距進一步拉大，萬科增幅超過70%，保利增幅超過50%，中海五金地低于40%。

年報透露出的信息顯示，宏觀調控頻出的2010年，萬科表現幾近完美，招商地產表現最差；保利對2011年市場應對準備最為充分；而中海的融資渠道最為多元。從數值看，招商地產已跌出第一陣營。

規模、凈利潤進一步分化

從歷史數據看，萬保招金+中海這傳統的五大龍頭房企規模有進一步分化的趨勢。

萬科在2010年實現銷售面積897.7萬平米，銷售額1081.6億元，同比分別增長35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的房企，與排名第二、第三的保利、中海差距拉大。

保利地產的業績增速也不錯。2010年保利銷售同比增長53%至663億；中海增速稍慢，2010年保中海全年銷售額671.1億港元，同比增長40.4%。

相比上述三家進入600億陣營的公司，金地和招商地產與之差距擴大。報告顯示，2010年金地集團實現銷售金額283億元，同比增長34%；招商地產2010年實現簽約銷售金額僅146.25億元，比上年同期的148.42億元有所下降，成為龍頭中唯一沒有實現業績增長的公司。

金地和招商在業績會上被提及最多的問題，便是兩家公司規?；俣仁欠裉＝鸬乜偛命S俊燦對本報記者表示，未來5年，金地將提高住宅業務的周轉率，以及通過房地產金融和商業地產業務，再造金地，擴大規模。

招商地產董事長林少斌則表示，大股東招商局集團將從土地資源、資金等各方面加大對招商地產的支持。作為集團唯一的房地產業務平臺，招商地產的發展速度確實過慢，今年開始將持續加強投資力度。

不過市場分析人士認為，短期內金地、招商很難趕上萬科、保利的規模，相對于后兩者的規模化、快速周轉，金地和招商的產品線偏高端，商業地產短期內也難以貢獻大量利潤。

林少斌認為，比規模和銷售額更為重要的指標是凈利潤。以凈利潤指標來看，仍以中海最高。2010年中海凈利潤增長65.7%至123.7億港元，合人民幣107.6億元，成為內地首家全年凈利超百億的房企。2010年萬科實現凈利潤72.8億元，同比增長36.7%；保利地產實現凈利潤49.2億元，同比增長39.8%；金地凈利潤增幅最高，歸屬上市公司股東凈利潤27億元，同比增長達52%。

相較于銷售業績的下滑，招商地產凈利潤仍實現增長，報告期內實現凈利潤20.1億元，同比增長22.3%。

總體來看，第一陣營的中海、萬科凈利潤分別是金地的近4倍、2.5倍，分別是招商的5倍、3倍多。

2011年業績均已鎖定

自2010年以來，各大房企預收賬款均呈大幅增加的趨勢，其中萬科2010年末預收賬款達到744億元，同比增加134%，而保利地產則達到515億元，同比增幅為73%。金地集團、招商地產分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。這表明2011年它們的業績基本鎖定。

年報顯示，萬保招金對應的資產負債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升。但如果剔除預收賬款，則各家公司資產負債率并不那么高。如萬科剔除預收賬款后，公司的其他各項負債占總資產的比例實際上為40.2%。

同時，各家公司長期負債均大幅提升，截至2010年末，萬保招金長期借款分別為248億元、470億元、100億元和181億元，同比增加42%、132%、75%和40%，其中以保利長期借款增幅最多。

對此保利地產有關人士對本報記者表示，公司較早地調整了債務結構，增加長期借款比例，可以降低短期償債壓力。

保利地產年報顯示，其短期借款為4.5億元，一年內到期的非流動負債為73.3億元，而其長期借款則達到470.3億元，另外，其2年內到期的借款為186億元，低于其賬面191億元的現金余額。

“雖然凈負債率達到88.5%，但保利的負債結構也是以長期負債為主，短期內財務風險依然可控?！敝袊康禺a信息集團研究中心評論員楊晨青表示，萬科、中海2010年的負債率均處于歷史低點，如中海資產負債率僅為22.8%。說明龍頭房企已經對2011年的調控提前做了準備。