羅家聰：港樓市十年周期升勢已盡即將下跌

2011年04月01日 23:20
來源：鳳凰衛視

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鳳凰衛視4月1日《金石財經》節目播出“羅家聰：港樓市十年周期升勢已盡即將下跌”，以下為文字實錄：

曾?s漪：繼續請交通銀行香港分析師羅家聰先生繼續來談談就是香港的房地產問題。羅先生你剛才也談到了就是說對于香港來說它的稅基窄，所以不能夠只是單純所謂的依賴房地產經濟所謂的支撐財政收入，然后就覺得卡在這里做不了。其實應該增加好好的這個稅基的部分，稅種要增多，然后稅率應該要低一點。

你剛才談到就是銷售稅，從這一點我們再來談談就是現在很多人知道，覺得香港的房地產結構在改變當中。內地人到香港來，比如說他買奢侈品推高了香港的鋪租，因為房地產商要調整鋪租，鋪租要賣好的產品給內地游客。那么在這個房地產市場方面也是因為他們來炒房價價格高了。你覺得在房地產樓市的部分可以怎么樣來增加稅收，尤其是對這種炒賣樓房？

羅家聰：收他們稅，這個已經做了，傳統已經做了，去年年底也增加了一些所謂的炒賣稅。

曾?s漪：效果好嗎？

羅家聰：也是有年以內、一年以內、兩年以內分別有三個稅率，額外的。我覺得還有一個可以考慮的，就是一些增值的稅。

曾?s漪：增值稅。

羅家聰：因為這些是他們犧牲我們的福祉，你可以這這樣說土地是有限的，他們來炒，如果你政府定位樓市是一個私人市場的東西，沒問題，那就是說跟他們的利潤對分，然后再補貼我們低下層。

曾?s漪：政府措施也推出來了，可是我們從這幾個月的樓市表現看起來效用好像不大，因為樓市有反彈了，政府是在做，可是沒有用呀，問題在哪里呢？

羅家聰：因為時間短，現在最根本的問題是熱錢過多，所有的其他因素都是其次。所有的推升樓市的什么理據都是一個故事。故事主題是讓市場過多的熱線去找機會去炒賣。一天你外面北邊不去很快速的以前過剩的一些熱錢收回來的話，一天這些熱線在炒這炒那，那個現象不會改變。

所以我們需要時間去等一下，我不是太悲觀，因為你看香港的樓市的成交其實在過去去年的第三季第四季差不多已經見底。已經連跌了半年小半年。根據以前的分析樓市成交跟這個樓價應該是相差一到兩個季度左右，所以現在的樓價有可能已經差不多見底。

曾?s漪：但是還有很多的這個數據，包括我們訪問的經濟學家認為香港的樓市是很難跌的，因為第一個人民幣市場在發展，這樣的金融業務在發展當中需求金融人才是越來越多的。第二個我們的親身感受是有不少的內地人士，包括他們自己包括他們的子女都希望能夠到香港來工作或者是說買房子。所以這段時間如果我們從這兩方面的需求加起來的話，仿佛感受不到呀。

羅家聰：這兩方面的理據是一個長遠的樓價的估算。這個跟周期的商洛沒有太大的關系，周期的商洛跟經濟周期有關。這個周期商洛有一些時候可以是很厲害的，可以在一個長遠的升勢里面來一個很大的跌幅。

比方說我們看油價，我們都說長遠來說它會扭曲的很遠。但是前幾年你看得見的140多跌到30，這個在房市上面是常常發生的，為什么油價跟房價有這么相似的一個現象呢，就是大起大落呢，第一是它的供應大概在短期內是有彈性的。第二就是它躍升第二個周期很長，很長的話你在累積了大概10年、8年或者以上的一個升勢來一個跌的時候，來一個周期逆轉的時候，它跌的幅度一定不會小。

所以就算你說什么人民幣，什么主觀的不科學的原因什么都好，可以解釋到長遠它的一個上升的趨勢，這個是趨勢圈。

曾?s漪：但長期來說所以你覺得，你剛剛講所以不要那么得悲觀的原因，意思是說其實香港樓市不會再像過去幾年那樣不斷的瘋狂上漲。

羅家聰：我告訴你樓市在香港過去是大概十多年就來一個周期，一個周期是一上一落。香港理論上它這次的樓市開始應該早于2001年，但是因為有什么911、SARS這些，把這個算是推遲到2003年。到現在為止它的升勢已經差不多10年，理論上已經到了一個有條件來一個大跌的時期。

曾?s漪：所以你不認為即使有內地民眾，或內地的有錢人不斷的涌進香港來買房子都不會改變。

羅家聰：你要知道他們都是炒家，他們買了不是真正的來住，如果他們買了是真正來住的話，我們應該看得到香港官方的數據，連同流動人口的住戶的數目應該跟單位的數目差不多。如果他們買了不是住的話，一定是炒。如果是炒家的話，升勢的時候一定不會放，他一定告訴你他是長期去持有的買家。但是如果跌了一成兩成，他可能認為是調整了，三成四成呢，他會把它丟出來，所有炒家都是這樣的。

曾?s漪：所以因為是炒家，所以你認為一旦風向開始轉變的時候他們就會拋售，一旦拋售樓價就開始下跌。

羅家聰：一旦風向起初改變的時候他不會拋出來，他們可以做嘛可以壓嘛。但是跌到三成四成的話我看他們開始驚開始怕了，為引發一個比較大的一個跌。

曾?s漪：那時候會是什么時候呢？

羅家聰：今年到明年到后年，2011到2012、2013。

曾?s漪：為什么，這個長期改變這個的是什么？

羅家聰：所有樓價大跌的事先都是某一個經濟周期逆轉的時候，上次逆轉的時候是2007到2009年，那個時候沒有觸發到香港的樓市大跌，因為當時香港的樓價還不算是過高。但現在呢，已經有很多國際的分析報告了，說香港的貴的程度全球排名是頭幾名。還有我剛才有說了兩個因素，如果你是從給人住給人買的兩個角度來講，香港的樓市現在不是便宜，它偏貴了有條件大跌。

我當然不是說有泡沫有偏貴就一定會跌，但是它會在某一個經濟周期去跌。如果不是這一個話，下一個可能再過五六年。那你覺得再過一兩年，還是再過五六年的機會大呢？如果再過五六年還是這樣上升的話呢，香港的樓價可能去到天那么高了，我覺得我猜測這個到再過五六年才來跟下兩個周期以后才跌下來的機會應該比較小。

曾?s漪：從你的分析聽起來就是如果現在還要進場去買房子需要特別的小心謹慎的。