用巴菲特理念去投資海外房地產

2011年05月26日 03:17
來源：現代快報

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低買高賣，是投資的不二法則。但是，如何才算“低買高如何才算“高賣呢？如何用價值投資的理念去投資海外房產呢？日前，記者就這些問題對話澳中集團董事局主席金凱平。

問：作為一個房產投資者，你是如何理解巴菲特投資理念？

金凱平：沃倫巴菲特，舉世聞名的投資家，被譽為“股神”。在股市中，他不去選擇那些市值已經很高、受到眾人追捧的“熱門股”，因為這樣的股票定價已經蘊含了太高的承諾和期望。但同時也不選擇那些看似很便宜，卻沒有什么發展前途的“煙蒂”公司。而是尋找那些目前市值不高、市場關注度有限，但卻有巨大潛力的股票，就像是那些自然條件優越，但還是未經開墾的濕地一樣。他買下這些股票后，只是等待時機成熟，坐等獲取豐厚回報。

問：房地產投資如何實踐巴菲特投資理論？

答：我在進行房地產投資的實踐和研究過程中發現，巴菲特的股票投資方法完全可以移植到房地產投資中，也就是說，能夠給投資者帶來最大回報的房地產，一定是那些當時看上去所處地段和區域不怎么火熱的，不被很多人重視，價格還相對處在低位的對象，就像一片很容易被忽視的“濕地”。但只要這些地區未來存在著城市規劃發展、基礎設施建設、人口遷入等有利機遇。投資者如能看準形勢，及早買入該地區的房地產，將來肯定能收獲巨幅升值。反過來，等到那些地區被開發成熟，價格已經被推得很高的時候，投資者再來介入，獲利空間就非常有限了。“濕地”變成“熟地”之后，機會也就沒有了。這就是我推薦給房地產投資者的一條重要理論——“濕地理論”

問：“濕地理論”在國內有成功范本嗎？

答：“濕地”的例子在各國的房地產業發展中比比皆是，上海浦東最具典型性。上海浦東在20年以前，是一處“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”之地，備受冷落(數據顯示，1990年前后浦東的平均房價只有1000元左右)。但20年后，卻變為上海房地產發展的領頭羊(根據2010年的統計，浦東新區的平均房價達到了每平方米25600元)，成為人們置業購房趨之若鶩的所在(從1990年到2008年，浦東新區僅戶籍人口就增加了60萬)。在這當中起決定作用的，毫無疑問是“浦東開發”政策。如果沒有開發政策，沒有包括道路交通在內的各種基礎建設，沒有經濟金融的一系列規劃布局，也就不可能有房地產業的興盛。

上世紀90年代初的上海，浦西已經人滿為患，大規模的基礎設施改建成本巨大，唯有將視線轉移到當時地廣人稀的浦東，才能一展手腳，這也就是浦東必定會成為開發商開發的選地。由此可見，能否在最初階段，準確判斷出城市規劃發展、交通設施建設、人口遷移的方向，對于選準最佳“濕地”至為關鍵。

問：國內限購限貸政策已經對房價有所打壓，對于海外投資者來說，如何在澳大利亞投資房產？墨爾本的“濕地”又在哪里？

答：墨爾本東南區一直是房地產投資者熱烈追捧的對象。東南區擁有很多優越條件。但是，它最大的劣勢也正在于它擁有各項“優勢”的時間太長了！經過這么多年發展，東南區已經成熟，地價也被抬升到一個相當高度。如果選擇東南區投資，盈利空間變得非常狹小。

再來看墨爾本的北區。北區雖然不像東南區房地價那么高，但也是較老的居住區，人口密集；此外，北區的交通基礎設施建設相對比較滯后，因此雖然距離市中心的直線距離不算遠，但堵車困擾很常見；而且它遠離海邊，從房地產升值角度看，也不是理想選擇。

唯有西南區才符合“濕地”的標準。西南區是整個墨爾本地區開發最晚的地區，在過去的幾十年里一直默默無聞。但在墨爾本城市發展長期規劃中，早已被設計作為發展后備基地的地區。隨著墨爾本新的大規模城市開發計劃——“2030”計劃的推出與實施，西南區已然成為這個計劃中重點發展的目標。，墨爾本2030計劃主要劃出了5個未來30年內政府鼓勵人口增長的區域，其中Wyndham就在西南區。

此外，維多利亞洲政府宣布要將城市總人口擴大到5百萬。而東南區與北區這些人口居住密集區顯然無法再安置更多的新遷入居民，只有大力增加西南區的居住人口。更重要的是，目前西南區尚處在開發初期，地價房價還遠低于東南區，這為投資者獲取大幅盈利創造了條件。

張曦整理