地產(chǎn)信托利率“水漲船高” 陽光城“咬牙”籌錢

2011年06月22日 06:02
來源：上海證券報 作者：趙一蕙

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陽光城的信托融資計劃已進(jìn)入推介階段。由于融資規(guī)模較大以及地產(chǎn)信托產(chǎn)品近期呈現(xiàn)“高回報”態(tài)勢，該計劃給出的預(yù)期年化收益率不僅較陽光城去年發(fā)行的信托計劃明顯上升，在目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中也屬于中上水平。

陽光城的此次信托融資規(guī)模達(dá)到10億，用于對匯泰房地產(chǎn)進(jìn)行增資擴股及債務(wù)重組。目前，匯泰房地產(chǎn)注冊資本5億，陽光城和名城地產(chǎn)(福建)有限公司分別持有75%和25%的股權(quán)。同時，兩股東對該公司擁有5億元應(yīng)收債權(quán)，比例與注冊資本占比相同。中信信托以信托資金向匯泰增資5億后，將持有其50%股權(quán)，陽光城和名城地產(chǎn)持股比例因此下降為37.5%和12.5%和中信信托該筆出資為優(yōu)先級信托受益權(quán)5億元，由社會投資人以現(xiàn)金認(rèn)購。陽光城和名城地產(chǎn)將以5億債權(quán)認(rèn)購另外5億普通級信托受益權(quán)。

值得一提的是，名城地產(chǎn)實際上是擬裝入*ST華源的標(biāo)的公司，于2011年2月剛剛完成對匯泰地產(chǎn)的增資，陽光城也同期完成對匯泰房地產(chǎn)原股東75%股權(quán)的收購。匯泰房產(chǎn)主要開發(fā)福州市臺江區(qū)的金融街項目。在此次信托計劃中，匯泰地產(chǎn)以金融街項目評估價值12.12億元的土地使用權(quán)作為擔(dān)保，而其兩大股東以所持匯泰地產(chǎn)50%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保，陽光城母公司陽光集團(tuán)同時提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

上述信托計劃期限18個月，期滿后中信信托可根據(jù)情況選擇增發(fā)和接受優(yōu)先級受益權(quán)延長申請，總計期限不超過36個月。優(yōu)先級受益人的預(yù)期收益分固定、浮動兩部分：預(yù)期固定收益率前18個月為11.5%/年，若延長，后18個月為12.5%/年，同時，信托計劃存續(xù)期間預(yù)期固定收益率隨央行一至三年期貸款基準(zhǔn)利率同步調(diào)整；浮動收益與期末股權(quán)的處置收益相掛鉤。

這一收益率處于較高水平。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，2010年發(fā)行的603個房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均期限為1.86年，平均預(yù)期年收益率為8.92%。今年以來，房地產(chǎn)信托融資更呈現(xiàn)“高風(fēng)險、高收益”。據(jù)統(tǒng)計，2011年1至4月房地產(chǎn)信托的平均年收益率高達(dá)9.6%，較之去年明顯上升。此外，對比陽光城去年8月發(fā)行“中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”時的年化收益率8.5%，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率也明顯升高。

事實上，最近發(fā)行的幾個規(guī)模較大的項目預(yù)期收益率基本都在10%至12%之間，上述信托計劃利率盡管不“便宜”，但也絕非最高水平。近期房地產(chǎn)信托項目成立速度放緩，但整體規(guī)模占比依舊較高，信托公司對融資規(guī)模越大的地產(chǎn)項目給出的預(yù)期收益率越高。例如，四川信托近期發(fā)行一款集合信托，規(guī)模不超過29.6億元，預(yù)期年化收益率高達(dá)12.5%至14%，明顯高于市場水平。

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