地產信托利率“水漲船高” 陽光城“咬牙”籌錢

2011年06月22日 06:02
來源：上海證券報作者：趙一蕙

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陽光城的信托融資計劃已進入推介階段。由于融資規模較大以及地產信托產品近期呈現“高回報”態勢，該計劃給出的預期年化收益率不僅較陽光城去年發行的信托計劃明顯上升，在目前房地產信托產品中也屬于中上水平。

陽光城的此次信托融資規模達到10億，用于對匯泰房地產進行增資擴股及債務重組。目前，匯泰房地產注冊資本5億，陽光城和名城地產(福建)有限公司分別持有75%和25%的股權。同時，兩股東對該公司擁有5億元應收債權，比例與注冊資本占比相同。中信信托以信托資金向匯泰增資5億后，將持有其50%股權，陽光城和名城地產持股比例因此下降為37.5%和12.5%和中信信托該筆出資為優先級信托受益權5億元，由社會投資人以現金認購。陽光城和名城地產將以5億債權認購另外5億普通級信托受益權。

值得一提的是，名城地產實際上是擬裝入*ST華源的標的公司，于2011年2月剛剛完成對匯泰地產的增資，陽光城也同期完成對匯泰房地產原股東75%股權的收購。匯泰房產主要開發福州市臺江區的金融街項目。在此次信托計劃中，匯泰地產以金融街項目評估價值12.12億元的土地使用權作為擔保，而其兩大股東以所持匯泰地產50%股權提供股權質押擔保，陽光城母公司陽光集團同時提供無限連帶責任保證擔保。

上述信托計劃期限18個月，期滿后中信信托可根據情況選擇增發和接受優先級受益權延長申請，總計期限不超過36個月。優先級受益人的預期收益分固定、浮動兩部分：預期固定收益率前18個月為11.5%/年，若延長，后18個月為12.5%/年，同時，信托計劃存續期間預期固定收益率隨央行一至三年期貸款基準利率同步調整；浮動收益與期末股權的處置收益相掛鉤。

這一收益率處于較高水平。據用益信托工作室統計，2010年發行的603個房地產集合信托產品平均期限為1.86年，平均預期年收益率為8.92%。今年以來，房地產信托融資更呈現“高風險、高收益”。據統計，2011年1至4月房地產信托的平均年收益率高達9.6%，較之去年明顯上升。此外，對比陽光城去年8月發行“中信陽光濱江股權投資集合資金信托計劃”時的年化收益率8.5%，目前房地產信托產品預期收益率也明顯升高。

事實上，最近發行的幾個規模較大的項目預期收益率基本都在10%至12%之間，上述信托計劃利率盡管不“便宜”，但也絕非最高水平。近期房地產信托項目成立速度放緩，但整體規模占比依舊較高，信托公司對融資規模越大的地產項目給出的預期收益率越高。例如，四川信托近期發行一款集合信托，規模不超過29.6億元，預期年化收益率高達12.5%至14%，明顯高于市場水平。