墓地使用權謎團

2011年04月06日 01:29
來源：第一財經日報

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20年公墓管理費續費周期如何會變形為20年使用期限？

唐文祺

如果時間能倒回到兩年前，上海的嚴女士斷不會選擇在江蘇昆山購買墓地。直到最近，她才恍然大悟，墓地的使用權只有20年。而上海的墓地使用權為70年。

清明節前后，有不少人被同樣的問題所困擾。大部分不熟悉各地殯葬條例的人都認為，買墓地就跟買房子一樣，土地使用權可以保留70年。但事實上，不少地方殯葬條例或者公募管理辦法都規定，墓穴的使用年限最長為20年。

這一知識的普及，在人群中不啻是爆響一顆驚雷。在墓地價格漲幅超過房地產的年代，人們不僅擔心自己的親人難覓安葬之地，現在又開始發愁墓地到期后將親人改葬何地。

墓地究竟是什么性質的地塊？“買”墓地究竟是租賃行為還是購買土地使用權行為？

20年續管理費還是20年使用權？

讓嚴女士不安的是，昆山這一墓園的背后投資者是一家私營企業。她擔心“到時候賣完了地，又收完了錢，私人老板拍拍屁股就走人了，我上哪兒找人論理去？”

據上海市殯葬行業協會會長王宏階介紹，就墓園性質而言，目前有4種情形，一種是國資背景，一種是國資和集體聯營，一種是私人承包，還有一種是產權經營權均歸私人所有。

按照規定，建立公墓，需要當地民政、規劃和國土部門的批準。與房地產行業類似，公墓墓區用地的所有權屬國家或集體擁有。

然而，與購買住宅商品房不同的是，關于墓地使用權的規定卻語焉不詳。按照1992年開始頒布實施的《公墓管理暫行辦法》，“經營性公墓的墓穴管理費一次性收取最長不得超過二十年。

民政部社會事務司副司長李波因此表示，“墓地的使用期限為20年”的提法存在誤區，所謂“20年”的說法不是指墓地的使用年限，而是指護墓費以20年為一個繳費周期，只要按期交納護墓費用，即可繼續使用墓地。

然而民政部的上述規定事實上成為不少地方政府在制定殯葬或公墓管理辦法時規定墓穴使用年限不超過20年的依據。

《江蘇省殯葬管理辦法》的規定是：“經營性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超過20年。墓穴(塔位)的管理費一次性收取最長不得超過20年；墓穴(塔位)使用年限到期后，要求繼續使用的，按有關規定辦理續用手續，繳納使用費。

《浙江省公墓管理辦法》則規定：“骨灰公墓墓穴使用年限以20年為一個使用周期。第一個使用年限屆滿前6個月內，用戶可以向骨灰公墓單位要求延長使用期，并就續用墓穴的有關事項達成協議，但延長期最長不得超過20年。

顯然，兩省是將《公墓管理暫行辦法》中關于墓穴管理費一次性收取周期的規定擴充為使用年限。

而李波表示，墓地使用期限與其土地性質和使用年限有關，一般為50年或70年。

《墓穴證》并非產權證也非土地使用權證

李波又表示，墓穴是一種租賃的關系，不是產權的關系，只有使用權，沒有所有權。但是在法律上，建立租賃關系并非擁有使用權。以房地產為例，人們在購買房屋后會同時獲得房屋所有權證和國有土地使用權證。但如果是租賃房屋，是沒有任何產權證明的。

有意思的是，不少人發現，在購買墓穴后，墓園會發給購買者一份《墓穴證》。在嚴女士拿到的《墓穴證》上，明確標示這一證件性質實為“認購憑證”。與此同時還清晰規定了：墓穴土地所用權依法歸國家或集體所有，購買人購墓后擁有使用權，但不得轉讓或轉賣。而關于墓地使用權的歸屬并未提及。事實上，在購公墓管理暫行辦法》以及各地的殯葬管理辦法或公墓管理辦法中，均未對此作出具體規定。

所以，購買墓地后拿到的所謂《墓穴證》絕非等同于國有土地使用權證或房產所有權證。

此外，《公墓管理暫行辦法》中所稱的墓穴管理費顯然不能等同于人們購買墓穴時所支付的費用。據媒體報道，購買者一次性交的費用主要包括墓地費、墓穴費、墓碑費、護墓費、設施費、綠化費和工本費。墓穴管理費究竟是指哪部分費用？

了解到上述情況后，嚴女士決心把“租賃期”才20年的墓穴堅決退掉。“即使注定只能花錢買‘使用權’，我也要買期限時間長的。

可是，在長達2年的糾結過程中，上海墓穴的價格仍在持續上漲。讓嚴女士頗為不忿，這一漲幅甚至遠遠超出了上海房地產市場在這兩年中的價格漲幅。

以上海一處墓園的出讓價格為例，1.38平方米的墓穴在2008年售價約3萬元，如今已逾8萬元。2年多時間中，價格漲幅為167%。“在經濟成本上，如今連一個人最終歸宿都無法承受了。”她的親人究竟何時才能安定下來，仍是長路漫漫。