半年加息4次 房貸開發(fā)貸成本醞釀質(zhì)變

2011年04月07日 01:42
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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每經(jīng)記者李靜瑕實(shí)習(xí)生梅俊彥發(fā)自北京

昨日(4月6日)，各大銀行按照央行的規(guī)定上調(diào)了人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是自去年10月以來央行的第四次加息，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次形成一記重?fù)簟?/p>

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，連續(xù)的加息將逐漸出現(xiàn)疊加效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的影響將逐漸由量變到質(zhì)變。4月6日有報(bào)告指出，連續(xù)加息預(yù)期將使購房者不得不考慮日益增加的還款壓力，這將在一定程度上抑制購房需求。

80萬20年商貸多還2萬

“雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，特別是貸款優(yōu)惠利率取消后，對(duì)市場(chǎng)的影響將逐漸由量變到質(zhì)變。”對(duì)于央行半年內(nèi)加息4次，張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

據(jù)一業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，加息讓按揭貸款成本提高，導(dǎo)致一部分購房者取消或延遲購房計(jì)劃，減少購房需求；另一方面，加息將使得開發(fā)商貸款成本增加，資金鏈更加緊張，從而加大降價(jià)促銷，以求快速回款。此外，有專家稱，今年二季度新盤供應(yīng)量將有所增加，保障性住房的供應(yīng)也將明顯加大，這些因素的疊加，勢(shì)必對(duì)樓市房?jī)r(jià)帶來影響。

有計(jì)算顯示，以80萬元、20年的商業(yè)貸款等額本息法計(jì)算，本次利率提高之前月供6011.78元，提高之后月供6106.72元。即提高利率后，每月要多還款94.94元，一年則多交1139.28元，20年下來要多還22785.6元。以80萬元、20年的公積金貸款計(jì)算，加息之前月供5061.20元，加息后月供提高到5147.97元，每月要多交86.77元，一年多交1041.24元。

“支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)，還有缺乏更好的投資渠道。但現(xiàn)在對(duì)于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本出現(xiàn)非常明顯的上漲，而且貸款的難度也增加了?！睆埓髠ケ硎?。

北京中原地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的數(shù)據(jù)顯示，目前來看公積金的基準(zhǔn)利率為4.7%，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為6.8%，差距達(dá)到了2.1個(gè)百分點(diǎn)。80萬元、20年的商業(yè)貸款月供為6106.72元，而公積金貸款為5147.97元，20年總還款差距達(dá)到了23萬元。

“購房者的成本在繼續(xù)增加，選擇公積金自住購房的比例將明顯增加?！睆埓髠シ治稣J(rèn)為。

東北證券的報(bào)告指出，由于住房屬于大宗消費(fèi)品，需要在未來的長(zhǎng)期時(shí)間內(nèi)支付銀行貸款利息，在利率持續(xù)上調(diào)的預(yù)期下，購房者不得不考慮其日益增加的還款壓力。因此，連續(xù)4次上調(diào)利率，會(huì)對(duì)購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，在一定程度上抑制消費(fèi)者及投資者購房需求。

開發(fā)商財(cái)務(wù)費(fèi)用或增加

在開發(fā)貸方面，之前就有某銀行稱會(huì)停止開發(fā)貸一年。盡管在記者的采訪中，幾大行稱未停開發(fā)貸，不過在發(fā)放開發(fā)貸的過程中，明顯會(huì)更加審慎。也有房地產(chǎn)開發(fā)商曾表示，今年以來由于銀行融資渠道的明顯收窄，很多開發(fā)商均轉(zhuǎn)向了信托、PE等渠道融資。

根據(jù)東北證券的數(shù)據(jù)，截至2010年6月底，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的有息借款近2600億元，按三次調(diào)整后三年期長(zhǎng)期貸款利率合計(jì)增加0.86個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，每年將會(huì)增加財(cái)務(wù)費(fèi)用22.36億元。

東北證券分析師稱，僅考慮利息支出的影響，預(yù)計(jì)會(huì)使2011年房地產(chǎn)行業(yè)全年稅后凈利潤(rùn)下降6%左右。

上述報(bào)告認(rèn)為，連續(xù)加息顯示出央行抑制通貨膨脹的決心，而長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度低于存款利率的上調(diào)幅度，也顯示出央行意圖減少加息對(duì)經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的負(fù)面沖擊。

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