羅家聰：內(nèi)地客專買高價(jià)樓 推高香港房價(jià)

2011年04月01日 23:18
來源：鳳凰衛(wèi)視

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鳳凰衛(wèi)視4月1日《金石財(cái)經(jīng)》節(jié)目播出“羅家聰：內(nèi)地客專買高價(jià)樓 推高香港房價(jià)”，以下為文字實(shí)錄：

曾?s漪：我們今天的節(jié)目特請(qǐng)到的是交通銀行香港分析師羅家聰先生來談一談香港的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還有什么樣的解困之道，羅先生你好。

羅家聰：你好。

曾?s漪：我們?cè)诿襟w上看到香港的房地產(chǎn)價(jià)格好像在2008年年底金融海嘯之后是一路往上飆，有人說到現(xiàn)在為止已經(jīng)超越了1997年的水平了。所以我們?cè)诳聪愀蹣鞘械臅r(shí)候是不是覺得這個(gè)樓價(jià)已經(jīng)升的太貴太夸張了。到底應(yīng)不應(yīng)該拿1997年的房價(jià)水平來類比現(xiàn)在的香港房地產(chǎn)市場？

羅家聰(交通銀行香港首席經(jīng)濟(jì)及策略師)：拿1997年的水平?jīng)]意思的，1997年的時(shí)候恒生指數(shù)是16000、18000，你說16000、18000現(xiàn)在是不是一個(gè)指標(biāo)，不是吧。你應(yīng)該問一個(gè)問題就是什么是貴？什么是貴是你怎么理解這個(gè)樓市是怎么一回事。

樓市是從基本因素來說是讓人住讓人買，如果從讓人住的角度來講，香港現(xiàn)在單位的數(shù)目比住戶的數(shù)目比較多出20多萬，這20多萬單位是沒有人住的。就是那些單位如果你說是放租嘛，放租還是要人來租的對(duì)吧。如果是自住的話要人住嗎，如果有單位有人買了但是沒有人住的話那一定是把這個(gè)單位呆在這里等待價(jià)格上升，這是炒家。

所以這些部分就反應(yīng)了香港的居住的問題單位的問題，供求的問題根本不是一個(gè)很嚴(yán)重的一個(gè)情況這是一。

另外二，如果樓從不是讓人住的角度的來講，是讓人買的角度來講。過去10多年，1997、1998年到現(xiàn)在為止香港的住戶的持續(xù)的水平，私人來說是沒有上升的，橫行在一個(gè)水平。如果這樣的話你從樓是讓人買的角度來說，那個(gè)樓價(jià)應(yīng)該也跟這個(gè)(中位入息 音對(duì))應(yīng)該在一個(gè)平的水平。

所以從這個(gè)角度來講1997年如果是一個(gè)不理性過貴的那個(gè)水平的話，現(xiàn)在的人工跟1997年一樣，那現(xiàn)在如果達(dá)到1997年的水平應(yīng)該是已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)不理性，一個(gè)偏貴的水平。那樣來講，1997那個(gè)高位是有意思的。如果你不用這個(gè)中位入息來講，純粹的因?yàn)?997一個(gè)高位所以現(xiàn)在一個(gè)高位，那就沒道理了。

曾?s漪：是，我們實(shí)際上現(xiàn)在看到香港的居民的收入的增長確實(shí)是緩慢的，跟1997點(diǎn)比較來看。

羅家聰：零，不是緩慢，十多年是零。你看統(tǒng)計(jì)署這個(gè)中位入息不論是個(gè)人還是住戶，連續(xù)在十多年的平的水平。

曾?s漪：所以如果是這樣的話，香港人更沒有理由有能力去買所謂這么高價(jià)的房子，或者我們現(xiàn)在看到真的覺得買不起房子的情況。但問題是說事實(shí)擺在眼前，香港的房價(jià)是一般的老百姓很難去負(fù)擔(dān)的。所以有人說為什么房價(jià)會(huì)炒起來，理由到底在哪里。有銀行界的高層這么說，說是因?yàn)檫@兩年來香港的房地產(chǎn)市場的買家結(jié)構(gòu)改變了。他們估計(jì)有25%到30%是由內(nèi)地人來買的。從你的了解情況看起來，真的是內(nèi)地人推高了香港的樓價(jià)嗎？

羅家聰：應(yīng)該是，因?yàn)橛幸恍┱f法是內(nèi)地來香港買占比不是很大，還有他們買的主要是貴的一批，一回事。但是你要知道首先貴的樓會(huì)帶起便宜樓，如果貴的樓炒起的話便宜的樓一定會(huì)跟隨，這是一。

二，貴的樓其實(shí)在香港的供應(yīng)跟買賣雙方都不是大數(shù)，如果只要有一些錢，那怕是很小的錢去香港去買，比方說近期那個(gè)成交不是那么大，只要每個(gè)月有一點(diǎn)點(diǎn)的成交。這些新的成家就造成了一個(gè)新的樓價(jià)，我們每個(gè)月公布的數(shù)字就是每個(gè)月單個(gè)月成家的價(jià)格所計(jì)算出來的那個(gè)樓價(jià)指數(shù)。只要他們?nèi)ベI貴的這幾個(gè)單位可能說已經(jīng)足夠把香港的樓價(jià)指數(shù)推高。

曾?s漪：從這個(gè)情況看起來即便25%到30%的比例是由所謂內(nèi)地人來買，又或者是大概20%這樣的數(shù)字，無論如何主要的炒家還是香港人呢。

羅家聰：我不覺得，我覺得還是有錢的人，有錢的人應(yīng)該內(nèi)地人比較多，可能在樓市買賣上面，香港有，但是香港我覺得如果真的他們要炒的話可能是炒賣一些中價(jià)的，不是最高端的一批。

曾?s漪：另外這種新的在防房地產(chǎn)市場新的買家的結(jié)構(gòu)，香港政府目前在處理房地產(chǎn)市場問題就非常的復(fù)雜了。有一種說法是說，政府最大的問題就是土地供應(yīng)不足使得香港的房價(jià)居高不下，到底是不是？

羅家聰：我不同意，香港可以開發(fā)的土地非常多，你有很多土地現(xiàn)在是劃來做一些綠化郊野什么的，這些事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)有一些不法的人士把它慢慢的私自地改變了它的用途。香港有很多舊的工廠，在過去20年很多北上的企業(yè)它們放棄了香港的工業(yè)，這些廠是沒有人住的，這些可以拆掉重建。還有更大一個(gè)供應(yīng)就是什么，就是很多舊區(qū)，香港曾經(jīng)有一座大廈是倒塌了。

其實(shí)有很多香港戰(zhàn)后的樓都接近50、60年的歷史，使香港的建筑在50、60年的時(shí)光應(yīng)該差不多。所以有很多是必須要重建的項(xiàng)目，在50、陸家嘴、旺角、灣仔、九龍東，很多很多。這些大概6、7層的如果你拆掉，如果要說建60、70層，就算建30層的話，你的供應(yīng)已經(jīng)多了很多。

曾?s漪：香港的，就說如果真的要把現(xiàn)有的房子拆掉，老舊的房子拆掉重建，再加上一些土地供應(yīng)拿出來，香港實(shí)際上是提供房子興建是0：08綽綽有余的。

羅家聰：非常的，我剛才就說現(xiàn)在單位比住戶的注目已經(jīng)多出了20多萬。

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