半年加息4次房貸開發貸成本醞釀質變

2011年04月07日 01:42
來源：每日經濟新聞

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每經記者李靜瑕實習生梅俊彥發自北京

昨日(4月6日)，各大銀行按照央行的規定上調了人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是自去年10月以來央行的第四次加息，這對房地產市場再次形成一記重擊。

北京中原地產三級市場研究部總監張大偉對《每日經濟新聞》記者表示，連續的加息將逐漸出現疊加效應，對市場的影響將逐漸由量變到質變。4月6日有報告指出，連續加息預期將使購房者不得不考慮日益增加的還款壓力，這將在一定程度上抑制購房需求。

80萬20年商貸多還2萬

“雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現疊加效應，特別是貸款優惠利率取消后，對市場的影響將逐漸由量變到質變。”對于央行半年內加息4次，張大偉對《每日經濟新聞》記者表示。

據一業內人士分析，一方面，加息讓按揭貸款成本提高，導致一部分購房者取消或延遲購房計劃，減少購房需求；另一方面，加息將使得開發商貸款成本增加，資金鏈更加緊張，從而加大降價促銷，以求快速回款。此外，有專家稱，今年二季度新盤供應量將有所增加，保障性住房的供應也將明顯加大，這些因素的疊加，勢必對樓市房價帶來影響。

有計算顯示，以80萬元、20年的商業貸款等額本息法計算，本次利率提高之前月供6011.78元，提高之后月供6106.72元。即提高利率后，每月要多還款94.94元，一年則多交1139.28元，20年下來要多還22785.6元。以80萬元、20年的公積金貸款計算，加息之前月供5061.20元，加息后月供提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。

“支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應，還有缺乏更好的投資渠道。但現在對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本出現非常明顯的上漲，而且貸款的難度也增加了。”張大偉表示。

北京中原地產向《每日經濟新聞》提供的數據顯示，目前來看公積金的基準利率為4.7%，商業貸款基準利率為6.8%，差距達到了2.1個百分點。80萬元、20年的商業貸款月供為6106.72元，而公積金貸款為5147.97元，20年總還款差距達到了23萬元。

“購房者的成本在繼續增加，選擇公積金自住購房的比例將明顯增加。”張大偉分析認為。

東北證券的報告指出，由于住房屬于大宗消費品，需要在未來的長期時間內支付銀行貸款利息，在利率持續上調的預期下，購房者不得不考慮其日益增加的還款壓力。因此，連續4次上調利率，會對購房者的心理預期產生實質性影響，在一定程度上抑制消費者及投資者購房需求。

開發商財務費用或增加

在開發貸方面，之前就有某銀行稱會停止開發貸一年。盡管在記者的采訪中，幾大行稱未停開發貸，不過在發放開發貸的過程中，明顯會更加審慎。也有房地產開發商曾表示，今年以來由于銀行融資渠道的明顯收窄，很多開發商均轉向了信托、PE等渠道融資。

根據東北證券的數據，截至2010年6月底，房地產行業上市公司的有息借款近2600億元，按三次調整后三年期長期貸款利率合計增加0.86個百分點計算，每年將會增加財務費用22.36億元。

東北證券分析師稱，僅考慮利息支出的影響，預計會使2011年房地產行業全年稅后凈利潤下降6%左右。

上述報告認為，連續加息顯示出央行抑制通貨膨脹的決心，而長期貸款利率上調幅度低于存款利率的上調幅度，也顯示出央行意圖減少加息對經濟可能產生的負面沖擊。