地產基金賭博式融資：飲鴆止渴？

2011年06月22日 23:38
來源：21世紀經濟報道作者：田新杰

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眼下房地產基金等方式為主的新興房地產融資渠道，遠沒有看上去的那么風光，超高的融資成本或讓眼前的風光演變成“飲鴆止渴”甚至“服毒自殺”

上周，泰發基金與復地集團北方總部簽署了戰略合作協議，與此同時，有消息披露，房地產私募基金星浩資本終于有了項目進展的消息。

盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民6月21日在接受本報采訪時說，如今的房地產基金領域很混亂，渾水摸魚者多，但最大的隱患是過高的融資成本。“很多基金的成本高得咋舌，簡直就是高利貸，這無疑埋下了內地地產基金行業發展的定時炸彈。

超高融資成本埋隱患

“錢多人少，成本過高，好項目難找。”這是陳立民對目前國內房地產基金等新興模式現狀的簡述。

陳立民曾就職于國際房地產代理行，幾年前辭職單干，目前手頭也運作著一個規模相對較小的地產基金，屬于國內最早一批進軍房地產基金領域的人士之一。在陳看來，隨著銀行信貸等傳統融資渠道不斷收緊，房地產業資金來源越來越多向房地產基金、信托等拓展，尤其是房地產基金，可謂來勢兇猛。

統計數據顯示，從去年下半年以來，房地產信托成為市場熱點，不但其發行數量一度占據總發行量的30%，收益率更是超過全行業平均收益率。去年下半年國內一共發行房地產信托361只，占1307只信托的27.62%，發行規模達790.63億，占1943.77億的40.67%。普益財富數據顯示，今年前5個月，房地產信托以256只名列第二，預期平均收益率為9.32%。

但目前房地產基金規模沒有權威的統計數據。“但可以肯定，房地產基金的市場容量和規模，正在快速膨脹，甚至遠超地產信托。”陳立民說。

陳立民透露，現在許多房地產基金融資成本普遍高達25％—30％。如此之高的融資成本，需要長線運作的地產項目才具備這種可能。

頗受業內關注的星光耀計劃從去年9月誕生，3個月后，其首期基金封閉，匯集資金60億元，包括世博民企館16家核心民企在內的20多家民營企業，承諾出資27億元，平行基金出資30億元。參與星光耀計劃的首批企業除了復星集團、易居中國等最初發起企業外，包括中天集團、巨人網絡、阿里巴巴、均瑤集團、蘇寧電器、萬達集團、涌金集團等民營企業。

“星光耀計劃能夠在短期內募集足夠資金，有多方面因素，但復星集團本身的號召力不容忽視，而地產基金的模式在某種程度上反而成了次要因素。”有知情人士這樣告訴本報，星光耀計劃眾多實力投資者參與的背后，是不菲的融資成本。

造成地產基金高成本的原因有很多。陳立民分析，過去幾年，中國投資房地產的資本一直習慣于超高的投資回報率，對地產基金高回報率的要求，就是這一慣性的反映。“盡管市場上的錢很多，也缺少豐富的投資渠道，但大部分資本并不愿意長線投資，短錢太多，長錢太少。

單個的機構很難改變中國地產基金的融資現狀，進而產生的一個可怕后果是：超高融資成本背后，融資的、投資的，其實都是在賭博。

陳立民說，對很多如今規模龐大的國內地產基金來說，賭贏了，就是行業的“一哥”，但只要一個項目賭輸了，今后就很難在這個行業立足。

“我估計野蠻生長的周期不會太長，生死存亡的整合很快就會到來。”陳立民無不憂慮，短則一兩年內，就會出現一些地產基金機構、公司的倒閉。按照投資周期計算，前兩年推出的一些回報率超高的融資項目，一旦項目運作不成功或達不到回報率要求，就會拖垮這些公司。

更讓陳立民擔心的是，地產基金尤其是信托等新興地產融資產品的特點，投資者較為分散，一旦項目投資失敗，很可能會出現社會事件。“隨后，才會有政府部門出臺政策加以規范，現在看來，這是一個無法跳過的痛苦成長周期。

項目定成敗：兩年內首輪洗牌

高利貸賭博色彩過重的內地房地產基金，正在承受剛剛開始出現的“病變”危害。

統計顯示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托產品中，投向最大的兩個行業的為工商企業和房地產，產品數量分別為70只、46只，占比分別為24.65%、16.20%。

自4月以來，資金投向工商企業的信托產品數量，已經連續兩個月超過房地產信托。

賭局還在繼續，決定最終輸贏的，則是地產項目能否成功。

“現在國內地產基金最大的挑戰，募資反而不是問題，挑戰來自運作管理階段，第一步是能否找到合適的優質項目完成資金的投資。”上述知情人士透露，優質項目荒恰恰又是目前許多已經圈到錢的地產基金面臨的棘手問題。1