連續(xù)加息使中國樓市遭遇“霜降”

2011年04月05日 22:28
來源：新華網(wǎng) 作者：葉鋒　魏宗凱

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圖為金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表。新華社發(fā)。

新華網(wǎng)上海4月5日電(記者　葉鋒　魏宗凱) 中國央行5日晚間宣布，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)加息將與一系列政策形成“合力”，對(duì)調(diào)控中的中國樓市形成深遠(yuǎn)影響。

這是自去年10月以來中國央行第四次加息，至此，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款利率將分別達(dá)到3.25%和6.31%。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，四次加息后，本輪加息周期次數(shù)或已過半。這次加息將會(huì)有效疊加此前出臺(tái)的有關(guān)樓市的各項(xiàng)調(diào)控政策，量變轉(zhuǎn)為質(zhì)變將是必然之勢。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將明顯緊張，同時(shí)個(gè)人房貸也將進(jìn)一步受到抑制，加之“國八條”的影響，預(yù)計(jì)第二季度樓市將現(xiàn)促銷潮。

長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，此次加息對(duì)開發(fā)商的心理影響較大。貨幣政策與調(diào)控政策雙管齊下，不僅抑制了投資投機(jī)需求，甚至部分剛性需求和改善性需求也被抑制，造成春節(jié)后一二線城市成交量急劇下跌?！罢畬?duì)于地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控暫時(shí)看不到松動(dòng)跡象，因此降價(jià)促銷是開發(fā)商的必然選擇，預(yù)計(jì)二季度各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的樓盤數(shù)量和優(yōu)惠幅度也將加大。

從房地產(chǎn)公司2010年年報(bào)看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流的減少，也說明房地產(chǎn)行業(yè)在資金上更加緊迫的壓力。一位常年在房地產(chǎn)市場一線調(diào)研的人士表示，根據(jù)近期的觀察，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面確實(shí)在惡化，如果銀行信貸在未來一個(gè)季度仍不“松綁”，人們期待已久的降價(jià)可能來臨。

對(duì)購房者來說，四次加息過后，5年期以上貸款利率由5.94%提高至6.80%，加上房貸優(yōu)惠利率基本上取消，購房者貸款成本的增加更為明顯。

以20年期100萬元等額本息的房貸為例，按8.5折優(yōu)惠利率計(jì)算，4次加息后月均還款額由6626.66元提高至7037.97元，每月還款額增加411.31元；按基準(zhǔn)利率計(jì)算，4次加息后月均還款額由7129.74元增加至7633.4元增每月增加503.66元提而按現(xiàn)行貸款利率計(jì)算，房貸利率8.5折優(yōu)惠和基準(zhǔn)利率間，每月還款額相差數(shù)百元，換句話說，現(xiàn)在貸款比去年10月20日前貸款月供要多出近1000元。

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與1月份相比，2月份環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加5個(gè)，價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)減少4個(gè)，同比漲幅回落的城市有31個(gè)，房價(jià)過快上漲的勢頭得到了遏制。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著1月底“國八條”的出臺(tái)，樓市正在步入“量跌價(jià)滯”的狀態(tài)。與此同時(shí)，開發(fā)商資金來源增幅快速回落，低于十年來均值，資金面趨緊，加大了市場降價(jià)的壓力。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.59%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，2個(gè)城市與上月持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。

上海中原地產(chǎn)閔行區(qū)一門店的業(yè)務(wù)員5日晚告訴記者：“不斷加息還將與限購、提高首付等政策形成合力。在目前的形勢下，購房成本的增加將再次加重市場的觀望氛圍，這是在為市場注入‘冷卻劑’。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心成交上升之后房價(jià)又將迎來漲勢。比如，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，3月上海一手住宅成交達(dá)到40萬平方米，環(huán)比2月的17.2萬平方米上升了132%。該機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，由于大量推盤后的成交還沒能在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上反映出來，加上4月將會(huì)有更多的樓盤上市，預(yù)期4月份的成交量仍將保持較快長態(tài)勢，“一旦各售樓處的成交業(yè)績良好，開發(fā)商就有重新提價(jià)的可能”

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